太原（楼盘）市170个城中村改造，总投资将达到5400多亿元，年均投资额达900多亿元，全部用于拆迁改造、回迁及公共配套建设等。
隋荣涛 一、太原市城中村的现状及改造规划
太原市城中村的形成和改造,是一个历史遗留的问题和城市发展必须解决的任务。城中村，这一城市化进程中的历史产物，因其滞后于时代发展步伐、游离于城市管理之外、居民生活环境脏乱等特质，成为城市建设者和管理者必须正视的现实问题。改革开放30多年来，与周边省会城市相比，太原市区的发展速度算不上快。然而，在成倍扩展的市区当中，仍然裹挟了173个城中村。
太原市的城中村面临的困境之甚，在任何一个省会城市都绝无仅有的。170个未完成整村改造村围绕城市中心区呈环形分布，面积达191平方公里，涉及人口约95万。其中，300平方公里建城区内109个，占到建成区面积近三分之，涉及人口近四分之一。难以想象，作为一个省会城市，是如何在“城中村的夹缝”中生存和发展的。更为严重的是，与大多数城市的城中村相比，太原市的城中村绝大多数位于城市建成区，其中，在中环内多达46个。随着城市框架的拉大，这片区域内聚集了全市70%的就业岗位和人口，这些村庄早已身居闹市，身价看涨。
城中村的改造，历时已久，然而进展甚微，从2003年至2014年的11年间，仅仅完成了3个城中村的改造，并且，完成的并不彻底，违建、强拆、贪腐等问题丛生，争议颇多。拆迁、补偿等问题仍然是城中村改造的痛点。
从2014年开始，太原市启动了空前规模的城中村改造，全市170个城中村，将在2020年全部完成改造回迁。其中，2015年启动54个城中村改造，完成23个，两年内完成中环内全部46个城中村改造。目前，太原市已拆除旧村建筑面积269.48万平方米、5932台锅炉，分别完成年度目标任务的109.5%、118.64%，其中，小店区许东、万柏林区东社、红沟、黄坡、枣尖梁等5个村基本完成整村拆除。
据测算，太原市170个城中村改造，总投资将达到5400多亿元，年均投资额达900多亿元，全部用于拆迁改造、回迁及公共配套建设等。
二、城中村改造对太原房地产市场的影响
我国房地产总体形势从2014年出现持续性低迷，库存增加，从全国各大城市现状看，以及中央领导人的讲话，今明两年房地产的任务是“去化”，也就是消化存量。从太原房地产今年拿地情况和投资情况看，情况似乎比全国平均水平略好。2015年1―10月，太原市土地交易总量为163.64万平米；今年上半年，太原市房地产开发投资完成192.8亿元，同比增长38.4%，增幅比上年同期加快31.2个百分点，占全省房地产开发投资的比重由上年同期的31.6%提高到36.8%，对全省房地产开发投资的贡献率64.4%，拉动全省房地产开发投资加快12.1个百分点。若以全年400亿元投资计算，仅仅相当于城中村改造年均投入的44%。两者叠加后的太原房地产形势，可以说是冰火两重天，机遇与挑战并存。
机遇体现在：
城中村改造，为太原市提供了大量土地储备供应
太原市170个城中村改造，涉及总建筑量达1.5亿平方米，且大多数位于城区内，地理位置优越。除去回迁区及公共基础设施用地，将为太原市提供44平方公里（4400万平米）的土地储备，为房地产开发提供了大量土地供应。在成熟市区，土地是最宝贵的资源，是房地产开发商竞相追逐的玛法，激烈的竞争，也正是不断涌现的“地王”的直接原因。从太原市城中村分布区位看，几乎无一不是成熟社区，甚至是黄金地段，这对太原市房地产市场可以说是一个惊喜：充足的土地供应和优越的位置。
优越的政策条件，解决房地产开发的后顾之忧
太原市针对城中村改造，制定了城改用地一次性国有土地确权，土地出让金85%返还，用于市政基础设施和公共服务设施配套等优惠措施。土地变性，是房地产开发重要前期手续，从农村集体用地变为国有建设用地，是房地产开发的前提。太原市城中村改造中，实施城改用地一次性国有土地确权，为房地产开发企业介入城中村改造扫除了后顾之忧。另外，土地出让金返还额度高达85%，用于市政基础配套，减轻了房地产企业前期垫付资金的压力。
房地产企业与城中村改造进行广泛合作，互利共赢
太原市列入年度改造计划的54个城中村中，有42个村引进了合作方，4个村正在积极寻求合作方。万科、恒大、富力、南海、远大、广州（楼盘）广电等知名企业加入太原市城中村改造的行列，累计投入拆迁费用、货币补偿、过渡费用、建设费用、基础设施配套等投资441.1亿元，年内投入资金162.8亿元。房企与城中村改造合作的方式，主要有三种：一是房企在城中村拿地立项。这是一种较为普遍的开发商与城中村改造联姻的情况，在太原的推行非常抢手，这种情况大致为开发商拿城改的一片地作为回迁楼建设，并不是承担起了整村的回迁安置工作，为政府解决了部分难题。二是房企参与城中村改造的配套建设。以万科为例，万科参与东太堡的改造，但双方本次携手改造并非要建设住宅，而是参与该城中村配套建设。三是成立合作联盟启动众筹参与城中村改造。太原市在城改中，成立了“布鲁克联盟”组织，布鲁克联盟的设计初衷，是让太原大量的中介代理加入到联盟中，通过销售楼盘房子，成为销售项目的股东，从服务环节进入到开发环节中来。
城中村改造与房地产企业的广泛合作，不仅分担了政府的成本，而且缩短了整个改造周期，房企也从中获得红利，是一个双赢的选择。
城市整体环境改观，为房地产市场发展提供良好的客观环境
城中村因为游离在城市管理之外，村中规划混乱不堪，生活垃圾遍地，道路狭仄，严重影响了城市的整体形象。城中村改造完成后，原有的城中村变成现代化社区，公共基础设施完善，大量修建绿化景观带及公园，使太原城市环境得到根本改观。良好的城市环境，为繁荣太原房地产市场提供了有利契机。
挑战体现在：
大量城中村回迁改造，使房地产市场进一步饱和，库存增加
从全国范围看，至2015年10月，全国商品房待售面积接近7亿平米，消化存量任务艰巨，加之全国性的城镇化及城中村改造，使形势更加严峻。太原城中村改造规模涉及近百万人口，占太原市常住人口近四分之一（按每5人一套住房，五年内将新增20万套），新增回迁房这部分人因回迁安置，住房条件大幅改善，近期对住房的刚需有所下降，而投资性购置则受房地产整体形势影响，具有不确定性。并且，通过拆迁面积和补偿协议，获得回迁安置房可能多余一套用于出租、出售，使得太原房地产市场存量增加，去化周期延长，打击房地产投资信心，并对新开工项目的销售预期产生极大影响。
城中村改造涉及到旧房拆迁、安置、补偿等问题，容易激化矛盾
拆迁和补偿问题，一直都是城中村改造的阻力和难点，也是社会关注的焦点。事实上，这是一个利益分配的问题一方面，村民希望通过谈判，获得更多的一次性补偿，另一方面，拆迁后村民往往失去了工作机会、房屋出租、商铺等长期收益的能力，如果这部分损失得不到合理的补偿，很难达成协议。因此，城中村改造不仅仅要考虑到村民的一次性补偿，还必须考虑到村民的长期利益，为村民创造长期收益的途径。事实上，这种协议是很难达成的，统一的标准和尺度，并不意味着所有人都会认同，加之暴力执法、贪腐等行为时有发生，降低了政府的威信力和信任度，使得谈判更加艰难。房地产企业介入城改过程，同样面临这些问题，甚至情况更加激化。房地产企业在城改中，并不具备行政权力，只能以协商的方式解决，如此就更难达成一致。因此，仍然需要政府制定好相关政策，并严格执行。
房地产开发商介入城中村改造需要雄厚的资金支持
房地产企业介入城中村改造，就相当于进行一级土地整理与二级开发联动，从拆迁、安置、补偿，到教育、医疗、公园绿化、道路等公共基础设施建设，以及后续房地产项目建设，都需要垫付大量资金，需要房地产开发商具有雄厚的资金实力或融资能力，以保证资金链的持续性。
房地产企业分化将更加严峻
太原市城中村改造规模是空前的，对房地产市场的预期与把握比任何时候都更加艰难。与以往房地产项目开发不同，房地产企业需要前期垫付大量拆迁、补偿、公共配套等资金，使得中小房企往往望而生畏，或力不从心，无法跟随这个大潮流。各大中型房企迅速划分出各自的“势力范围”，占据优势地段，而中小型房企则在其夹缝下生存愈加艰难，更加边缘化。
三、城中村改造，对太原市房地产市场来说，是把双刃剑
在全国房地产市场较低迷的形势下，太原市开启大规模城中村改造模式，既是城市发展的紧迫需要，也是对房地产市场一次置之死地而后生的尝试。最大的挑战在于：如何解决房地产存量。回迁改造新增加的住房，保守估计20万套，加上现有待售商品房，以及新开工项目，房地产市场将进一步饱和，去化任务更加艰巨。
最大的机遇则是，未来至少五年内，太原市土地供应将空前充足，为房地产发展提供了广阔的空间。城中村改造完成后，原先破旧杂乱的环境改造一新，城市整体风貌大为改观，为太原市房地产市场发展的提供了良好的外部环境。
