随着厦门（楼盘）、武汉（楼盘）加入调控阵营，调控范围逐渐扩围。房价大涨、土地市场过热成为这一轮调控收紧的主因。业内人士认为，如果房价持续上升，现阶段热点三线城市极有可能会出台限制性措施。
文/本刊记者 甄爱军
调控城市再次扩围
调控城市数量再次增加，楼市调控呈现收紧趋势。
今年8月的最后一天，厦门市国土资源与房产管理局宣布，自9月5日起执行住房限购政策。对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房：拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。厦门继苏州（楼盘）之后，成为国内第二个重启限购的二线城市。
就在同一天晚上，武汉也跟进收紧调控，出台政策实施限贷。规定在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%；在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。
厦门和武汉两地加入调控阵营，使得楼市调控范围进一步扩大。据了解，在此之前，包括合肥（楼盘）、苏州、南京（楼盘）等城市已经出台调控政策，收紧调控。而在更早些时候，一线城市上海（楼盘）和深圳（楼盘）出台政策，加大对楼市的调控力度。
房价大涨成调控主因
房价的快速上涨，以及“地王”的不断涌现，是引发地方政府加大楼市调控力度的主要原因。
记者注意到，近期收紧调控的5个二线城市，经常出现在今年前三个季度涨幅榜前十名单中，如第一个重启限购政策的苏州，根据中国指数研究院公布的“百城住宅价格指数”数据显示，在今年2、3、4月份，连续挤进涨幅榜前五，分列第二、第三和第五位，环比涨幅分别达到5.56%、5.79%和5.49%，实现快速上涨“三级跳”。跟进实施限购政策的厦门，也在今年5月份以5.85%的环比涨幅排在涨幅榜首位，同时在4月和6月份也都排进了涨幅榜前四。另外，南京和合肥均是如此，南京在6月份雄踞榜首，而合肥则从今年2月份进入前十之后，就成为“房价上涨俱乐部”中的常客，并在5月份以5.76%的环比涨幅排名第二。
另外，土地市场出现异动，“地王”不断出现，也是导致各地方政府收紧调控的另外一个主要原因。在目前已经收紧调控的5个二线城市中，唯独武汉房价涨幅不大。根据检测数据显示，武汉月均环比涨幅极少出现超过3%的情形，仅在今年4月份以3.21%的环比涨幅出现过一次。此外，武汉房价涨幅排名也不高，最高的一次是今年6月份的第七名。如果从房价上涨情况来分析，不足以触发调控条件，但问题恰恰来自土地市场。据不完全统计，截止到目前，2016年武汉已拍出13块地王。其中，在短短一个月内，武汉单价地王两度刷新，最贵地价已突破2万元/平方米。“地王”的不断出现，使得武汉楼市也出现了过热迹象，8月均价已经突破万元大关，使得武汉市政府先行出手，以防止房价飙涨。
而据中原地产统计，8月单月46宗高价地分布在珠海（楼盘）、郑州（楼盘）、武汉、无锡（楼盘）、天津（楼盘）、上海、厦门、福州（楼盘）、深圳等城市。“地王”频出，在很大程度上改变了购房者对市场的预期，并有可能会引发新一轮抢购，从这个方面来看，政府必然会出手干预。
调控用了哪些招数
梳理这一轮调控政策，不难发现限购、限贷、限地价等措施，成为这一轮地方政府调控所采用的主要手段。
限贷措施是各城市集中采用的一个调控手段。据了解，包括南京、苏州、合肥等城市，都提高了二套房贷首付比例，并停止第三套及以上住房贷款。如苏州规定，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商贷购房，其最低首付款比例由40%调整为50%；居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。
作为行政干预色彩极为浓厚的调控措施，限购成为调控楼市的“杀手锏”。据了解，出于去库存考虑，在2014年前后，除了一线城市和三亚（楼盘）之外，所有限购城市均取消该政策，使得购买力得到释放。但由于投机性需求的复苏，使得房价在短期内大幅上涨，导致苏州和厦门成为首批重启限购的城市。此外，合肥也曾传出将重启限购措施，不过到目前为止尚未正式出台政策。
此外，还有地方政府采用限价措施。如南京在今年4月份出台调控措施，明确提出开发商申报房价年化涨幅设定在8%~12%之间，5月，南京又宣布将实行土地出让最高限价办法。此外，苏州也曾采用类似的措施，如“土地熔断机制”。
会否波及三线城市
随着一线城市房价大涨波及范围的扩大，已经出现大涨迹象的三线城市会不会成为下一轮调控重点目标？
业内人士分析指出，9、10月份为政策“多发期”。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱分析指出，为了保证四季度市场成交的稳定，9、10月发布重大政策已经成为近年来较为常见的现象。今年可能也不会例外，包括近期市场较热的城市可能会出台地方性调控政策，如杭州（楼盘）、天津下半年来成交量保持高位，房价涨幅也均跻身全国前十，加之土地市场火热导致“地王”频出。此外，包括郑州、济南（楼盘）等城市也开始出现过热继续，房价出现快速上涨苗头，加码调控压力也在上升。
而对于越来越多出现在涨幅榜全国前十的三线城市，未来会不会也被纳入调控范围？据了解，目前包括惠州（楼盘）、无锡、昆山（楼盘）、嘉兴（楼盘）、东莞（楼盘）、佛山（楼盘）、中山（楼盘）等三线城市，已经成为全国涨幅前十中的“常客”。这些东部沿海城市，由于受到一线城市的直接带动，有些甚至成为一线城市居民购房的第二目的地，因此房价出现快速上涨现象。以昆山为例，在今年前8个月时间里，几乎都出现在全国涨幅前十名单中，其中6月、8月分别以6.06%和5.40%的环比涨幅排名第二和第三。而考虑到在今年4月份，同属三线城市的廊坊因为房价大涨而出台“限购令”，专家预计，未来上述提到的三线城市有可能出台类似的限制措施，比如限贷，甚至包括限购措施等。
据了解，对热点城市进行有针对性的调控，将成为未来主要调控模式。日前，住建部在贯彻《法治政府建设实施纲要（2015至2020年）》的实施方案中规定：根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进。
