本报记者 李海楠
“金九银十”历来被视为中国房地产市场的销售旺季，然而，2016年的中国楼市正经历着一场冰火两重天的别样销售季。在走过以量价高涨为典型特征的9月之后，呈异常火爆势头的中国楼市表现让 “金九”成色十足。而刚刚进入10月，“银十”即被蒙上了一层阴霾，刚刚过去的“十一”黄金周正因多地密集出台新版楼市调控政策而成为不折不扣的楼市分水岭。
继9月30日北京（楼盘）、天津（楼盘）版楼市调控新政深夜发布，随即拉开楼市调控版的“十月围城”大戏后，在随后的“十一”黄金周，多地效法陆续出台新版调控政策，截至10月10日，已有21个城市先后发布了新版楼市调控政策。联想9月中下旬“热点二线城市重回限购行列”降温火爆楼市的政策动向，此次多地密集出台楼市调控新政可谓延续接力楼市“灭火”之举，意味着已呈脱缰之势的房价上涨正引起决策层的高度注意。
对此，接受中国经济时报记者采访的专家认为，异常火爆的中国楼市正在让不断积聚的资产泡沫成为上悬在中国楼市上方的达摩克利斯之剑。因此，必须警惕资产泡沫破裂风险可能对实体经济造成的冲击，而日趋收紧的调控政策在为过热楼市降温之余，亦将倒逼中国楼市回归理性、温和发展的轨道。
调控能否长效引关注
参考历次楼市调控的经验不难预见，政策效果总会立竿见影。受到多地楼市调控政策密集出台的影响，中国楼市“银十”开局惨淡，成交量断崖式下跌。以北京为例，统计显示，国庆节期间（10月1日―10月6日）的日成交量在291套，而在之前的6天 （9月25日至9月30日），北京楼市日成交量达到1066套，成交量不足之前的三成。
然而，坊间舆论仍存担忧：此轮密集调控是否又意味着新一轮楼市火爆正在酝酿。在我国房地产市场，“限购”与“涨价”接踵而至似乎正不断印证着近年来限购不断但房价疯涨的事实。这一点在楼市调控政策从未放松的一线城市，正反复通过不断上涨的房价得以验证。
客观而言，早在2010年“新国十条”拉开全国限购大幕，随后，地方版限购政策纷纷落地实施，围绕限购、限贷展开的楼市调控的确发挥了“抑制投资投机需求，促进房地产市场健康发展”的作用。但伴随2013年新一届政府未出台影响房地产市场调控的政策，全国房价均有所回升，除北、上、广、深等一线城市维持楼市调控政策外，其余城市早已退出限购、限贷行列。
在随后的2014年，中国楼市可谓一直处于上升通道，各地成交量和房价呈现上涨态势，截至此轮多地密集调控前夕，无论是贷款利率的下调，还是响应去库存降低首付比例，乃至契税的下调降低交易成本等都一致对外持续释放宽松政策信号。特别是2016年以来，一线城市和一些热点二线城市房价疯涨势头明显，其背后传递着一个基本事实：任何政策的风吹草动都会让房地产市场的价格变得异常敏感，而限购如今对外传递的背后信号，在持币待购者看来，正是该地区的房屋及配套的稀缺属性。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受本报记者采访时直言，我国当前货币量相对宽松，民间有大量投资意愿，但缺少必要的投资渠道，加之过去十余年来通过购买房地产实现增值的现实典型案例不断，大大激发了人们通过购买房产实现增值升值的预期。
“当前密集出台的楼市调控政策，正意在抑制房价过快上涨势头。”顾云昌说，因地制宜地出台调控政策将有利于抑制房地产市场的过热情况，至于调控效果如何还要进一步观察，毕竟，市场对政策需要一定时间的消化期，但实际上，调控带来的作用和影响已经让过热的楼市有所降温。
警惕泡沫累积需有效引导投资
实际上，正如此轮多地密集出台楼市调控新政对外释放楼市过热预警信号一样，在主流学界，对中国楼市资产泡沫集聚的担忧一直不绝于耳。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受本报记者采访时认为，发迹于民间资本特别是投机资本一股脑进入楼市掘金的动因，中国楼市资产泡沫长期积累集聚，而一线城市的限购不放松让二线城市获得了这些投机资本“垂青”，致使部分二线城市的楼市资产泡沫继续膨胀，甚至有的投机资本已经瞄准了三四线城市。
尹伯成认为，房价的大幅上涨的确难言健康。“这是当前中国经济一种不健康的表现、畸形的表现，如此下去对于实体经济伤害将很大。”尹伯成说，一旦资金都进入楼市，则不利于实体经济发展。现在的楼市已经积聚了很大风险，其间酝酿的金融、经济风险都应该引起重视。他强调，民间资本进入楼市，都是基于楼市一味地不间断上涨的假设，但这并不符合经济学的基本逻辑，如此则极易将中国楼市打造成“击鼓传花”的游戏，“但泡沫终究是要破裂的，泡沫积聚越多，未来对中国经济的伤害就会越大。”
尽管房地产市场是看得见、摸得着的实体行业，但就某种意义而言，中国楼市已然具备了资本证券化的属性。投机资本的大量涌入也让楼市脱离了原本单纯满足居住属性的商品特征。尹伯成说，民间资本特别是投机资本希望借助楼市在短期内实现资本的积累和大幅升值，这正是受到当前民间投资渠道较窄、股市等资本市场表现疲弱等多重因素共同作用所致。
“但必须认清的是，在当前供给侧结构性改革的大背景下，政府更多地希望实体经济实现转型，实现创新驱动，同样也希望资金应该进入新产业、新产品、新业态之中，而不是资产泡沫之中。”尹伯成说，我国各地房地产价格已经普遍超出了民众的购买能力。这样的楼市疯狂，不是决策层所希望的，因此，调控一定会进一步收紧，否则，任由楼市疯狂下去，则很难避免一些发达国家曾经出现的房地产泡沫带来的经济崩溃现象。尹伯成认为，作为治本之策，当尽快为民间资本找到入口，比如积极引导民间资本进入实体经济，在转型和创新驱动方面发挥作用。
未来调控或持续发力
对于此轮多地密集出台楼市调控新政，坊间舆论普遍认为，多地采取一致做法对过热楼市降温实际上已经表明中国楼市的政策拐点到来，至于市场会否步政策拐点后尘，在随后一两个季度内出现，比如呈现出全国范围内的量价齐跌现象仍有待观察。但多数观察人士认为，此轮调控仍属周期性，并不意味着中国房地产市场将由此进入实质性下跌通道。
对此，坊间也有担忧者指出，无孔不入的投机需求或将目标转向尚未有所动作的三四线城市，继而持续集聚泡沫。“实际上，此轮限购也有一些三线城市加入。”尹伯成说，在一线城市和一些热点二线城市收紧限购政策后，一部分资金会向三四线城市流入，但不会形成大规模，毕竟三四线城市缺少产业布局和人口流入，资金一旦进入则很容易套牢。
在尹伯成看来，出于对楼市资产泡沫的警惕，尽管调控仍属暂时行政手段，但未来也应从国家层面出手布局房地产市场健康发展的政策。尹伯成认为，首先，或进一步严格现有的限购政策不放松，释放国家从严对待楼市高热的政策信号；其次，不排除进一步提高首付比例的可能；再次，在房贷方面收紧政策，如提高贷款利率，对待用于贷款购房的利率予以提高，而对于实体经济如企业贷款适当降低贷款利率，释放鼓励引导资金进入实体经济的积极信号；最后，会逐步加强房产税的准备工作，房产税是平衡房地产投机属性的有力措施，对楼市调控和房地产健康发展有更为长效的作用。
顾云昌也认为，限购仍停留于行政手段调控市场的层面上，距真正更好发挥市场作用仍有距离。顾云昌强调，长远来看，还是应该降低购房门槛，鼓励购房，降低税收，比如降低二手房交易环节的税收，由此降低交易成本。如果二手房市场由此得以活跃，将会对新房价格形成抑制。
