项峥
9月30日至今，全国共计21个城市先后发布楼市调控政策，从严格限贷限购、加大住宅用地供应、规范市场交易行为等提出有针对性措施，将有效抑制热点城市住房价格盲目投资投机性炒作，推动楼市预期回归理性，疏通热点楼市风险堰塞湖，保障房地产市场稳定运行。
非理性预期
是风险堰塞湖主要成因
本轮热点城市房价的大幅上涨，很大程度上与真实居住需求关系渐行渐远，而更多受到投资投机性住宅需求的驱动。年初以来热点城市房价急剧上涨到“抢房”一幕的出现，显示出房地产市场理性的逐步丧失。无论是房地产开发企业高价竞购土地，还是卖方因房价上涨断然违约，甚至还出现离婚来规避地方政府住宅限购措施，都可以归结为市场非理性行为的压倒性作用。
不可否认，在金融市场长期利率中枢下移背景下，热点城市住宅价格存在支撑。1998年我国住房制度改革至今，房地产市场尚未经历完整周期，价格运行轨迹呈现出持续上行态势，这显著强化了房地产市场价格上涨预期。尽管如此，也要看到包括住宅价格在内的资产价格都需要以真实购买力为支撑。热点城市住宅价格过快上涨，对城镇居民真实购买力而言过度偏离，本身就存在巨大的风险。北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）等城市房价已经与国际热点大都市房价持平，但城市普通家庭收入水平则远远不及。二线城市房价奋起直追一线城市，而人口集聚和基础设施优势又明显不如一线城市，这在一定程度上反映出房价运行泡沫化的风险。
正如股票价格不能过度偏离市盈率那样，缺乏真实购买力支撑的热点城市住宅价格，势必将沦为投机炒作力量“击鼓传花”的游戏。特别是当这种接力游戏肆意运用金融杠杆，就不可避免地具备了影响区域乃至系统性金融稳定的能力。2015年年中，因为杠杆在资本市场的过度、滥用，股票市场急剧调整，市场风险急剧释放。但房地产市场与资本市场不同，房地产市场泡沫的破灭，将从多个方面影响到宏观经济金融的稳健运行，危害极大。即便如此，由于房地产市场非理性预期的自我实现机制，房地产市场对风险选择性忽视，投资者或购房人坚信房价必然上涨但毫无逻辑的观点，正加快酝酿和累积楼市风险，乃至形成热点楼市风险堰塞湖。
本轮调控措施
将纠正楼市非理性预期
21个热点城市在国庆节期间集中出台房地产调控措施，可谓是降温热点楼市的“及时雨”。本轮房地产市场调控措施虽然以“限购”、“限贷”为主要特征，但又超出“限购”、“限贷”简单范畴。纯粹住房限购、限贷措施，主要从住宅需求调节入手，来稳定短期住宅供求关系。住宅限购、限贷措施执行以来，应该说取得非常明显的短期成效，但也存在局限性，主要是限购措施存在时效性，而限贷措施可能因为房地产中介违规融资行为而失去应有作用。北京至今未宣布停止住宅限购措施，但住宅市场价格依旧大幅上涨，表明住宅限购措施存在局限性。因此，本轮房地产调控措施在坚持“限购”、“限贷”政策同时，对政策进行微调整，堵塞漏洞，如严格二套房认定政策，认房不认贷，执行层面灰色地带被消除，且首付比例大幅提升，有助于抑制投资投机性住宅需求。同时，从加大供应入手，完善土地招拍挂制度，北京市政府提出“控地价、限房价”交易方式，“在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施”，避免出现“地王”，防止地价过快上涨加剧房价上涨预期。
规范市场交易行为是本轮房地产调控措施的突出特点。随着房地产中介高度介入二手住宅市场，部分房地产中介经过多年累积，已经很大程度上控制了二手房市场住宅交易的信息，因而可以通过对出售信息和出租信息的有意调整获得有利于自身媒介作用的效果。最近地方政府对个别房地产中介虚假传播信息营造恐慌的行为进行处理，反映出房地产中介对市场正常交易行为的扰乱。不仅如此，房地产中介依靠互联网金融对购房人首付款的融资，规避了杠杆限制，但放大了购房人住房抵押贷款的风险。因此，本轮房地产调控政策重申禁止首付贷，禁止发放其他类型融资产品，严禁各类违规资金进入房地产市场。加强舆论引导也是规范房地产市场交易行为的重要组成部分。年初部分媒体、微信圈对个别热销楼盘不恰当报道，加剧了房地产市场恐慌气氛。在当前信息实时传播的社会，任何不实报道和夸张报道都有可能影响到房地产市场的稳定运行。所以本轮房地产调控政策更加强调要发出正面理性的声音。
热点城市楼市有望降温
本轮热点城市房地产市场调控措施的紧锣密鼓出台，向热点城市的房地产市场传递出非常清晰的政策信号。调控政策的“一城一策”，各个城市房地产调控措施没有雷同，是房地产市场运行区域性差异的必然要求，但政策目标都是相同的，即给热点城市房地产市场降温。本轮热点城市房地产市场调控措施出台后，有理由相信热点城市的房地产市场非理性色彩将会得到有效抑制。从根本上说，如果任由热点城市住宅价格泡沫形成或扩大，那么住宅市场泡沫风险破灭将是必然过程。住宅不动产与货币交换的过程，反而会抑制其他商品需求，在加剧“脱实入虚”的同时，反而阻碍了经济转型升级。
