长租市场风潮渐起，但盈利状况仍然堪忧，政策扶持如何有效落地？
东地产 闫文娟
在鼓励开发商租售并举的同时，6月，国务院更是通过“商改住”等一系列政策落实对住房租赁市场的扶持。自此，开发商大举进军长租市场显然已是顺理成章。但是，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）注意到，虽然租房市场的万亿蓝海被开发商大为看好，但是房地产行业作为一个资金密集型的的行业，由快速周转的卖房模式走向租房模式，在盈利上仍然存在诸多痛点。
老厂房改造成“泊寓”
“这里之前是厂房，我们就是想要把它打造成乌托邦的感觉。”在嘉定的安亭新镇，泊寓的工作人员张晓（化名）这样告诉《东地产》。
记者在现场看到，该公寓共有5层楼，1楼设有电影放映区、上网区、桌球区以及小型健身房，均免费提供给租客使用。虽然是工作日，依然有一些年轻人在这些区域内打球和上网。张晓表示，这里的租客基本都是汽车城企业的年轻员工。
据悉，嘉定泊寓共有293个房间，均为一室户，根据不同面积而不同定价。《东地产》分别参观了12平方米和21.57平方米的户型，房间内均配有床、衣柜、洗手间、中央空调等，每月租金分别为1380元和1680元。但张晓告诉记者，除了基本房租以外，每月还需要缴纳255元的固定费用，包含物业费、空调费等，但不包含水电费。
同时，由于泊寓的前身为厂房，所以水电均比普通住宅收费标准要高，其中电费收费标准为1.3元/度，凉水的收费标准为5.8元/吨，热水因依靠能源烧开，所以价格为35元/吨。尽管水电费用高于普通住宅标准，但记者在两天前打电话再次寻租的时候，曾经看过的两个房间都被告知已经租出，并没有过多地影响到出租率。
据张晓介绍称：“泊寓此前叫万科驿，为了去万科化而改名，租房毕竟和卖房不一样，就像这里不会引入万科物业，而是采用了汽车城的物业，去万科化就是为了方便以后委托经营管理。”
公开资料显示，目前，万科已在广州（楼盘）、厦门（楼盘）、合肥（楼盘）、上海（楼盘）和重庆（楼盘）等城市落地了10余个长租公寓项目，截至第一季度末，万科已经开业的长租公寓超过1000间，此外，还有超过2000间正在筹备开业中。
开发商纷纷试水长租公寓
凭借开发商自持项目的优势，万科向《东地产》透露，在不久的将来，将会有万科长租公寓的租房抵扣房款具体政策发布。除了住宅，未来的公寓业务还将和万科的商业、产业、教育等业务打通，建立大会员体系，让客户享受万科更全面多样的服务和优惠。
事实上，除了万科以外，近年来，在公寓市场万亿蓝海的巨大诱惑下，越来越多的开发商纷纷踏足这一领域。
去年3月，港企嘉华在其上海静安以及徐汇的住宅项目中，分别预留113套以及120套公寓，打造“尚臻”高端长租公寓品牌。嘉华（中国）投资有限公司副董事李志贤告诉《东地产》：“经济周期是一个波动的状态，相比较而言，服务式公寓的经营波动没有那么大，并且会提供稳定的现金流。嘉华国际将会把‘尚臻’品牌长期经营，打造成嘉华国际的一款名牌产品。”
阳光城(000671,股吧)则通过与寓见公寓合作的方式闯入长租市场。去年10月，阳光城旗下MODO项目与遇见公寓签署合作协议。据悉，阳光城还将为寓见公寓引入更多商业地产资源，由寓见公寓进行标准化运营和项目管理。
此外，招商地产(000024,股吧)通过对原有小区的升级改造，推出了如今的壹间公寓，该产品主要包括“精品公寓”和“服务式公寓”两大类，并根据不同的消费人群推出了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品系列满足不同的租赁需求，目前在运营的公寓面积超过60万平方米，并计划未来两年内将完成1线和1.5线城市的业务布局，预计会提供总量过百万平米的租赁公寓规模。
盈利模式仍不明确
虽然越来越多的开发商开始试吃长租公寓这一新奶酪，但是房地产行业作为一个资金密集型的的行业，由快周转的卖房模式走向租房模式，在盈利模式方面仍然存在诸多问题。
业内普遍认为，长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。通常回报周期短则一年，长则三四年。有大型房企负责人坦言：“如今，商铺和公寓确实比住宅难卖，但再难卖也不能自己持有做出租啊。”
当前国内的租金回报普遍偏低，住宅大概只有2%-3%的水平，而开发商的融资成本大多在6%左右、甚至更高。
万科高级副总裁谭华杰就表示，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果仅靠商品房出租，长租公寓不可能建立起盈利模式。
据记者了解，当前，大部分长租公寓的主要收入还停留在租金差价，但是如果对市场容量的预判不准确，公寓房源分分钟会面临空置的风险，空置时间越长，亏损的风险就越大。
因此，当前市场上的专业租赁企业，往往都会选择成本较为低廉的老旧商业物业或旧工业区厂房，改造成公寓房源，较少会选择新建商业物业经营长租公寓的，毕竟土地成本和租金回报都摆在那里。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，按照目前的情况，开发商很难参与进来，除非在资产证券化方面有一些突破。
谭华杰曾公开称，长租公寓运营本质上是资产管理，未来最理想的资产持有人应该是REITS。他建议，长租公寓企业结成联盟，并以联盟的形式成立一家合资公司，最后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定。
“国内长租市场非常强调管理和运营能力，而国外长租市场则很擅长利用金融市场如发行REITS进行管理，目前，国内租赁企业的融资也基本来自于国外投资客，”上海易居房地产研究院智库中心研究总监李然告诉《东地产》，“中国开发商往往习惯像过去一样赚快钱，但这在租赁市场基本是不可能的，进入租赁市场的开发商要接受短期内亏损的现实。”
