和讯房产消息 随着新一轮房价的跳涨与调控政策的密集出台，关于房价是否已经到了拐点的争论已经到达前所未有的地步。然而，作为房产领域同样重要的一块，商业地产的发展呈现出野蛮生长和阶段性存量过剩的特点。
如何盘活存量资产提升自身价值，当商业地产遇见文化旅游又将碰撞出怎样的火花？10月13日，戴德梁行以“2016下半场，商业地产的新思路”为主题的第三季度媒体发布会将于朝阳区光华路1号嘉里中心北楼14层举行，届时，商业地产的关注热点将得到充分的讨论与分享。
内容安排：
开场致辞：王盛/大中华区副总裁、北中国区董事总经理
市场回顾：市场综述及热点分享
魏东/北中国区研究部主管
主题演讲一：当商业地产遇见文化旅游
孟 /中国区商业地产部高级助理董事
主题演讲二：盘活存量资产，优质物业都是这么做的
胡峰/北中国区估价及顾问服务部主管
发布会地址：
北京市朝阳区光华路1号嘉里中心北楼14层
主持人：各位媒体朋友们大家好，谢谢大家在今天这个雾霾天来我们这里参加发布会。
今天我们的布置稍微有一些改变，希望可以给大家带来更好的观感的体验。另外，还有一个改变就是大家每个媒体都有信封，里面有议程。
今天就开门见山，首先有请魏总为大家先回顾一下北京房地产市场第三季度的情况以及展望。有请。
北中国区研究部主管 魏东
魏东：很高兴再一次在这里跟大家见面，感谢大家来到我们戴德梁行第三季度的新闻发布会。
我这次主要是分两部分来介绍一下北京的市场。第一部分是讲一下写字楼的市场，第二部分是最近发生了很多事情的住宅市场。
先从宏观经济说起，这个是我们的固定资产GDP的增幅，二季度国家GDP还是维持在6.7%，固定资产投资从2009年开始是一直持续下滑，到这个季度已经第一次下降到了10%以下，这个季度是到了9%。
这个是全国固定资产投资分类的比较，从这里可以看出来，房地产固定资产投资是红线，从2015年的年底开始有一个非常迅猛的反弹，到这个季度开始已经是有一个比较平稳的发展，制造业的固定资产投资这个季度是达到了新低，只有2.8%，这也是跟整个国家的经济大环境有关系。大家都听说了在7月份的时候我们国家新增贷款基本上全都是房贷，我们的实体经济确实是没有继续发展的动力，所以这也是国家经济现在面临的非常大的问题。
从房地产投资的各个分类来看，住宅类到2016年8月份还是比7月份稍微有些许增长，但是也是有比较大的波动。办公用房是比较大的下浮，也和这么多年以来写字楼市场过度开发、建设有关系。
我大概讲以下写字楼市场的情况。这个季度整个北京市写字楼市场，存量是在1679万平方米，分类来看，顶级的是111万平方米，甲级是794万平方米，乙级是774万平方米，CBD区域仍然占了将近1/3的面积，从未来的供应来看，写字楼未来的供应主要集中在CBD区域，所以这个饼图里面的红色区域还会继续增加。另外几个区域，比如丽泽商务区在明年或者后年会有一些面积出来。另外，像现在供应量非常少的中关村、金融街，未来空置率还是会维持非常低的水平。
这是分商圈的情况，从租金水平来看，金融街的空置率只有0.2%，整个金融街区域是没有面积出来的。另外，空置率比较低的是中关村，因为要入驻的企业非常多，空置率面积非常少，又缺少新的供应，所以这两个区域空置率非常低。
从租金水平来看，金融街主要是集中了一些金融机构，所以支付能力相当强，租金也是维持在非常高的水平。
从各个主要的商圈租金情况来看，未来一年的趋势，东二环、金融街、中关村、酒仙桥、亦庄，这些区域还有租金上涨的空间。CBD、燕莎未来还是有一些比较大的供应，所以租金是趋稳的。
乙级写字楼的情况，全市乙级写字楼平均租金是在275元/月/平方米，乙级写字楼租赁情况整体比较好，空置是6.5%，也是对租金比较敏感的企业、要求没有那么高的企业会选择乙级写字楼。未来一年的走势趋于平稳。
我们把写字楼分成了顶级、甲级、乙级的走势，和上一个季度相比，顶级写字楼租金变化是0.5%，甲级是1.4%，乙级是上涨了1.5%。
这是未来空置率和租金走势的情况。因为未来整个北京市的写字楼供应还是比较大的。现在北京整体写字楼的空置率是在5.8%，这个水平相对来说是比较低的，对于租赁方来讲选择余地是相对比较少的。如果写字楼租金水平达到了8%到10%的水平，整体的市场是相对来说比较健康的。
从租赁的情况，可以看出来不管是核心商圈、非核心商圈，现在内资企业都占了绝大多数，是租赁的主力。在核心商圈，内资企业占了80%的租赁面积。非核心商圈，内资是占了70%。从分行业来讲，这个季度金融占了整个租赁的23%，IT、高科技企业占了13%。
这是我们未来到2020年的新增供应的情况，在2016年的时候可以看出来，在北京各个商圈的写字楼供应都还是有的，到未来，这个红色的是中央商务区，到未来CBD区域是供应的主力。供应的主力来自哪呢？来自于CBD中服地块。
再讲一下对于市场的回顾和展望。整个北京写字楼租金是往上走的，过去一个季度租金水平比较平稳，但是有些企业觉得租金水平超过了自己的预期。一些新兴的商圈，像望京、亦庄、丽泽，新出来的面积未来会受到一些企业的关注。
再讲一下住宅市场，大家都非常关注，好多人十一假期过了之后，突然一下子回来之后发现自己已经没有购房的资格了。十一期间很多城市一下子出台了很多限购措施，有一些城市是原来有限购的措施，后来又加码。有一些城市，尤其是以前很少出现限购的二线和三线城市，这一次也全都列在榜单里面了。这非常明显的是一次中央政府由上到下的指令性的东西。
看一下具体的。左边是限购的情况，右边是信贷的情况。基本上大部分的城市政策出台非常类似，除了有一些数字的调整，像原来有的限两套、有的限三套，还有首付比例，北京原来是30%，现在上涨到50%，像广州已经上升到了70%，对于一些工薪阶层来讲，有些人就说，哪怕从30%上涨到35%，也已经超过他的购买承受能力了，所以这个政策出台实际上对于遏制房地产市场的过热还是起到了一些效果。
很有意思的是上海和深圳，单身限购一套，未来大家不但春节回老家父母得问个人生活问题，将来政府也得问你的个人生活问题。现在整个限购情况就是大概这样的情况。
这是我们根据国家统计局出的数据做出来的总结，这是全国70个大中城市的住宅价格上涨、不变、下降的表，蓝色的都是在上涨的，绿色的是在下降的。
这张图看得非常明显，从2012年到2014年是一波行情，从2015年年终一直到现在，又是另外一波行情。比较不一样的是红色的线，是我们住宅价格的统一涨幅。前面一波行情，整个价格涨幅相对平稳。这一波过去这一年里的涨幅非常陡峭。如果我们把两个情况对比一下，2013年11月份，涨幅以一线城市北上广深为领先，基本上涨幅都是在20%左右。到2016年8月份，涨幅首先是以二线城市为主，涨幅基本都在40%左右，这个涨幅还是非常惊人的。原来北上广深，像北京已经到了第六位，广州已经到了第八位。
另外一个比较明显的特点，就是资金的溢出效应，像上海附近的南京、苏州、杭州，还有北京旁边的天津，广州附近的珠海、东莞、惠州，这些都是在过去的一年时间里涨幅非常大的城市。
我们看一下各个城市的出清周期，红色的都是这次限购的城市，为什么限购呢？确实是供给不足。珠海2.8个月的出清周期，合肥1.5个月，这些城市是完全没有供应的，所以开发商会到那边去拿地，有地王产生，价格是在不断上涨的。一线城市出清周期没有什么变化，二线城市变化比较明显，原来是3个月，现在降到了9个月。三四线城市还是非常困难的，原来是26个月，现在是22个月。并且有些人会说，现在限购了，资金会从二线城市往三四线城市来走，这不太可能。我们看一个城市是不是值得投资或者值得购买，还是要看这个城市的人口的流入、流出，如果仅仅靠当地本地居民购买房产，那房价不会涨很多。
我不知道大家最近有没有接到一些中介的电话，我认为如果要是判断这个市场冷或者热，你从中介给你打电话的次数基本上可以判断出来。中介非常频繁的给你打电话，就意味着这个市场是冷的，是不太好的，比看一些数据还要更加明显。
从北京的市场来看。北京的市场基本上是存量房的市场，你要买新房或者买四环之内的豪宅，十几万以上的，或者得到五六环之外买一些远郊区县的，新房非常少，大家现在要换房基本都是二手房，二手房成交价格也是非常高的，价格与去年8月份同比，上涨了45%，成交量上涨45%。
香港的住宅市场非常贵，北京、上海、深圳较香港的住宅要很多年才能赶上香港住宅的价格。香港的价格我已经把它换算成了人民币/平方米，香港岛的均价12万。我们看一下北京、上海、深圳。北京的图是整个区域的，紫色的是整个海淀区，橙色的是整个朝阳区，中间是东城、西城。东城的住宅已经均价超过10万了。上海静安区的均价也超过10万，长宁区是9.8万。深圳是南山、福田这些核心区域也在9万多，基本上是跟九龙等的价格是非常接近了。整个北京、上海、深圳这些一线城市房价是不是真正值这么多钱，或者有没有泡沫在里面，从价格里面可以比较一下和香港的收入，就可见一斑。
未来有多大的上涨空间，由于政策出台了，市场肯定会冷下来很多。我周围很多同事是一期间都出去买房子了，十一期间买了房子，回来问我会不会有问题，是不是会砸在手里？我个人认为，即使是成交量下降很多，价格也是很难下来的。但是市场会冷下来很长一段时间。我的建议是，如果大家真的是刚需，什么时候买都不晚，但如果是做投资的话，可以等一等，等到明年年中甚至更晚一点也来得及。
主持人：下面有请中国区商业地产部高级助理董事孟 进行主题分享。
商业地产部高级助理董事 孟
孟 ：大家好！很高兴今天能参与到第三季度的新闻发布会。刚才听魏总说完整个房价的感觉之后，我估计大家的心情都会稍微有点沉重。接下来我们说一个可能会愉快一点的，说说出去玩的事。
接着刚才说的十一期间，其实也是一个黄金周的周期，我相信我们在座的很多朋友都出去玩了，我也知道十一之后立刻就有新闻发布了，说我们在整个是一黄金周期间，国内旅游人次基本上已经达到了5.89亿人次，出境游的人群一共有600万人群。现在整个国内旅游消费市场非常非常火爆，但是在这个数字背后，我想大家出去玩，比如我们在国内玩的时候，可能会有一个感触，尤其在十一黄金周的时候，可能人太多了，景点里的人也实在太多了。如果我们在国内消费的话，大家是不是觉得在黄金周期间，整个游客的整体消费水平、游客的消费层次会稍微有点低，很多一些高端的或者中高端的消费人群反而都转向了出国旅游。我周围的朋友圈是非常奇妙的现象，我的朋友圈里只要敢发朋友圈的都已经离开了东八区，现在去日本、韩国旅游的人都不大好意思发朋友圈了。我十一看到，天天受刺激，都是去欧洲、去美国、去冰岛看极光的这些人。整个旅游消费市场里，高端消费人群已经不是集中放量在一个时间段了，不是说长假集中做消费，很多旅游市场的消费不是靠一个黄金周就能拉动的，这个时候国内的旅游市场更多的会转向小假期或者周末游、家庭游的感觉。
接下来我会说一下，当这样的文化旅游跟我们商业地产相遇的时候，会产生什么样的火花。我不是研究主题乐园的，我也不是研究文化旅游的，所以大家问我，这里边到底是做蜘蛛侠还是做变形金刚，哪个IP比较好？其实我很难回答。我主要做的是什么工作呢？我做的是在这些文化旅游项目或者主题乐园里面的项目，这里面的业态，商业的服务配套，包括里边吃什么，玩什么，买什么，以及住在哪，怎么样的榨干游客的每一分钱，这是我研究的主要方向。我是更希望把所有这些游客的消费在整个大的区域里面做出来。
接下来我们会分享一下现在国内的文化旅游市场跟商业地产结合的模式。首先我们可以先看看现在市面上比较大的文化旅游项目，在最近这几年确实非常火爆。除了这些传统的国际上非常知名的主题乐园进入到国内以外，其实国内的这些大的政府、住宅开发商，包括一些知名的国有企业，他们也都开始转型了，他们从原来的做住宅，现在开始做整个的文化旅游项目。所以我们现在可以看到，在整个国内，不管是一线城市、二线城市，甚至三四线城市，都有很多文化旅游项目开花结果。
我们现在选取了几个大型的项目，比如珠三角代表的项目就是长隆，每年接待人次可以达到两千万人次，是非常大的量，而且它不仅有自己的主题乐园，相关的配套的秀，包括一些酒店，盈利能力也是很强的。包括今年刚刚开业的上海迪斯尼度假区，很多人在国庆的时候人挤人去到那个地方，在前三个月开业总的人流量已经达到630万人次，未来还会有进一步增长。
还有北京，未来我们会看到环球影城，在2019、2020年开业之后，一期预计也能吸引1500万到2000万左右的人流量。另外还有万达，万达做的文旅项目，哈尔滨的，包括在十一之前刚刚开出来的合肥万达文化旅游城，十一期间人流量也非常非常多，也超过了它自己的景区承载能力，甚至比当天迪斯尼的人流量还要多。我们可以看出来现在整个旅游市场发展的情况。
在这些大的旅游项目里，或者大的文化旅游片区开发里，商业承载了什么功能？我列了四点。首先，商业是最基本的配套，您来到这个区域来晚，我要保证你吃穿住行基本的配套。同时它也是一个联通和聚合人群的功能，是一个纽带，所有人进入到这个片区的时候，是通过商业感知这个区域的氛围，也会通过商业营造一个我想给我的旅客、游客我整个项目的感觉。另外还有一个重点，除了我要做好服务、做好形象以外，还要提升价值，我的商业项目不能赔钱，我也要挣钱，我自身也要有自己的盈利能力。包括整个地块的价值，都要拉上去。这是整个商业要承载的功能。
现在在国内市场上，整个文化旅游商业分成两种，这两种其实并不一样。有一种是整体商业是完全对外经营的，怎么说？这个商业是不收门票的。迪斯尼刚刚开出来之后，有专门的迪斯尼小镇，这个小镇是你不用买迪斯尼主题乐园的门票，就可以去这块吃饭、消费、购物。这种小镇每年面向的客群可能是三千万、四千万的这些人群，人群是非常非常多的。
另外还有一种，就是很多项目收门票，像古北水镇类似的项目，大家得花小200块钱的门票进入，在这个项目里边会有一些配套的吃饭的地方、游乐的地方、泡温泉的地方，这些商业是在收费的主题乐园里面的，这种是内向型的商业配套。但是内向型的商业配套可能会面临一个问题，就是所有的商业其实我们在传统做购物中心的时候，商业讲究的是人流量，只要有人，就有我自己的经营能力。但实际上我们看到这种收门票的小镇，如果小镇发展的最好，比如古北水镇，可能一年也就做到300万的人流量，如果我们把300万的人次折合成商业项目来说，实际上它连一个中等的商业项目人流量都达不到。我们做一个比较，北京西单大悦城一年能够做到多少人？一年至少可以做出三千万左右的人次。我们家门口的社区购物中心也要确保一年达到一千万人次的人流量，才能确保是挣钱的。但古北水镇最大的承载能力就是300万人，在这个时候里边进驻的商户就要想一想，这个承载能力到底够不够支撑整个商户的经营，如果人少的时候，商业的价值或者商业的客单价，整个转化率就要有很强的提升。这就是对外经营的商业和对内经营的商业最大的不同。我想盈利的话，一个是靠人流量来盈利，另外一个是靠提升人消费的客单价来盈利。
再说一下游客，在座的都是我们未来要面对的客群，是整个的游客组织。其实我们现在看到的整个中国的消费市场是呈现一个消费更新升级换代的感觉，我们可以看到用十年的时间，从2005年到2015年，购物中心的数量整体提升了13倍，人均消费支出包括可支配收入增长也是极高的。另外，我们现在看到的出境游的数量已经增长了至少五倍，我估计今年还会再往上突破，还有更多的增长。大家有钱了，大家出去玩了，其实所有消费者的眼界都开始变得非常开阔。简而言之一句话，我的这个项目再也不能随随便便糊弄消费者了，因为我已经糊弄不住这些消费者了，他的眼光会比经营者更长远，他看到的项目比我更多，所以这就提出了一个严峻的要求，就是我要越做越精。
再看一下整个商业的市场。面对整个快速变化的商业市场，所有的这些传统的商业项目都在求新、求变，做一些突破。我们现在说到的体验式，更多的多元化，包括一些独特的游乐和购物的相结合，都是未来大家要做到的增长点。在这块我们会特殊的提出一部分人群，这部分人群就是90后和00后。我看到在座现场其实应该也有很多90后，而且女性比例非常高，很荣幸的通知大家，90后的女性未来绝对掌握了消费的主导权。因为我们现在看到的一个数字，在今年十一黄金周期间，90后出行的比例已经占到了19%，这是一个比较高的比例。80后大概占到20%多的比例。所以如果这么看来，在未来绝对是90后会成为整个出行或旅游的主力。女性占消费主导，至少占到60%以上的主导权。所以我们可以看到，我们在做一些消费选择、旅游选择的时候，可能真的是咱们姑娘们说话更有力量。这个时候我们在想，我们会单把90后和00后的消费习惯做一个提出。
其实在整个我们在做的这两年的市场的项目当中，我们也接触了很多90后的人群，我们跟他们做的一对一的问卷，同时我们也组织了比较多次的座谈会，就是访谈会的形式，我可以现在把我知道的这些90后的感觉给大家做一个分享。
首先我们可以看到，90后一个比较重要的特征就在于，他们的物质基础非常丰富。不说也知道，其实90后的父母都是60后或者是70后比较晚的那些，他们整个的父母是在社会上比较中间的人群，他们自身的月消费也会占到整个家庭收费的30%甚至更高，不说他们自己主动花费，就是一家三口带着一个小孩出去，是不是去哪、吃什么、买什么东西，基本上都听他的，他的消费已经占到了整个家庭消费主导的感觉，更多是以他为主，以他的想法、他想做的消费为主。另外还有一点，他们的眼界是很开阔的。其实所有人都生活在网络爆炸的时代，大家接受信息的速度非常快，非常方便，并不闭塞，所以他们整体接受信息度很高。
还有一点，原来一二线城市和三四线城市的消费者消费观念、喜欢的品牌、消费的实力可能不大一样，因为他们的信息能够传导的速度是不一样的。但是现在随着整个网络的发展，淘宝也好，很多一些公众号、很多一些视频也好，我们可以看到三四线城市的这些消费者跟一二线城市，对品牌的认知度，对整个市场的敏感度，没有太多的区别。这也是现在一个大的变化。就是所有的这些人群，接受的信息都是一样的。
另外，在整个90后里，他们的学历背景都很高。举个例子，我们周围的同事也是招了一些90后的同事，都是学霸，而且越往后都越是学霸，基本都是研究生毕业，但是现在招到的实习生，按天来做的同事们，他们很多都是博士生，而且现在已经苛刻到从北大、清华来收了。他们普遍学历都很高。再说一点，他们的留学背景非常丰富，基本上有1/3的90后都会有留学的经历，意味着什么？意味着他们在国外见到的东西很多，他去了很多好玩的地方，他吃过很多好吃的东西，也见过很多有意思的品牌，有些是国内没有见到的。不管他回来是在北京、上海，还是回到自己的家乡，其实他的消费意识都已经在这边了，也就对我们未来要做的项目提出了很高的标准。如果你想满足他的这些消费需求，你一定要做到与时俱进，并且肯定要做到创新和整个与国际的接轨。这是我们现在看到90后的一些特点。
他们的消费特点，他们追求的是我要跟你不一样，大家都说现在的奢侈品品牌，LV、GUCCI，我偏不穿这个，我肯定要穿设计师品牌。另外，大众点评餐厅我绝对不会去，我去的是我周围那些朋友以及网上的公众号或者微信微博的网红他们推荐的小众的餐厅，这个其实是他们追求的，他们追求的是与众不同。
另外还有一点，整体不只是说90后，可能现在中国消费市场也面临一个很严重的问题，就是整个消费者缺乏品牌忠诚度，为什么这么说？我们在短短十年间，我们见到了太多大量的品牌，不管是服装的品牌，还是餐厅的品牌，集中放量给我们的时候，我可能没有时间一个一个沉淀下来去考虑这个品牌背后的故事，我现在唯一能做的就是不停的尝试，我发现可能三个月就有一个新的品牌出现，半年的时候，餐厅的口味也已经变了。比如前两年的时候，大家看到排队的餐厅，绿茶、外婆家排队的非常多。但是现在去看，又有另一些热门，排队的是另外的其他的新鲜的餐厅。这就是品牌面临的问题，品牌忠诚度是缺乏的，大家都在想创新、新奇、不一样的东西，这个时候对商业市场和品牌方自己就要改变。
我们现在看到很多大的品牌集团，他们出了很多副牌，很多新的品牌，跟原有的品牌从名字上完全不一样，甚至让你想象不到是它这个集团出的牌子，他们要做的就是给整个市场新鲜度。
另外还有一点就是互联网消费，互联网消费是我们在两年之前提出的概念，那个时候我们就认为，当时的90后、00后他们所有的社交、消费基本上都是在网上，都是在自己的社交媒体上。但其实现在已经发展到80后、70后所有的社交、工作、学习、消费，都是在社交媒体上了。如果说没有手机的话，我估计大家都已经适应不了这样的生活了。我们现在发现一个问题，就是我在所有的这些商业中，比如在做一些传统的推广的时候，可能已经不是依赖户外的广告、大屏的广告来做了，而是真正到社交媒体上，或者在手机的投屏上，这是整个市场的变化。
另外，在很多时候讲，商业最核心的位置会给广告位，因为所有人一进来就会看到这个点。但现在大家都看手机，根本就不抬头，那谁去看这个广告牌呢？可能未来商业的模式要想一想，包括我们的广告，包括我们的产品推广，是不是更多的跟我们整体的手机互联网来做一个结合。
另外还有一点就是支付，我们现在在讲很多新的技术，包括跟商业运营相关的这些技术的时候，我们都会讲到要打通支付，支付到底来怎么做？除了最简单的我们现在支付宝支付、微信支付以外，是不是未来能够把商业的POS机跟整个支付系统，往互联网支付、移动支付做一个打通。这个时候对于商户整体运营情况的考虑，对于整个项目的经营的把控会更强一点。
另外，90后他们现在其实不是崇洋媚外，他们很熟悉西方，同时他们也很喜欢中方。他们对于中国的传统文化，包括中国的一些特色、古迹以及过去的琴棋书画、唐汉明清等等的文化都很喜欢。我们很多项目现在在打人文、历史的概念，但是做得不够精致，很粗糙，会让大家觉得很不用心，就去一次就不再去了。现在国内的景点基本上都是去一次就不再去的景点，仗着中国人多，每个人去一次，也能养活这个位置。但是现在大家已经放弃了去大众化景点，很多项目开始追求的是做单一城市或者就是十公里、二十公里人群的旅游生意。我吸纳这些人群的时间应该就是周末和小小的长假。如果说这样的话，人群的半径减少了，意味着我真正能够吸引到的人不是很多了，如果只能吸引到一百万人，这一百万人一辈子只来这个项目一次的话，那这个项目就死定了。所以现在很多的文化旅游项目绝对不是做一锤子买卖，我们要做的是吸引大家多次前往。比如迪斯尼、环球影城办年票，为什么这样做？因为国家比较大，人比较少，是为了吸引这个城市的居民一年能够来玩很多次，就可以产生很多消费。这就是我们的文化旅游项目能做到的，我要吸引的是经常性的消费，每年来一次或者每年来三四次。
我如果要吸引经常性消费，就不能做一锤子买卖，可能里面的IP、里面的设施，不是一成不变的，我可能半年、一年就要重新更新换代，重新更新一次，这就要考虑到很多的内部经营、调整的问题。
我们也应对这些人群做了一些策略。比如打造一些专属的标签和元素，另外，更好的软性服务和硬件设施，以及我们现在看到的提的很多的跨界和融合，以及未来跟互联网能够结合的线上营销和O2O渠道的应用。
在这块我再简要说一下，我们之前操作一些文化旅游和商业结合的项目的时候，有哪些重点或者有哪些难点。第一个难点是这个商业的量到底做多大，不同的项目吸引到的人群是不一样的，有的项目可能是三千万人流，有的项目就是三百万人流。商业的体量其实也不同。但是具体体量怎么算，我就不做太多的延伸，因为是非常复杂的工具。我上次给我们同事内部培训的时候，很多同事也听晕了。但是我希望大家知道这是非常专业的工作，这个体量大小决定了商业未来的承载能力和商业的定位。
能拿出来分享的一个比较重要的点就是，在这种文化旅游项目里面，商业要做到的是尽可能延长所有旅客在这里的停留时间，只有停留时间长，所有的商业才有消费的价值。
这是环球影城在洛杉矶和奥兰多的城市大道，也是配套的商业街区。晚上灯光亮起来之后，整个休闲的氛围、娱乐的氛围全都出现了，但是白天尤其是在上午十点钟左右，人很少，因为所有的游客进到整个园区里面第一个任务是要买票进到里面去玩所有的IP，他不会说上午先逛街，下午三点再进去玩，那排队就排不上了。但是游客出来之后，会有餐饮需求、买纪念品的需求、住宿的需求，所以我们要做的就是把所有这些需求可以让他平均分配在全天每一个时间段。这个时候我们看到的商业部分客流量的变化，更多是集中在晚间的客流量。我们通过什么内容可以让他把整个时间段延长，我们分析一下早中晚和下午整体的消费者构成，在消费者构成项下我们可以看到所有消费者的需求是不一样的，每个时间段、每个节点需求不同。我们可以在每个时间段里都找出一个最重要的业态，可以通过这个业态来拉动整个区域和时间段的消费，从而能够让他尽量的在我们这里消费时间更平均，能够留他多一点。比如晚上为什么很多项目要有灯光秀、烟火秀，就是要留他到八点以后再走，饿了要吃东西、喝东西，喝醉了就需要住一宿。
北方天气里遇到很多问题，你们现在看到很多成功的主题乐园，都是开在四季如春的地方，真正在北方或者比较寒冷的位置，做主题乐园的时候，会面临非常严重的问题，就是高纬度区域对于整个主题商业的限制。我们看一下北京的人流量，从十一之后到来年3月之前，都会进入到非常非常淡的时间，甚至北京有一些主题乐园，从12月份到2月份是关闭状态。水上乐园就更别提了，水上乐园在国内只有4个月的生意可以做，是比较短暂的时间。我们现在如果说要在这种华北区域做整个的主题乐园，我们要做的就是打破整个气候的限制。怎么打破？我们当时做环球影城的时候也想了一些招，有一些方式在国外包括一些购物中心里面也有类似的尝试。
首先就是我们可以营造一个局部加盖的区域，因为整个乐园还是希望它是开放的，大家会感觉进到这里是一个很开敞的空间，能够有欢乐的氛围。但同时我们会在最主要的动线，包括消费者最常经过的那些广场和节点的位置的时候，做一些加盖的设计，可以让人在这块来做聚合、休息，会有一个不同区域营造的感觉。
另外，地暖，包括室外取暖的灯箱以及相关的主题活动，我们都希望可以调动人们冬天前往的积极性，让冬天也有人来。
另外，这是跟设计结合比较多的，北京我们会看到有非常多的西北风的感觉，很多设计师在设计开放式街区的时候，就喜欢直来直去，但直来直去真的风太大了，所以我们可能在设计的时候，希望它可以有曲径通幽的感觉，所有的店铺是曲折的设计，动线也比较蜿蜒，对风力的阻隔和人群的游逛性也会有比较好的提升。
再讲一下盈利模式。先看一张图，我们把文化旅游类的项目跟住宅、商业、写字楼、酒店的收益率，包括十年期的收益回报率做了一个。非常不幸，文化旅游项目虽然好玩，但它是最不挣钱的，而且非常不挣钱。如果单靠门票收入来说，基本上十年、二十年甚至更长时间才能回本，那么为什么还有那么多开发商都一头扎入文化旅游的市场环境之中呢？
首先我们看到国内一个比较重要的点是在于，可能好多人是醉翁之意不在酒，我开发了文化旅游项目，周边的地产可能会有提升。但有的是不配住宅、商业的，就是一个单独的文化旅游项目，那么怎么做呢？会有不同的融资模式，首先，拿出一部分来做销售，比如商业10万平米，拿出两三万平米打散卖铺，两年之内就可以回收四五个亿的资金，可以支撑前期所有的成本。但是卖铺之后，隐患也很大，因为卖了的商铺跟自持的商铺是没法比的，经营性和业主的把控性，未来招什么样的商户，都是很难控制的。所以在这个时候卖铺可能是缓解燃眉之急，但并不是最优的方案。
另外，多元化金融的模式，这也是很多开发商和主题乐园运营商来做的尝试，来做的不同种融资渠道的探索，包括比较简单的众筹，以及未来的资本的抵押、融资，甚至是借壳上市，都会有不同的类型来做。在这里我还要说一点，文化旅游项目其实政府是有补贴资金的，很多项目在政府前期的时候不管是国家政府还是地区级政府都会给你比较优厚的补贴，有的是一次性的财政补贴，有的时候是贴息或者是减息的贷款，其实很多运营商也是看重这一点，还有机会，还有自己的考虑，也会进入到文化旅游市场。
还有一点是未来，我可以给它做资产证券化的工作，这就是我胡总要做的下一步的工作，就是在整个运营良好的情况下，可以达到比较高的盈亏平衡点和收益率的时候，就可以在资本市场上再做一些相应的融资，因为这是非常优质的商业资产，这时候对于整个现金流的支持，包括对整个资金都会有非常好的资产的链条。
今天主要就讲这些。谢谢大家。
主持人：刚才孟 总也提到了资产证券化，我们公司的资产证券化专家胡总，北中国区估价及顾问服务部主管胡峰为我们做主题分享，分享一下我们前阵子刚刚完成的非常标杆性的项目。有请。
北中国区估价及顾问服务部主管 胡峰
胡峰：大家下午好！听到孟总说的，我觉得有点out了，90后的想法确实跟80后、70后不大相同，确实十一没有发微信朋友圈，只发了一个，十一跑了11公里，才敢发。
刚才又听到魏总讲的，觉得压力太大了，北京确实压力很大。但是一看到像深圳、香港这样的，香港的房价比北京高，包括伦敦、纽约。地球是圆的，所以应该都是一样的。这么好的大都市，房价应该也是相同的。只是说最近的房价真的涨得太快了，超出预期。因为有很多原因。
本来我今天的话题是要讲资产证券化的，因为我们刚刚完成了对面的银泰类REITs刚做完，但我想是不是可以改一下讲讲住宅呢？前几天临时想了一下，前几天国务院出台了文件，要支持房地产开发企业去做REITs，来朝着轻资产的方向发展。
最近我们的同事非常忙，最近有很多一天接着一天的项目启动会。我的感觉是，资产证券化我们十年前已经在做相关的研究和试点，包括试点的时候其中有一个开发企业跟我讲，没办法，政府让我做，我是国企，我必须得做试点、做REITs，十年了，也没有开发出来。现在很多企业都在打听，为什么银泰能做到70亿融资，成本能达到这么低，四点多，甚至有的做到三点多。大家都在想，以前是自上而下，现在是自下而上，我要想干，为什么？这个对我来说，规模越大、成本越低，谁都愿意做这个事情。
我们先说说住宅。因为最近的房价确实涨得太高了。CBD的住宅，我们有二手房评估的团队，我让同事把国贸周边的这些比较热门的楼盘价格做了一些罗列，新城国际是在我们公司西北角那个地方，包括首创的禧瑞都，包括金地、华贸、合生，都是沿着长安街一些二手房。我们可以互动一下，认为15万以上的举一下手？有六个人举手。认为10万块钱的举一下手？大部分是认为在10万块钱。10万以下的呢？没有。
我们看一下它的价格。新城国际，8到10万。价格在一年前还是在7万块钱。因为我有一些朋友想在周边买房，我确实每个楼盘都去看了一下。禧瑞都二手房价格比较贵，在三环旁边，8到10万。富力爱丁堡8到9万，金地国际花园都是大户型，小户型没有，当时我们去看的时候9万块钱左右。华贸公寓在7万块钱左右，有大户型、小户型，大户型价格比较低，小户型价格高一点。合生是8.5万到10万。确实价格比较高，比西边的一些价格和海淀学区房的价格是要低的，为什么低？我们做了一些分析，这个区域里面住的投资客比较多，像我们COO买了那边的房子之后就出租，住的人是白领。我们有一个二手房的同事，当时跟我说了一句非常经典的话，他说这个房子以后能不能有升值，要看一下如果能遛狗、遛小孩的地方，这个地方价格会高。我琢磨了一下这句话，确实非常对。为什么呢？这个地方有老人、有小孩，说明它的教育、它的环境、配套各个方面是不错的。我觉得这句话非常经典。拿到这里讲也是一样的。这个区域基本是上班的，学区房基本上没有，太贵了，一些商业设施其实不是特别完善的。
说了住宅的价格，再讲一讲写字楼的价格。这是散售的写字楼的价格，我让同事也做了一些统计。旁边是财富中心，有一些散售的，世纪财富中心也有散售的，SOHO也是散售的情况，包括旁边的万通中心、泰达、万达广场，这些都是甲级写字楼，大家猜一猜这个区域的价格，认为15万以上的举一下手，没有。认为10万块钱的有没有？有一位。认为7万块钱的举一下手？认为5万块钱的有没有？其他的是不是觉得应该在5万块钱以下？我们来看一下。
财富中心5.5万到7万，大家如果把你们手机上的安居客打开，也能看到。世纪财富中心，刚刚有一个大宗交易是我们投资部做的，是6.5万到7万。SOHO是4万到5万，包括万通中心，在5万块钱左右。泰达，4.5万到5万。确实低于5万块钱。
散售的写字楼的价格为什么要比住宅的低得比较多呢？刚才魏总说如果你买房是支持买的，如果是自住的是支持的，如果是投资的，100平米的话，500万，在这个区域甲级写字楼是300块钱以上，所以一个月你能拿到3万块钱的租金。但如果是住宅的情况，500万这是买不到100平米的。住宅的租金应该是在1万块钱多一点，从租售比来讲是比较低的。但是今后这个区域住宅的价格大家认为增长的空间不是太大的情况下，商业这部分是不是一个很好的趋势，一会儿我们再讲。
再介绍一下大宗成交的价格，2014年帮助东三环的盈科中心，17万平米的项目，包括刚刚完成的百盛，也是我们戴德梁行投资部完成的，投资部很牛，包括刚刚完成的招商局大厦，也是卖出去的整栋的。我们再来做一下统计。认为8万块钱单价的有没有？没有。6万呢？也没有。5万块钱以下？这么多人举手。这么便宜吗？一点也不值钱。我告诉大家，3.4万。他们是在海外交易，整栋销售，价格比较便宜。因为它是一个商场，买方也正在做评估，据说买方买完以后会做成写字楼，单价也是比较便宜的。我们刚刚从北三环过来。
西单，3.3万。国贸对面的惠普大厦，5万。招商局大厦，不能算整栋销售，因为才9层，5.7万。所以这样一个价格，大家也能了解，从住宅到散售的写字楼，一直到整栋销售的价格。
为什么是住宅的价格和商业的价格倒挂的情况？我相信大家也都有自己的一些意见和建议。因为相对来说住宅是咱们的刚需，不买的话也得租，因为要留在北京发展。商业部分，刚才魏总说商业写字楼的空置率非常低，只有5.8、6点多，很低。所以大家需求也是很大的。为什么要讲到这些呢？我们能不能享受到这样一些收益呢？我们有很多的同事，很早是买住宅，以前可能是五千、一万块钱买的，现在变成5万块钱了，他们享受到很好的收益。那商业写字楼能不能享受到这样一些收益呢？我们也期待政府能够出台一些很好的政策或者是一些产品，让大家也能享受到这样的收益。所以REITs也是在海外比较流行，为什么要做REITs？政府说为开发企业的融资渠道做一些轻资产的安排。在美国，其实是为了个人投资人来投资商业物业写字楼。因为空置率这么低，为什么不能买呢？如果大家都去买，因为动辄一栋写字楼都是十几个亿、几十个亿，相信在中国很少有个人投资人能够买得起的。如果我们把它切分成小的份额里面，大家都能去享受到写字楼的收益，这么高的收益，空置率这么低。这就是为什么我们要做REITs，为什么政府要发展REITs。
现在大家如果投资的话，REITs出来之后，就不用再去买住宅了，每年收益率也是挺高的，这也是一个投资的方向。
后面的一些产品，大家在市场上都已经看到了，我们在做银泰这个项目的时候，总的发行的规模是75亿，为什么现在这么多开发企业愿意做REITs呢？我的理解是因为大部分项目都是有贷款的，银行给开发商的条件基本上是评估值打五折，是五折的情况下做融资，因为银行来讲是要保持风险的。所以这个价格我们当时的评估是17万平米，我们是105个亿，单价在6万多块钱，因为有不同业态在里面，因为它有酒店、有商业、有写字楼，所以打了一个七折，对开发商企业是非常有吸引力的。银行只能给我50亿、100亿，但是这个产品能给我70多亿，我愿意干这个事。
另外，银行成本也相对比较高，能达到4点多的收益率，所以也愿意做这个安排。
还有一点，银行的钱对他来说不是想怎么用就能怎么用的，但对类REITs来讲，ABS，相对来说更灵活一点，所以企业现在有非常大的意愿在做这样的一些产品。
非常有幸，戴德梁行参与了它的评估和市场的调研的工作。交易架构我不讲了。在非常好的核心的位置，总的是17万平米，评估值105亿。我们的同事非常辛苦，把106份租户都一一输进我们的计算模板里，得出这样的结构。出租率非常高，商业97%，办公是95%。目前在市场上大概发行了十几只类REITs，戴德梁行参与了目前在国内的类REITs有八只，占市场份额非常高。我们的同事也做了一个统计，这是国内发行的，包括在新加坡发行的，大概有十来只REITs，目前这一两年时间我们自己做了大概有300亿这样的产品。
企业为什么要做REITs？刚才也讲了核心的东西，因为核心的东西一般不会放在纸上。它能够降低成本，能够优化财务报表等等创新的模式。
后面我讲一下什么样的项目适合做REITs？因为现在只是刚刚开始，所以大部分项目是非常优质的，都在一线核心的区域，比如说找写字楼，就要从自身的情况看它的物业的品质、它的位置，特别是关注它的运行情况、它的租金水平。现在银泰周边应该是在450块钱/月/平米，租金水平也是非常高的。出租率是97%、98%。周边非常好的物业来做这个REITs，我相信很多投资人是愿意来投这样的一些产品的。
商业，刚刚孟总讲了很多，从评估师的角度来讲，就要看它的定位、它的品质，最重要的经营的情况，我们用的评估方法是用收益法来做的，所以不管是什么高端的项目，最终我们需要看到它的经营情况、它的租金水平。现在租金水平应该是在2000块钱左右，高的可能达到3000块钱，这个租金水平也是非常高的。出租率的情况非常良好，是90%以上的出租情况。这个项目是非常优质。
对于酒店来讲，实际上酒店的经营主要是两个方面，一个方面是商务人群，到北京、上海出差必须要住酒店。另外是旅游人群，一般是看星级、定位，最主要是平均房价、入住率的水平。银泰应该是在1500到2000块钱每天的房价，非常高，入住率基本上都在70%左右的水平。
我们挑选什么类型的项目做REITs呢？我们要看它的位置、它的品质，最重要是看租金水平和出租情况。
戴德梁行做REITs做的时间比较长，目前在市场上的份额也是非常高，我们能做什么？首先第一步我们帮助企业、帮助券商来挑选这样一些物业，在筛选的时候我们会做三部分工作。第一部分工作是价值的评估，为什么要做价值评估？价值评估的规模，刚才所说的打七折，以后看物业的情况，一般是打五折的水平，评估的价值对于规模支持非常大。另外，收益的情况也非常重要，我们做评估、做市场分析。我们对于银泰项目可能比较了解，但是对有些项目不了解的情况下，那就要看整个北京写字楼情况怎么样、空置率是多少，包括CBD区域的水平，还有以后供应的情况，就能知道我们的物业在市场中所处的位置是什么位置。这是我们前期能够做的。
REITs最重要的是以后的运营管理，由于REITs上市只是万里长征第一步，后续通过我们怎么把这些商业的租金提得更高，把它的成本能够降低，能够得到更稳定的现金流，这个是戴德梁行的物业管理部、写字楼部能够做的事情，戴德梁行希望在今后REITs资产管理部分能够提供我们的一些服务。
今天就讲到这里。谢谢。
记者：我想问一下孟 总文化旅游方面的事情。我有一个疑问，刚才提到了十一期间上海迪斯尼人流很好，合肥万达、南昌万达人流都很好，迪斯尼是这么多年的老品牌，才在上海开了一个，王健林说要开13个万达城，为什么一个只敢开一个，为什么一个一口气敢开13个，底气何在？
孟 ：我们也看过一个报道，迪斯尼其实现在的人流量，我们能够看到它主要辐射的还是以华东为主，包括一些华东沿海的城市，以及少量的北京、天津的人群。实际上华东、华南的这些区域没有太多人群会进到迪斯尼。这个对于迪斯尼来说，它会看到整个覆盖还是以整个中国的1/3为主。这是一个市场机会，就是中国的人口确实太多了，中国的这些主题乐园的消费人口，虽然说华东会比较多，但其实未来中部地区、北部地区包括华南现在比较富裕的沿海地区，人口基数也大，消费力也在逐年提升。这是现在国内大型的进军文化旅游的品牌看到的机会。
因为迪斯尼和环球影城我们都有过合作，他们是非常爱惜羽毛的，哪怕说环球影城在全世界也只开了四家，并不是说一定要开得越多越好，因为我们看到它整体的运营都是希望这个人从头到尾可以运营所有的项目。基本上我接触到的环球影城的高层，都是六七十岁花白胡子的老爷爷，他们可能一开始先运营奥兰多、洛杉矶的环球影城，然后大阪去了去大阪，新加坡开了之后再去新加坡，这是他们的策略，我保证做一个非常原汁原味的，要保证在任何世界开出的项目要跟美国的项目是一模一样的，不要有太多偏差。
但是我们看到的万达也好，或者其他项目也好，他们在国内之所以会开出这么多，并不是说做百分之百的复制，可能更多考虑的是会融合进更多当地的这些特色，包括跟我其他的这些产品相搭配之后，来做出不一样的组合，有不一样的定位和档次。现在既然已经做到这么多城市，我相信对整个城市消费人群的消费力、消费偏好，乃至于喜欢什么样的消费类型，都有研究。在此情况下，他们的模式很多，一个是我只做一个东西，我一定要做到最精。另外一个是我可能会做不同类型的，在这个大的模式下的东西。这是他们两个的不同。但我觉得都有发展潜力，更多的是看瞄准的是哪一类人群，要挖掘到他们哪些不同的需求。
谢谢。
记者：我想问魏总一个问题，今年9月份社科院中国最新的商业蓝皮书说，未来我国的流通业会面临巨大的变革和挑战，不少商业地产公司今年业绩表现并不是特别理想，应该怎么做才能突破这些瓶颈问题？
魏东：刚才孟总在PPT里说了很多，现在商业地产确实是首先要适应新的消费人群，另外，在业态调整做创新过程中需要有一些改变。其实整个中国的商业市场在过去几年里，真的是受电商冲击非常大。首先百货是冲击最大的，关了很多店，北京关了一些像百盛，太阳宫的百盛也关店了，项目也卖了，百盛关了很多店。在东北区域，一个季度就可以关几个百货商店，这是一个非常明显的例子。
购物中心也是，我们看数据，购物中心这十年里增长了13倍，但实际上这些购物中心大量的涌入，管理、运营这个购物中心的人才是非常稀缺的，怎么能够做好购物中心？建筑设计是一方面，但是在拿到项目做好之后，后期的运营、招商，对于这个项目的运营能否成功是非常非常重要的。但是我们现在看，由于这方面人员的缺少，很多购物中心还基本上都是随便招几个人来做，购物中心整个运营跟不上，购物中心同质化现象非常非常明显。抛开创新等等这些不谈，如果购物中心能够真正把这两项做好，就能提升很多。在把购物中心做精细化了之后，追求一些风格、格调等等，肯定是能帮助购物中心做到更好的运营的。
记者：我是北京商报记者，有一个问题想问胡总。目前商业地产开发商纷纷以小股操盘的形式，用更少的资金去撬动更大的资产，以品牌运营的方式去盘活存量市场，我想问一下这种模式是基于什么样的市场背景？未来是否会成为一种新的趋势？
胡峰：因为现在大家也能够看到很多的企业，包括我们今天上午去开了一个会，企业在做这样的一些轻资产的工作，首先从企业本身来说，是为了降低风险，能够把它的一些资产有更好的流动。
对于我们现在看到的很多轻资产的行为，我个人认为是一个新的盈利模式，特别是一些大的开发企业，实际上它输出的是它的品牌、它的管理团队、它的客户，它跟一些企业进行利润分成的方式。为什么有这些发展过程呢？不仅是从企业本身，还有更多是从金融方来讲。现在大家看到很多资金投资房地产，可能此前主要是投资在住宅，住宅这部分高速发展的十年、二十年的时间，现在相对来说有一部分住宅价格涨得非常高。但是今后是不是像之前一样有这么高速的发展呢？它可能愿意投一些商业物业的趋势，对于他们有这样的需求的时候，不管是从开发企业还是从资金方都有这样的需求，可能这个事情就顺理成章来做。而且现在这种商业物业随着今后的REITs慢慢放开的情况下，整个产业链能够打通，又能够很好的退出。所以从这个角度来讲，目前应该是一个非常好的发展的方向，也是这样的一些发展方向让更多有专业性的运营管理公司涌现出来。像孟总这样的专业人士就有事情可做了，让他们把一些商业物业、商场、写字楼打造得更好，我们个人也能享受到这样一些收益，我觉得这样才是一个商业地产发展的良性循环的过程。谢谢。
记者：我是第一财经记者，请问胡总，刚才讲到银泰REITs产品，不知道它这个收益在类似的国内的产品跟国际的成熟的REITs产品相比，收益处于什么水平？
另外，国内一直执行的是双边税收，收益挺难保证的，未来会不会在政策上有一些松动？如果没有松动的话，像这样的一些商业地产公司，包括我们为他们服务的比较主流的公司，会从什么方向去突破呢？
胡峰：这个问题非常好。为什么刚刚所说的这些开发企业有这样的一些意愿来做，据我了解，银泰这个项目是有经营性贷款的，大家都是90%以上是通过资金方的钱来开发。他有意愿把银行的经营性贷款替换成REITs，从这个角度来讲，一定是会看重成本的。另外，也一定会看重规模。从国内发展趋势来讲，包括金茂得有些项目是到了3点多，这个成本是非常有诱惑力的，从开发商本身来讲是非常有意愿来做这个事情。如果成本相同，就没有必要折腾，而且我们收费是很贵的。
另外，我们也希望跟监管部门多交流和沟通，目前来讲，已经发行的项目都是比较优质的一线城市的项目，我们也可以看到，像香港、新加坡，因为大家都认为新加坡的REITs发展是非常好的，因为它是有很好的优质的物业。我们应该做到的是，怎么客观的反映物业的市场的价值、租金的水平这样的一些情况，把更好的物业来做REITs或者类REITs，让更多的一些投资人来参与到这里面。监管层也是这样的想法。我相信目前来说，我们所看到的都是很核心的，都是非常好的优质的项目。相信通过戴德梁行的尽职调查一定没有问题的。谢谢。
记者：我想问孟 总，现在万达文化旅游城和迪斯尼，他们都是主题乐园，他们各自的主题元素和文化符号都是不一样的，环球影城也不一样，这个可复制性和开发设计成本、对当地的吸引力，戴德梁行有没有做过专业化的研究？可能迪斯尼主题元素文化符号更重一些，万达在合肥可能也有类似的文化符号，我们有没有做过研究？
孟 ：像我一开始说的，我们不是研究IP的，我们是研究里面的商业怎么能物尽其用，更多的引发消费的。但是你说到我们接触到的一些文化旅游项目，其实他们每个项目都会有不同的IP，如果把IP分类的话，我理解现在国内会分大概四类。首先是自然景观，其次是是人文景观，然后是整体的一些机械的景观，以及还有一些电影的元素。这四类里，国内的旅游项目更多是依靠自然和人文讲故事，其实自然景观是非常强的IP，只不过很难开发出更多的一些延伸的或者引申性的产品。迪斯尼也好，环球影城也好，都有自己非常非常多的电影的IP，包括机械IP都非常强，都是百年老店，其实打造出了非常非常多自己独立的IP的设施。万达自己做了很多IP尝试，不管是购买、合作还是自己重新新创出的，都是它的一个尝试。
在我们看到迪斯尼和环球的发展，因为它有自己的影城，有自己的电影院线，所以很多影片都是可以做成非常强的IP的。我们非常欣喜的看到，国内电影市场也很强，很多IP也慢慢在成型，包括有很多大的网剧或者其他小说IP，也在网上做，这是慢慢发展的过程。我相信未来的发展不会差。
另外，现在大家都不是只做自己旗下的这些东西了，更多的是购买版权，以及一些合作开发，在这上面我相信不管是环球也好，万达也好，未来都有实力，都有能力，来寻找到非常优秀的合作伙伴。在全球范围内，或者在国内，已经有很多家在做IP主题的研发了，只不过它的成本很高，可复制性基本上一个IP就这么一个地方了，所以这可能是未来所有主题乐园要重点考虑的点。
在现在其实国内有几个万达，有几个真正的迪斯尼，可能一个区域就那么一两个。但我们现在看到很多文化旅游项目，主打的是人文和历史，还是更多要和自身的旅游资源、当地的特色做结合，再深挖，再看有哪些可以孕育的，这些成本其实并布告，更多只是说我要做到一些原样的复原，包括情景式的再现就OK了。比如我们跟六旗也合作了，它是国内非常大的主题乐园，尤其是过山车的大的乐园，但是国内的华侨城、欢乐谷、海昌也有过山车的一些设施，这个独特性不是特别强，复制性还是很多的。可能现在很多新项目要挖掘的真的是人文和历史，以及场景的打造，元素的打造。谢谢。
主持人：今天的发布会到此结束。谢谢大家！
