流动性过剩，一线城市资产荒，2016年夏秋之交，以北京为代表的重点城市楼市在惶恐中走向癫狂。随之而来的，是密集如雨的调控。9月30日晚间，北京、天津等地出台楼市调控新政，而“国庆”假期的调控风暴及影响，更成为了近期舆论关注的焦点。
提高首付门槛，减少杠杆，增加“非普宅”大户型的购买成本，如此猝不及防的北京调控新政，好似一盆凉水浇向了楼市这块炙热的铁板，一时间雾气升腾。抢先“上车”的人们开始担忧房价掉头，刚刚被楼市的滚滚车轮碾压、抛弃过的人们，有一些庆幸但仍难摆脱焦虑，而那些已与业主签订合同、尚未网签的购房者，则陷入了“违不违约”的纠结。《第一财经日报》记者日前调查发现，北京楼市新政出台后的“国庆”假期，有开发商连夜筛查客户，一些二手房“在途单”的买方由于看空后市，开始在违约和不违约之间徘徊，而刚需购房者则在持币观望。
开发商连夜“筛客”
北京楼市新政要求，购房者在北京购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外);对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
该政策的关键词之一是“无论有无贷款记录”，即从前还完手上唯一一套房贷款再买入也算作首套，首付款可低至三成，而今后这类情况最低首付款将提至五成。另一关键词在“非普宅”，即提高了大户型的购房成本。针对此次北京楼市政策，亚豪机构市场总监郭毅9月30日晚间对记者分析，该政策是针对有所抬头的投资型购房客群，通过提高金融杠杆的方式，提高投资门槛的同时降低投资回报率。她预计，该政策将很快作用到北京楼市，迫使新房和二手房市场的成交量下降。
骤然提高的首付门槛，无疑会将一部分购房者拦在门外。因此，有正在蓄客的楼盘开始对客户进行筛查。北京某房地产咨询公司高层10月1日凌晨接受本报记者采访时表示，预计新政后北京的购房者将走向观望状态，而开发商是否降价抛售，这取决于开发商的资金情况。在他看来，今年开发商销售任务完成情况和回款情况较好，北京短期内出现大面积降价抛售的可能性不大。
交易量下滑买方观望新政如秋日夜雨，一经落地，凉意袭来。今年“十一”期间，北京商品房成交量出现明显下滑。伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院10月6日提供给本报的统计数据显示，10月1日~6日，北京区域的新建商品住宅(不含保障房)网签量仅为204套，与9月同期相比大跌73.7%，同比去年同期下跌42.2%。10月1日~6日，二手住宅网签量仅为152套，与9月同期相比大跌96.5%。另据中原地产研究中心的统计数据，10月1日~7日，北京新建住宅实现网签216套，二手住宅实现网签209套，共计签约425套，为自2011年以来国庆假期同期的最低值，较2015年同期的543套下降了21.7%。
“下雨天只有鸽子来买房子了。”10月4日下午，北京大雨，一龙姓房地产经纪人在微信朋友圈发了一张鸽子飞来门店的照片，如是感慨道。他告诉记者，北京出台调控新政之后，不少购房人都开始犹豫了。链家研究院10月7日公布的分析报告也称，楼市新政使二手房短期内成交量明显缩减，市场走向观望，房源挂牌价格趋向平缓，客户心态趋于稳定。
“我现在的心态很迷茫，不知道该不该买了，因为感觉涨得买不起了，买得起的又不喜欢 。”10月7日晚间，家住河北燕郊、在北京国贸附近工作的林溪(化名)告诉本报记者，她有天半夜睡不着，拿起手机搜索发现，三个月前看的国贸南侧、南三环附近的老房子，60平方米，接近300万万元，同等房源现价普遍在350万元以上，“看完更睡不着了” 。
林溪从家到办公室需要30余公里的路程，不堵车的情况下也需要接近一个小时，而他丈夫工作地点在更远的海淀区，夫妻俩去年社保刚满五年，目前在北京无房。她对记者说，她感觉北京房价还可能继续涨价，但短期内会降温，“不知道什么时候出手，还是先看有没有适合自己的房子再说”。
相比林溪这类首次置业者，同样出生于1985年的陈静(化名)属于改善型购房者。今年年初生下女儿后，陈静和丈夫开始计划将东三环附近的不到60平方米小两居出手，置换一套望京带学区的三居室。但这个夏天，先后三次，看中的房子都遭遇业主涨价，最终都被人加价买走，这让陈静甚为挫败。而仅仅9月一个月，她自己的1985年建成的老房子也随着同类房源高价成交，挂牌价从380万元提高至420万元，单价超过了7万元/平方米。
“虽然报价没有下调，但调控政策出来后我们去看房，发现卖方议价空间比此前大多了。”10月8日下午，陈静对本报记者说，政策出台前，卖家心理上“很膨胀”，很难对价格和付款方式作出让步。但国庆期间，她和丈夫看完房提出价格太高时，中介和业主连连称“价格好谈”。陈静认为，目前北京的大户型由于首付比例提高，一套总价1000万元的非普宅三居室，首套房首付四成，还需要400万元，加上交易税和中介费可能要500万元左右，这让她颇感吃力。
对于未来北京二手房市场走势，郭毅分析称，今年北京二手房价格的快速上涨，实际成交价格的增速已经远远高于实际评估价格的涨幅，在本轮调控前，北京二手住宅的实际首付比例已经高达40%~60%。”她预计，随着政策的落地，北京二手住宅的实际首付比例有可能进一步提升至50%~70%，这将极大抑制二手购房需求，预计部分涨速过快的区域，二手房价格将出现回落。
来自链家研究院的最新数据显示，2016年北京月度成交量达到了1.5万~2万套，是历史常规水平的1.5倍，个别月份甚至高达3万多套，这说明需求的释放速度很快，在某种程度上已经透支;同时今天的可售库存只有常规水平的40%，处于极低水平且仍在持续下降;成交中，接近80%的购房人群使用了贷款，且贷款比例明显上升。
“这说明市场处于相对非理性的状态。”该研究院的分析称，没有永远向上的市场，一切不合理、一切非理性终将得到纠正，市场也会回归基本的理性和常规的秩序。
