中国经济已经创造了人类奇迹，如果按照经典西方经济学理论，中国经济早在十几年前就会进入万劫不复的地狱。But，yet，however，中国经济仍然增速在6%以上。再看中国的房价，中国房地产贷款余额占GDP的比重，2015年为20.7%，今年将超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。要想预测中国房地产市场飚到何时，首先应该了解房价暴涨的根本原因。都说是因为地产商狡猾，地价高企，真的是这样吗？
中国居民房贷月均新增额从2011年的693亿元飙升至2016年上半年的月均3933亿元，迭创新高。从房贷余额看，金融危机后美、日均开始回落，只有中国持续上升，并于2014年超过日本，可谓“超日赶美”。从房贷余额/GDP看，美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落，而中国则持续上升，目前约25%，已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。若按现有速度扩张，则3年内将接近美国当前水平。
为sa？
第一，货币信贷扩张，信贷结构倾斜。过去几年信贷增速高企，超发的货币为居民大规模购房提供了支撑。而2015年以来，企业中长贷增速下行而居民中长贷增速上行，使得居民中长期贷款/企业中长期贷款加速上行，这意味着越来越多的信贷资源被分配到房地产市场中。
第二，低利率促销量，宽货币推房价。住房贷款平均利率从2014年下半年以来持续下行，导致地产销量增速在2015年见底回升。2016年初地产刺激政策再度出台，再次刺激了居民购房需求。同时货币增速高企，导致房价暴涨，并且从一线城市向二三线城市传导，2016年上半年地产销售额同比增速42.1%，超出销售面积增速14.2个百分点。
第三，居民购房杠杆率骤升。居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从2011年的17.3%，一路上行至2015年的36.7%，今年上半年再次创新高至56.5%，居民购房杠杆率呈加速上升趋势。
接下来大家最关心的问题来了：这种状态能持续多久？从居民负债率来看，对应住房贷款的中长期消费贷款是居民债务中占比最高的部分，房贷的大幅上升，直接推升中国居民部门杠杆率急速上行。虽然横向比较看，中国居民负债率仍低于英美日等国，但国际经验表明，当人口红利消退、人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率会见顶。而中国人口抚养比已在2011年见底，这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶，目前我们已离顶部不远。
再者，我国居民房贷收入比超日赶美，值得警惕。居民房贷收入比可以更准确地刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。目前中国居民房贷收入比为0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。而在房贷增速持续上行、经济增速缓慢下行的背景下，中国的房贷/GDP在过去几年呈加速上升态势，3年内将接近美国现有水平！
如果房价暴涨至风险累计到一定量，金融机构主动收缩房贷，使资金流入减少；如果央行停止放水、收缩信贷量，致使市场上的M2的减速加大；如果房价过高致使首付提高和月按揭款增加，“新韭菜”的收入增幅跟不上房价涨幅，再无“接盘侠”；如果出台房产税，增加购房者的持有成本，如果国家出于经济调整需要连续加息……
但凡上述一种情况出现，房地产市场就会出现多米诺骨牌式的连锁反应。如果说房价暴跌的后果是触目惊心的，那中国一直上涨的楼市又是怎样一条不归路呢？（文/运帷 图/网络供图）
