龙湖内部有一句话，企业要做一个时间函数，希望企业能以一个持续稳定增长的速度向前奔跑，而非盲目地追求规模的快速扩张。
观点地产网 “这几年，龙湖一步一步脚印背后留下的就是18个商场，这些商业的沉淀，未来会变成龙湖集团宝贵的财富，而且是未来集团利润持续稳定增长的一个大的蓄水池。”
7月1日，龙湖北京（楼盘）大兴天街正式开业，龙湖集团副总裁、北京龙湖总经理宋海林及龙湖集团商业地产部总经理李楠在开业典礼后的媒体记者会上，对龙湖近十几年来在商业方面的成就作出了如上总结。
宋海林称，龙湖内部有一句话，企业要做一个时间函数，希望企业能以一个持续稳定增长的速度向前奔跑，而非盲目地追求规模的快速扩张，这也是龙湖在高周转同时还坚定持有的主要原因。
“龙湖到今年年底会有20个商场开业，持有面积接近200万方，这是保证龙湖未来不管经济有什么样的变化，都能够在这个市场做一个赢家的底气所在，也是龙湖在高周转和持有之间的战略平衡。”
作为龙湖集团持有的第18座开业商场，大兴天街是龙湖在北京的第二个天街，继龙湖北京长楹天街后，相隔一年半时间首都再开一座天街，对比两者之间的区别，宋海林表示，“大兴天街是站在长楹天街的肩膀上的”。
据观点地产新媒体了解，龙湖北京大兴天街地处北京大兴新城核心区域，这座体量15万平方米的全业态商业综合体，开业3天累计总客流量即破40万人次，总销售额达到2300万。依托龙湖商业布局全国的品牌实力，大兴天街整体出租率99%，品牌同步开业率达到95%。龙湖北京大兴天街还聚集了优衣库、H&M、GAP等众多国际快销潮牌，上影国际IMAX影城、迪卡侬、喜悦滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特色餐饮等近300个知名品牌。
宋海林称，大兴天街跟长楹天街比，布局、品牌的落位都有了一些新的提高。以餐饮业态为例，长楹天街一开始在布局的时候餐饮比例接近30%，而刚开业的大兴天街餐饮比例调整至不到20%。
宋海林认为，尽管大兴天街在六环外，未来有信心整体表现会好过长楹天街。
作为龙湖最旗舰的一个商业项目，长楹天街自2014年12月开业以来，至2016年日均客流已达8万人次，仅用1年半时间，该指标就在北京购物中心中名列前茅。基于优越的地理位置和庞大的体量，宋海林表示，未来做成全国的旗舰，也是“很有底气的”。
据宋海林介绍，龙湖做商业主要看点有以下三点：
一是城市发展方向。宋海林称，作为第一家进入天宫院版块做商业的企业，龙湖当时进入的时候大兴周边还什么都没有，但龙湖看到了大兴未来的发展，包括新机场的计划，城市发展中的南城洼地。所以城市发展方向是龙湖在布局商业过程中非常看重的第一个点，龙湖会从整体的政策和城市的发展洼地，捕捉未来的一些机会。
二是城市的产业。宋海林称，龙湖选择在大兴做15万平米的购物中心，核心就是旁边的生物医药基地。没有产业就带不来人口, 龙湖判断区域未来有没有活力的一个重要依据，就是看产业。
三是交通。宋海林指出，交通布局是龙湖对天街布局的第三个关键点，也是龙湖在北京商业选址的一个关键点。龙湖在北京现有的两个天街都是地铁上盖，未来龙湖在城西布局的也是地铁上盖，“一定是轨道交通站点和快速交通站点的一个重要的节点”。
基于“客研城市地图”的精准指引，龙湖商业正在全国积极布局插点。据李楠介绍，龙湖今年还将开业两个购物中心，7月开业的重庆（楼盘）时代天街三期和年底开业的上海（楼盘）虹桥天街，到今年年底龙湖就将有20个商业项目面世，总体量达到190万方。明年龙湖还将有重庆两个、苏州（楼盘）、杭州（楼盘）、上海各一个共5个天街开业，届时体量将达到250万方。
“我们的目标是希望从现在开始的3到5年，每年能有2到3个新的购物中心能面市。”
积极稳步推进商业发展布局的同时，李楠透露，集团也为商业制定了目标，今年租金目标是20亿，明年在25到30亿之间。
“我们的目标是到2020年，整个集团的租金收益是50亿，这已经是集团很重要的一个战略目标和重要指标。”
以下为北京龙湖大兴天街购物中心开业媒体记者会问答环节采访实录：
现场提问：龙湖北京大兴天街是龙湖商业今年开出来的第一个天街，未来几年天街系在北京的开业计划是怎么样的？
宋海林：天街是我们一个重要的战略，在北京我们是非常坚定地进行天街的布局。
长楹天街2014年年底开业以后，现在运营得非常成功，包括今天大兴天街的开业，大家看到反响都是非常好的，可以说是超越了我们的预期。
我们在城东和城南都有布局，下一步我们重点是在城西和城北，包括在核心的成熟区继续发力。我们目标是到2020年能够5个天街在北京，这也是和全集团的天街布局战略相匹配的。
到现在为止，这是全集团第18个商场。整个集团未来经营的面积将接近250万平方米，光在北京就有将近50万平米，所以大家可以看到北京天街在集团整个商业版图里所占的份额。
大兴天街项目的开业计划，我们内部一直是定在这个时点，也就是在2016年年中开业。我们当时有一个想法，希望能够拉开长楹天街和大兴天街开业的时间。
长楹天街是2014年年底开业，大兴天街我们希望拉开这个时点，主要原因是希望在整体建设和后期运营方面协调好，因为我们在北京还面临着很多新的挑战，希望大兴天街能够更多汲取到长楹天街的经验和教训，所以我们在三年前定下这个时点，就是相隔一年半的时间。
现场提问：现在业内共识是说商业地产已经过了跑马圈地的阶段，龙湖商业接下来是如何制定未来的发展策略？
李楠：商业跑马圈地的时代已经过了，所以商业的精细化运营就变得至关重要。
大兴天街是龙湖第18个商场，今年还会有2个要开业，一个是在重庆，在7月21号开业，还有一个是在上海虹桥，定在今年年底开业，所以到今年年底我们会有20个商业项目面世。明年还会有5个要开业，重庆有两个，苏州、杭州、上海各有一个。
到今年年底，我们商业的体量是190万方，到明年年底就会达到250万方，所以这个体量应该说在全国是排在前列的。
从未来发展来讲，整个集团持有商业是我们一个很重要的战略目标。在未来的发展过程当中，我们也是借助整个集团的力量，商业布局主要是在一线和一些重点二线城市，未来可能还会进驻南京（楼盘）、厦门（楼盘）、武汉（楼盘）等相对来讲比较发达的二线城市。
现场提问：长楹天街开业到目前的运营状况如何？对大兴天街有什么借鉴经验？北京作为一线城市，和龙湖在其它城市布局的天街相比，带来了哪些新的挑战？
宋海林：长楹天街当年开业时，圈里很多人并不看好，因为我们西边有朝阳大悦城，东边有万达广场，竞争激烈。但是长楹天街这一年半下来，我们对自己的表现比较满意，客流、评效和整体业绩都超出预期。
今年上半年的业绩超出预期10%。目前监测到的数据，每天从地铁进入到长楹天街的人流平均超过2万。长楹天街当时的定位是全家庭一站式的购物中心，在布局上一开始就是朝着这个方向做的。
现在来看基本达到预期，当然我们也感觉到有些地方需要调整，比如说长楹天街布局的餐饮占比稍微大了一些，所以我们会慢慢调整。大兴天街在开业的时候，我们的餐饮比例就不到20%，所以还是有些变化的。从这些点来看，我们比较有信心，大兴天街未来的前景会非常好，相信整体表现会好过长楹天街。
商业的布局上，我们的客研系统做了很多布局，对于北京哪些地方可以做商业，我们心里都是有数的。
一个是城市发展方向。在大兴这个地方，当年我们进入的时候，周边什么都没有，我们是第一家进入天宫院板块的。那个时候大家想象，如果做一个20万平米的商业是巨大的挑战。但是我们看的是这个城市的未来发展，包括新机场的计划等。从整个城市发展来看，南城是一个洼地，所以城市发展方向是我们在布局商业非常看重的关键的第一个点。
第二是城市的产业。我们对产业也是非常看重的，没有产业就带不来人口。旁边的生物医药基地到现在已经形成了，当时我们当时拿地的时候，规划有10平方公里的生物医药基地，现在大家知道已经有100多家企业入住，这是我们判断未来这个区域有没有活力的一个很重要的依据，就是看产业。
第三是交通。我们这两个天街全都是地铁上盖，马上我们在城西布局的也是地铁上盖，都是零距离的地铁和商业之间的转换。未来我们的布局依然也是这样的要求，一定是轨道交通站点和快速交通站点的一个重要节点。
龙湖的战略是两大块，一方面是ROE的追求，就是高周转、高利润的追求。大家看到我们目前应该是行业里做得比较好的，不管地拿到多贵，可以一直保持往前走，而且每一个开出来都是挣钱的项目，周转比全行业的平均效率要高50%。
另一方面，在高周转的背后，我们其实不是盲目地追求规模的快速扩张。龙湖内部有一句话，叫做企业要做一个时间的函数，这个背后是需要企业非常稳健，用一个相对来说比较稳定的速度往前奔跑，而且保持长时间的持续增长。所以在这一点来讲，我们在高周转的同时，坚定地在做自持。
所以大家看到这几年，我们每年一步一个脚印往前走，去年销售业绩是540亿，前年是490亿，今年集团对外发布的是620亿。这一步一步坚实的脚印背后留下的就是18个商场，这些天街的沉淀未来会变成龙湖集团的宝贵财富，而且是未来集团利润持续稳定增长的一个大的蓄水池。
我们已经有将近200万平米的自持商业面积，这两年我们还将开8个天街，持有面积会接近300万平方米，这是保证龙湖能够在这个市场不管经历什么样的变化，都可以是一个赢家，这也是我们高周转和持有之间的战略平衡。
现场提问：您觉得龙湖对业态的偏好是什么样的？现在市场上有这么多购物中心，您觉得有没有一个行业的核心竞争力，到底是什么？
李楠：现在市场那么多的购物中心，不可能所有的业态比重都完全一致，我们前期对用户的研究是最重要的，要看购物中心覆盖范围内的顾客。一个购物中心最后成功还是不成功，其实不是我们这些人说了算，而是现在这些消费者和购物者说了算的。
真正能够找到消费者和购物者喜欢的，而且是这个商场所定位的消费者和购物者所喜欢的，这个购物中心就是成功的。
龙湖的商业优势有几个方面，第一方面，前期拿地、选址包括拿地的时候所预见到未来这个区域和能够辐射更广泛区域的客流，另外就是在前期设计和工程过程中管控得非常强。
第二方面，龙湖在客研这一块比其它商业地产公司都相对超前一步，这个超前一步也是拜我们的地产所赐，因为地产不同的产品线所对应的客研做得非常完善。在这样一个客研的体系里面，对客户研究会比其它竞争对手做得更深入和更透彻一些，我们也看得更清晰一些。
第三方面，龙湖的商业大家可能觉得小有名气，事实上龙湖从重庆第一家观音桥北城天街开始到现在已经差不多14年。在这14年的过程中，我们也培养了非常优秀的团队，有非常好的管理的体系和系统，所以龙湖在这些相对比较精细化的运营方面也是做得非常好的。
现场提问：龙湖做商业有对标或者参考的同行目标吗？还是说按照自己的标准去做？
李楠：龙湖的商业有一个最大的特点，就是具体针对地块和客群，可以看到龙湖的每一个商场都长得不一样，即使在北京，大兴天街跟长楹天街也是完全不同的。
龙湖的18个商场如果有机会去逛一下的话，会发现每个商场都不一样，每个商场定位的客群也不一样，每个商场前期的研发、设计的阶段也有非常多的特色。
当然我们也有借鉴和学习，所有同行做得优秀的地方都是我们学习的地方，我们不会照着某一个同行去做所谓标准化的东西。
现场提问：龙湖把商业更多地做成购物中心，是一种主动的选择吗？
宋海林：从我们做商业看到的所有地块来看，第一选择还是购物中心。背后的逻辑是写字楼对地段和区域的要求更高，而购物中心有更大的弹性。
我们不是不做写字楼，也有一些写字楼，但是在北京来看，真正写字楼商圈比起购物中心的商圈要小很多。
我们也有写字楼的团队，但是那个范围要小很多，不是每个场子都可以拿来做写字楼，比如大兴这个场子，这里能聚集10万人，但可能不是写字楼的租户。酒店我们也做，我们全集团也有几十家酒店，但是我们不主动做。
从这几个方面来看，只要有合适的持有项目，我们首先就看能不能做购物中心，做购物中心的同时看看有没有做写字楼的机会，如果没有写字楼的机会，我们就只做购物中心，有写字楼的机会，我们就会考虑写字楼。
除此之外，公寓、酒店有机会也会做，包括北京下一步的项目会有这方面的布局。龙湖持有型物业的面是比较宽的，但是从今天这个时点看，我们认为购物中心的机会更大。
