前海人寿对房地产的围猎已经不仅仅局限于二级市场对房企股票的增持，从2014年开始，这家险资背景的企业已经多次出现在土地公开市场，与开发商一较高下。
观点地产网 一边忙着阻击万科，另一边借着前海人寿的“马甲”在土地市场火力全开，潮汕商人姚振华正摇着资本的“旗子”在巩固着自己的商业帝国。
时隔一个多月，前海人寿又在上海（楼盘）拿地了。10月10日，青浦西虹桥蟠臻路西侧27-04地块进入到竞价阶段，该地块共吸引了包括碧桂园、华润、融信、金地、前海人寿等在内的14家企业报名参与。
最终，在经过185轮激烈竞价后，前海人寿以总价12.47亿元夺魁，成交楼板价达21986元/平方米，溢价率为264%。
地块出让条件要求，项目商务办公用房建筑面积占比为60%，同时，竞得方需自持建筑面积不低于50%的办公物业不少于20年，自持建筑面积不低于80%（包含酒店）的商业物业不少于20年。
对于讲究周转速度的开发商而言，这样的出让条件不免有些苛刻，但前海人寿的险资背景让他从竞拍开始就显露志在必得的信心。
“沪六条”出台后的首宗地就被险资拿下，这不禁让外界联想到上海近日对于商品住房用地交易资金来源监管的规定。10月8日出台的“沪六条”明确，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金不得用于缴付商品住房用地的土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。
这在相当程度上限制了诸如前海人寿这样具有险资背景的企业进行投地的范围。不过，前海人寿此次拿下的青浦地块为商办用地，不在政策红线之内。
但从其高溢价抢地的行为背后还是可以看出这家公司希望在新规之下火线觅机。
“沪六条”下火线觅机
公开资料显示，青浦虹桥蟠臻路西侧27-04地块为商办、餐饮旅馆业用地。其中，商业和餐饮旅馆业用地为40年产权，办公为50年产权。地块出让面积为2.27万平方米，容积率2.5，起拍总价3.43亿元，起始楼面价6042元/平方米。
从地理位置上来看，该地块离上海虹桥枢纽的直线距离不超过3公里，处于西虹桥辐射区，位置的优越性也吸引了碧桂园、华润、金地等品牌房企参与竞争。
对前海人寿来说，拿下青浦虹桥蟠臻路西侧27-04地块是其最近一个多月内于上海拿下的第五宗地。此前的9月1日，前海人寿刚刚以总价16.68亿元将青浦区徐泾镇四宗连体商办地收入囊中，楼板价20425元/平方米，溢价率高达240.41%。
若再往前追溯四个月，虹口区四川（楼盘）北路街道HK172-13号地块也以总价7.5亿元花落前海人寿。观点地产新媒体发现，前海人寿在上海所斩获的项目均为商办性质，且都是以高溢价成交，平均溢价达260%。
青浦蟠臻路西侧27-04地块是上海10月8日出台“沪六条”以来的首宗入市地块。这条夹杂于20城限购中的调控政策最为触动外界神经的是对加强商品住房用地交易资金来源监管的规定。
上海要求，建立由市规划国土资源局、市金融办和金融监管机构等部门组成的商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，开展土地交易资金监管工作。并表示，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付商品住房用地土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。
而险资背景的前海人寿率先拿地会让不明所以的人士误以为是其在走向政策的禁区，但值得注意的是，前海人寿所斩获的土地均为商业用地，并不在限制范围之内。不过，从另一个侧面来看，此次高溢价夺地还是反映了前海人寿火线觅机的决心。
同策咨询研究部总监张宏伟向观点地产新媒体指出，上海限制商品住房用地交易资金来源其实是在为房企拿地“降杠杆”，也是为了防止企业激进拿地导致地价普遍性上升而引发的系统性风险。
“房企越来越多通过金融机构场外配资"加杠杆"方式进行拿地，甚至不惜成本制造"地王"，从预期影响来看，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，房企在上海制造"地王"投资拿地的风险会增加，一旦这样的风险到来，风险就不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。”
“从未来企业拿地的角度来看，由于杜绝拿地配资等"加杠杆"措施，这对于企业自有资金拿地的能力提出考验，未来真正有自有资金实力的开发商才有可能在上海房地产市场生存和发展。”
姚氏的地产角色
前海人寿对房地产的围猎已经不仅仅局限于二级市场对房企股票的增持，从2014年开始，这家险资背景的企业已经多次出现在土地公开市场，与开发商一较高下。
不过，在地产实体领域的投资，前海人寿多与姚振华掌管的宝能集团交织在一起，其披露的重大关联交易大多与房地产项目相关，且多为股权投资和项目借款。
前海人寿将保费资金以输血的形式进入自家房地产项目不但可以获得高收益，而且能覆盖其产品的高收益率及高费用率。尤其是随着万能险的推出，诸如前海人寿这样的保险公司手中资金迅速增加，这部分资金必然要寻找一个投资的出口。
在低利率、资产荒以及遭遇股灾难的背景下，投资实体房地产正成为险企克服投资压力的新方向。
而在地产实体中，持有型的投资物业往往更受青睐，因为此种类型的物业不但可以坐享物业的升值，还能获得一定的租金收益，但前提是物业位置要处于核。这样的必要条件也造成了前海人寿近期拿地时的高溢价。
在这种投资逻辑引导下，也不难理解为何前海人寿青睐于商办地块的获取。而作为险资，前海人寿很少直接参与项目的开发，更多是财务出资方，他背后的操盘手正是姚振华掌舵的宝能集团。
以深圳（楼盘）宝安中心区项目为例，2014年5月，前海人寿身披深圳金利通投资有限公司的“马甲”以总价48.3亿元竞得。现时该项目以深圳金利通金融中心的案名示外，但项目的实际开发单位为深圳宝能地产股份有限公司。
今年6月12日，前海人寿披露深圳金利通金融中心项目投资信息，投资由万能险账户出资，金额共计65.77亿元，其在该项目累计出资额为84.4亿元。
可以看出，在深圳项目上，前海人寿的角色更多是财务投资。换言之，这也是前海人寿在为万能险找到资金出口。几乎可以预见，类似的操作手法在上海青浦项目上再现也是大概率的事件
有分析机构曾算过一笔账，保险公司以购买房地产项目部分股权的形式进行操作，借助合作方在地产开发、项目管理和营运上的经验和优势，通过签订合作协议，约定回购股权或者股权转物权，约定预售阶段就可以回收资金，或者内部低价给部分商业房产，收益率一般达到10%―25%。
借助前海人寿的资本优势在一线城市土地市场攻城拔寨，潮汕商人姚振华不但为保险资金找到出口，同时也将自己的地产城墙越垒越高，此举可谓一石二鸟。
