蔡胤
[10月1日~7日，北京（楼盘）新建住宅实现网签216套，二手住宅实现网签209套，共计签约425套，为自2011年以来国庆假期同期的最低值，较2015年同期的543套下降了21.7%。]
流动性过剩，一线城市资产荒，2016年夏秋之交，以北京为代表的重点城市楼市在惶恐中走向癫狂。随之而来的，是密集如雨的调控。9月30日晚间，北京、天津（楼盘）等地出台楼市调控新政，而“国庆”假期的调控风暴及影响，更成为了近期舆论关注的焦点。
提高首付门槛，减少杠杆，增加“非普宅”大户型的购买成本，如此猝不及防的北京调控新政，好似一盆凉水浇向了楼市这块炙热的铁板，一时间雾气升腾。抢先“上车”的人们开始担忧房价掉头，刚刚被楼市的滚滚车轮碾压、抛弃过的人们，有一些庆幸但仍难摆脱焦虑，而那些已与业主签订合同、尚未网签的购房者，则陷入了“违不违约”的纠结。《第一财经日报》记者日前调查发现，北京楼市新政出台后的“国庆”假期，有开发商连夜筛查客户，一些二手房“在途单”的买方由于看空后市，开始在违约和不违约之间徘徊，而刚需购房者则在持币观望。
开发商连夜“筛客”
针对此次北京楼市政策，亚豪机构市场总监郭毅9月30日晚间对记者分析，该政策是针对有所抬头的投资型购房客群，通过提高金融杠杆的方式，提高投资门槛的同时降低投资回报率。她预计，该政策将很快作用到北京楼市，迫使新房和二手房市场的成交量下降。
骤然提高的首付门槛，无疑会将一部分购房者拦在门外。因此，有正在蓄客的楼盘开始对客户进行筛查。北京某房地产咨询公司高层9月30日深夜告诉本报记者：“今晚很多卡在点儿上的开发商在连夜统计客户情况，哪些是二套的，哪些是贷款还没还清的。我正在帮着做表。”两天后的10月2日，北京东南五环外某大型上市房企旗下楼盘开始行动。该楼盘为精装交房的改善性住房，原本计划9月初开盘，但因没能拿到预售证暂定推迟至10月开盘。楼盘正在预售的房源以130平方米左右的平层和150平方米以上的叠拼为主。该楼盘一王姓置业顾问2日向本报记者透露，她正在逐一给已经排卡的意向客户打电话，详细询问客户付款方式和资金情况，如果客户无法解决资金问题，便会建议他们来售楼处退房。
“我现在手里的30多个客户中，有一个因为手里的钱实在不够付五成首付(放弃了)，其他客户还是会买，还有一些客户临时决定全款买。”她告诉记者，她在筛查中发现，部分客户对要不要继续买房开始犹豫，或者开始议价。但她会告诉对方，拟定的5万元/平方米左右(含装修)的开盘价格目前没有变化，原因是此次开盘不到100套房源，排卡客户却超过300多个，楼盘并不担心销售问题。
此次的北京楼市新政还提到了对开发商的监管，对此，郭毅的分析是，北京房价本轮上涨首先源自新盘，在地价刚性成本压力倒逼下，今年大量上市的新盘均定价较高，此后部分老项目在并未升级产品的背景下开始跟风涨价。在她看来，对期房和现房销售价格加以管控，更大的作用在于严格抑制老项目后期的盲目跟风调价，管控房企不合理的涨价行为，从供应端入手，让楼市重新回归理性，而减少非自住型购房行为，将有利于缓解北京新房市场出现的供需失衡的现状，稳定房价涨幅。
从目前的报价看，北京暂未出现大面积跌价现象。本报记者“国庆”期间走访发现，由于供给有限，北京正在销售的新房暂未出现降价现象。“北京的政策更多着眼在去杠杆，目的是减少楼市引发的金融风险，给发烧的楼市降温，而并非绝对的利空。”一央企北京开发商营销方面负责人10月1日凌晨接受本报记者采访时表示，预计新政后北京的购房者将走向观望状态，而开发商是否降价抛售，这取决于开发商的资金情况。在他看来，今年开发商销售任务完成情况和回款情况较好，北京短期内出现大面积降价抛售的可能性不大。
交易量下滑买方观望
新政如秋日夜雨，一经落地，凉意袭来。今年“十一”期间，北京商品房成交量出现明显下滑。伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院10月6日提供给本报的统计数据显示，10月1日~6日，北京区域的新建商品住宅(不含保障房)网签量仅为204套，与9月同期相比大跌73.7%，同比下跌42.2%。10月1日~6日，二手住宅网签量仅为152套，与9月同期相比大跌96.5%。另据中原地产研究中心的统计数据，10月1日~7日，北京新建住宅实现网签216套，二手住宅实现网签209套，共计签约425套，为自2011年以来国庆假期同期的最低值，较2015年同期的543套下降了21.7%。
“下雨天只有鸽子来买房子了。”10月4日下午，北京大雨，一龙姓房地产经纪人在微信朋友圈发了一张鸽子飞来门店的照片，如是感慨道。他告诉记者，北京出台调控新政之后，不少购房人都开始犹豫了。链家研究院10月7日公布的分析报告也称，楼市新政使二手房短期内成交量明显缩减，市场走向观望，房源挂牌价格趋向平缓，客户心态趋于稳定。
“我现在的心态很迷茫，不知道该不该买了，因为感觉涨得买不起了，买得起的又不喜欢。”10月7日晚间，家住河北燕郊、在北京国贸附近工作的林溪(化名)告诉本报记者，她有天半夜睡不着，拿起手机搜索发现，三个月前看的国贸南侧、南三环附近的老房子，60平方米，接近300万元，同等房源现价普遍在350万元以上，“看完更睡不着了”。
林溪从家到办公室需要30余公里的路程，不堵车的情况下也需要接近一个小时，而她丈夫工作地点在更远的海淀区，夫妻俩去年社保刚满五年，目前在北京无房。她对记者说，她感觉北京房价还可能继续涨价，但短期内会降温，“不知道什么时候出手，还是先看有没有适合自己的房子再说”。
来自链家研究院的最新数据显示，2016年北京月度成交量达到了1.5万~2万套，是历史常规水平的1.5倍，个别月份甚至高达3万多套，这说明需求的释放速度很快，在某种程度上已经透支；同时目前的可售库存只有常规水平的40%，处于极低水平且仍在持续下降；成交中，接近80%的购房人群使用了贷款，且贷款比例明显上升。
“这说明市场处于相对非理性的状态。”该研究院的分析称，没有永远向上的市场，一切不合理、一切非理性终将得到纠正，市场也会回归基本的理性和常规的秩序。
