合富辉煌认为，“供不应求”将主导广州（楼盘）黄金月（9月1日至10月7日）市场，广州楼市继续向上将是大概率事件。
2016年“缺货”深刻影响广州商品住宅市场变化：“缺货效应”由市区向外围区域传递，是本年广州楼市的最显著特征。
一边是强劲的购买力与旺盛的置业需求；另一边是支撑楼市成交的多个外围主力板块“缺货”。合富辉煌认为，“供不应求”将主导广州黄金月（9月1日至10月7日）市场，广州楼市继续向上将是大概率事件。
广州今年楼市整体供不应求，供求缺口280万
2016年以来广州楼市成交保持高热度，3-8月全市商品住宅成交量连续6个月保持每月110万 左右的高位水平。1-8月，广州商品住宅累计成交870万 ，同比增长30%；同期全市商品住宅新增供应面积仅590万 ，供需缺口达280万 。
全市商品住宅库存持续下降，存量面积由今年初的1405万 降至9月初的1197万 ，消化周期由今年初的15个月缩短至当前的10个月。缺货行情支撑全市均价稳步上行，8月全市均价为17600元/ ，同比涨幅为15%。
“缺货效应”由市区向外围区域传递，是2016年广州楼市最显著特征
中心五区货量稀缺，2016年1-8月商品住宅新增供应和成交面积分别为11万 和28万 ，供应与成交的比例大体为1：3。其中，越秀、海珠、白云三个行政区仅有零星新增供应、缺货程度高；荔湾、天河得益于近年由政府主导的集中土地出让，新货补给较多；广钢新城、奥体板块成为目前中心城区的主力供求区域。
广州外围六个行政区年内商品住宅成交均超过新增供应三成以上。其中，黄埔、增城受益于区域内强劲的购买需求，库存大幅下降、当前消化周期仅为6个月左右；南沙消化周期亦仅有10个月左右。全市多个支撑区域楼市成交的外围板块（包括番禺的广州新城；黄埔的长岭居、科学城东、知识城；增城的新塘中心、教育城等多个板块），消化周期均在6个月以下，呈现明显的“供不应求”特征。
除上述区域外，番禺的华南板块和市桥板块，100 以下面积段户型产品呈现明显的“货量不足”特征。这两个板块100 以下户型存量面积仅占总存量的26%，且高度集中在祈福新 等个盘。这意味着刚需买家在区域内的选择面将非常有限，“合心水”的刚需产品“一货难求”。
“缺货效应”叠加“地王效应”，是近段时间以来部分区域快速涨价的主要推手
在市场货源紧张的前提下，8月份两宗土地成交（荔湾、黄埔分别诞生全市单价地王及区域单价地王）对包括中心城区荔湾广钢新城、天河奥体；外围黄埔及增城等区域楼市成交量、价起刺激作用，部分优质项目开售价格及去化率均有明显提升。
合富辉煌认为，“地王效应”的发酵更多的是建立在区域“供不应求”的基础之上，预计后续时间政府将通过调整供地策略以稳定市场预期。因而，广州楼市在进入“黄金月”乃至四季度之后，“供求关系”将主导未来市场变化。
合富辉煌预计“黄金月”广州全市可售新货约4.5万套，重点区域“供不应求”
●可售新货分布：中心区、外围区域占比“2：8”
合富辉煌预计，“黄金月”期间全市约有4.5万套可售新货，其中，中心区的占比将低于两成（18%）；外围区域仍是供货重心，占八成货量（82%）。从货量的具体分布来看，中心五区可售新货最多为广钢新城所在的荔湾区，外围区域可售新货多数集中在东部的黄埔、增城两区；花都区供应则是万达文旅城占“大头”（单个项目可售新货达2000套）。
●老城区热点看“广钢”：中心城区货量最集中的广钢新城迎绝佳机会
黄金月中心区可售新货约8200套，其中广钢板块新货量达3000套。广州传统老城区（指越秀、海珠、原荔湾）仅有星汇海珠湾一个项目的货量超过200套，此外仅有荣延府、中源御品两个新项目少量供货。广钢新城是距离传统老城区最近且货量最充足的货源地，预计将承接大量来自中心城区的置业需求。老城区看“广钢”，广钢新城无疑将成为“黄金月”期间一大市场热点。
●外围主力板块继续“供不应求”：黄埔、增城虽有较多新货补充，但亦难满足市场胃口
外围区域主力板块预计进入黄金月后仍将继续缺货。
新货补给少，总量不足的区域：科学城东（黄埔）、知识城（黄埔）、广州新城（番禺）以及明珠湾区（南沙）预计新货补给较少，尤其位置较好的热销盘货量稀缺，继续呈现明显的“缺货”特征。
新货虽多、但预计供不应求的区域：长岭居（黄埔）、新塘中心（增城）、教育城（增城）以及南沙中心（南沙）板块，预计“黄金月”期间将有较多新货补给。这几个板块的可售新货量均在3000套以上，但货量较多集中在非品牌项目。当前这些区域的品牌指标楼盘“炙手可热”，去货速度惊人，热销盘推货单日销售量两三百套已成常态。在当前市场环境之下，品牌项目新货预计一经推出将遭遇“争抢”，即使是实地常春藤、碧桂园凤凰城等可售新货预计超过400套的项目，亦将难以满足市场的需求。
缺中小户型、结构性缺货的区域：华南板块（番禺）、市桥板块（番禺）预计将延续“结构性缺货”特征。预计“黄金月”期间中小户型补给仍主要集中在祈福新 单盘。而可售新货较多的东湖洲花园、海怡半岛等项目则以大户型产品供应为主。
――综上所述，一边是强劲的购买力与旺盛的置业需求，另一边是“缺货效应”已由市区传导至外围，多个外围主力板块货量不足。无疑，2016年“黄金月”期间广州楼市继续向上会是大概率事件。
