事实上，此次中海、中信两家央企整合所涉及规模之大，丝毫不亚于一家500亿房企的土地储备。
观点地产网 6月29日下午，中海地产首次披露自中信集团收购物业组合的详情。
近期中海和中信在整合方面不时有负面消息流出，此番公告更像是“正视听”的声明。中海明确，公司向中信泰富、中信公司和中信股份收购121个物业项目，“自3月宣布达成协议以来，进展顺利”。
观点地产新媒体了解，上述收购的初始代价为人民币310亿元，交易完成后，中信将成为中海第二大股东。同时，中海将价值61.49亿元的物业资产转让给中信集团，据悉主要涉及商业物业。
和支付的“股权+物业”代价相比，长于财务平衡的中海为未来发展储备了更多的土地。公告首度提及，截至2016年4月30日，中信目标公司的项目总建筑面积约为3155万平方米，总权益建筑面积约2352万平方米。
事实上，此次中海、中信两家央企整合所涉及规模之大，丝毫不亚于一家500亿房企的土地储备。姑且不论资产优劣，若仅对比数据，截至2015年底，龙湖土地储备合计3486万平方米；截至2016年3月，融创的土地储备则为3178万平方米。
这也意味着，随着央企的合并步伐加快，中海在整合母公司中建旗下的地产业务后，将再度吞下中信旗下价值千亿的资产。
310亿重组细节
中海在最新公告中正式披露了重组细节。三个月前的3月14日，中海首度披露与中信泰富、中信公司、中信股份达成协议：中海将通过收购中信目标公司，整合中信股份通过中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅地产业务。
但当时双方均未披露涉及物业的重组规模。即便在3月18日的2015年业绩发布会上，中海主席郝建民在面对媒体追问时仍守口如瓶，以交易未完成交割为理由拒绝回应。
郝建民仅谨慎表示，中海和中信的交易预计五六个月完成，最迟不会超过半年。
按照6月29日公告所述，中信目标公司的物业组合包括121个物业项目，截至2016年4月3日，总建筑面积约为3155万平方米，总权益建筑面积2352万平方米，分布于广东、湖南、海南（楼盘）、上海（楼盘）、江苏、安徽、北京（楼盘）、山东、辽宁、四川（楼盘）、重庆（楼盘）等地区的25个城市。
其中，中信目标物业组合按总建筑面积计算，华南地区占比达45.4%，华北地区占比16.1%，华东、西部、北部地区分别占比15.2%、12.9%、10.4%。
对于此次收购，中海在新闻通稿中强调，收购的3155万平方米物业中，北京、上海、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、佛山（楼盘）、苏州（楼盘）、青岛（楼盘）、大连（楼盘）、天津（楼盘）、成都等10个主要城市的土地储备总建筑面积2097万平方米。
“本次交易将为公司大幅增加土地储备，特别是令上述10个主要城市的土地储备面积增加约2.1倍，巩固并提升公司在中国内地一二线城市的领导地位。”
按照协议内容，本次收购初始代价为310亿元（相当于约370.80亿港元），中海将向中信卖方以每股27.13港元发行约10.96亿股进行支付；同时，中海将价值约61.49亿元的物业资产作为对价转让予中信集团。交易完成后，中信卖方将成为中海第二大股东。
交易完成后，中海的总资产将从约4272.37亿港元增加约36.3%至约5822.48亿港元。且由于交易未涉及到现金交易，全面完成后，中海的净借贷水平将保持低于40%，负债率仍处于行业最低水平之一。
央企整合是非题
自2015年中国确定房地产“去库存”的策略以来，央企间的地产业务整合大幕也随之开启，包括招商地产(000024,股吧)、中房地产(000736,股吧)等企业均推出具体方案。中海与中信的整合，也只是央企合并的一个缩影。
尽管如此，中海与中信之间的整合涉及千亿规模之巨，仍备受市场关注。观点地产新媒体获悉，大摩6月30日对中海给予了正面评级，指出中海发出收购中信股份物业资产的通函，可提高其每股资产净值10%以及股本回报率。
大摩估计，中海新收购物业在未来3-4年，可供出售价值可达人民币4500-5000亿元。这批物业每年可为中海带来1100-1250亿元合约销售，而中海2016年核心销售目标为1500元。
同时，考虑到内地土地市场竞投价格急升，此次交易有助于中海从其它途径补充土地储备，资产周转率有望提升。
以上海为例，由于成本把控严格，中海过去几年鲜有在这座城市布局。通过整合的方式，中海成功获得了上海老西门新苑一期、二期等项目，涉及土储数十万平方米。此外，中信在北京和深圳也有不少储备。
据观点地产新媒体测算，以初始代价310亿元、总建筑面积约为3155万平方米计，中海获得的土地储备楼面价为982.57元/平方米。
但有机构则对中海的收购持不一样的意见，指出中信土储多集中在库存较高的三线城市。瑞信早前认为，中信的物业发展项目集中于内地三线城市，预料交易落实后，中海的土地储备（以总楼面面积计）之中三线城市的占比将由目前的22%提高至32%。
据观点地产新媒体不完全统计，中信在烟台（楼盘）、长春（楼盘）、黄山、九江（楼盘）、汕头（楼盘）、惠州（楼盘）等三四线城市均有项目，大部分属于超级大盘。其中，惠州中信新城总建面达460万平方米，长春中信城总建面达130万平方米。
事实上，相关研究还指出，在内房上市公司中，中海于二线城市及广州的业务占比高，占85%的资产净值。由于二线城市更健康，平均价更稳定，以及销售增长，受惠于政策放松，中海的销售及毛利率得以上升。
而在过去与中建的整合中，中海已经获得一批三四线土地。市场人士预计，此次中信若向中海装入大量三四线土地，将拉长中海整体土地消化周期。中信在海南等地还拥有大量旅游地产项目，而旅游地产并非中海所长。
除此以外，此次中海与中信的整合规模过大，相关的人事变动、组织架构整合仍是市场最为关心的问题之一。
郝建民曾在业绩会回应称，对于中信整合后的人员问题，中海高层是非常重视的，虽目前还没有具体措施，但未来一定可达到共识。“中信和中海两家公司同宗同源，在公司文化方面也有很多相似的地方，因此是可以互相融合的。”
6月17日，中信地产公布了最终版的员工安置方案，员工应在规定的选择时间选择安置措施，妥善做好工作交接，融入中海、自主择业、内部退养的实施时间为6月17日至6月30日。
相比之下，中信泰富的职工安置计划目前仍没有出台。
