本报讯 上海（楼盘）土地市场昨天再次迎来宅地出让，国企奉贤发展以17.22亿元的价格将奉贤区南桥新城其中一地块收入囊中，楼板价达34004.7元/平方米，扣除保障房、配套设施等不可售部分后，实际楼板价达36485元/平方米，溢价率240%，并刷新区域地王纪录。据地产分析师推测，该项目未来保本价至少每平方米5.6万元。
奉贤新地王保本价或达5.6万
昨天，上海土地市场再次迎来宅地出让，奉贤区南桥新城两幅住宅用地同时开拍，共吸引27家房企前来竞拍。
首先开拍的是奉贤区南桥新城10单元01D-03区域地块，据了解，该地块共吸引了16家房企前来竞拍，经过多轮争夺，最终，国企奉贤发展以17.22亿元的价格将地块收入囊中，楼板价达34004.7元/平方米，扣除5%的保障房、配套设施等不可售部分后，实际楼板价达到36485元/平方米，溢价率240%，最终刷新区域地王纪录。
该地块出让面积为22017.4平方米，容积率为2.3，起始价格仅为5.06亿元，起始楼板价为1万元/平方米。
按照上海中原地产市场分析师卢文曦的推测，该项目未来保本价至少5.6万元/平方米。他指出，奉贤发展属于国企，所以做区域内房地产开发应该说水到渠成，也表明对该板块发展前景乐观的一种姿态。拍卖现场，合景和奉贤发展两家房企竞相出价，谁也不肯让步，一路将地块价格推至17.22亿元，最终，国企奉贤发展将上述地块斩获。
据卢文曦介绍，地块周边产品呈中高端的趋势比较明显，比如“金辉天鹅湾”约3.3万元/平方米，“汤臣臻园”成交均价达到2.7万元/平方米。所以中高端产品市场并非无潜力可挖。不过该地块从技术指标来看，有60%的中小套型配比要求，所以在开发上有一定难度。在价格承受力既定的背景下，小户型豪宅将来去化速度或受影响。
另一宅地出让同样价格不低
而象屿地产拿的土地虽然便宜些，但是压力也很大。
昨天出让另一幅地块为奉贤区南桥新城15单元23A-01A区域地块，出让面积为36594.8平方米，容积率为2.2，起始价格为7.25亿元，起始楼板价为9000元/平方米。上海土地市场公告显示，15单元地块共吸引11家房企前来竞拍，包括禹州、绿都、新城、建发、中南、碧桂园东原联合体、象屿、合景、奉贤发展、南山、保利等。最终，象屿以21.2亿元的价格将南桥新城15单元地块拿下，楼板价为28206元/平方米，溢价率为193%。按照业内人士的推测，未来保本价至少4.5万元/平方米。
昨天开拍的两幅地块，从交通环境而言，10单元地块相对更为优越，因此起始单价相对也更高，也更得到房企的追捧。
卢文曦分析称，周边虽然没有新房，但一些二手房挂牌价格大多在1.5-1.8万元/平方米，由此来看，价格落差高达150%以上。虽然区域内没有好的商品房有独家优势，但巨大落差或面临较大开发压力。
另外，这幅地块虽处于南桥，但并非核心位置，周边以保障房和动迁安置房为主，虽然有一定居住氛围，但整体品质不高。同时该区域开发起步较晚，商业配套稍显薄弱。
地王频现 外环房价奔“6万+”
今年上海新政收紧楼市，而外环外土地市场却接连创出区域新高。
据了解，目前创下外环外历史新高和竞拍人数纪录的是周浦地王，37家竞拍被保利以54.5亿元拿下，溢价率近400%，楼板价近44000元/平方米，如果扣除保障房和自持面积等，保本价预估为7.9万元/平方米。而同时期周边1-4月保利艾庐的精装修售价均价在35564元/平方米左右。
在周浦出现地王不到半个月后，信达突出重围以58.05亿拿下上海顾村地王，可售商品住宅楼板价4.81万/平方米，保本售价超过7万元/平方米。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，2016年是中国有史来地王最密集的年份，三高地块普遍出现在一二线城市，高总价、高单价、高溢价率地块持续刺激房地产市场。地价超过房价已经蔓延，对后市房地产市场带来巨大风险。
