【环宇杂谈】
此轮楼市火爆，开发商、中介与媒体三方“做局”即便不是主谋，也是最大帮凶。
房价虚高的成分有多少，即便是模型也推算不出来。不过，这些年下来，货币发行、地价暴涨、投资投机泛滥，应该说是房价超出合理水平的几大“推手”。但是，本轮房价史无前例的暴涨，让我们真正看到了，开发商、中介、媒体“三位一体”的无缝“做局”，是如何推高房价的。
热度还未退去的上海（楼盘）“离婚抢房潮”，第一次让我们看到，区区7名中介人员，就可以扇起多么大的一场楼市“蝴蝶效应”。仅仅以“调控政策要发布”作为噱头，就可以轻松地调动起市场情绪，让一贯以优雅自居的上海老百姓(603883,股吧)疯狂离婚抢房，让房价涨幅由慢到快，手指间影响楼市热度。
近日，深圳（楼盘）市场监管部门对在售楼盘和中介展开“地毯式”的突击检查，更让我们看到了，过去一年多来铺天盖地的“日光盘”，原来全部是“假日光”。一次申请预售，多次少量推盘。以“2万抵10万”的小便宜来“蓄客”，蓄满300人，推盘100套，还告诉你下一次推盘将会涨价10%，能不“日光”吗？
中介的问题也不小。没买房的，中介告诉你买吧，调控是抄底的机会；买了房的，中介告诉你卖吧，调控要让房价降；被限购的，中介告诉你，可以帮你办理“假离婚”；非户籍买房的，中介说可以帮你办理“缴社保”和“假流水”；对外地人，中介告诉你，可以帮你办理注册公司来买房。
一夜之间，深圳房产中介橱窗广告全撤下来了，莫非都是“假房源”？怪不得京沪深近50%的买（租）房者碰到过中介“欺诈”。如果开发商、中介和媒体三方“做局”，所谓的房价、供求、预期，全在他们掌握之中。媒体为楼盘做的广告文案，“稀缺、独家、黄金”等词汇让老百姓第一次被洗刷。
然后，自媒体辅以“软文”，通过微信号让老百姓第二次被洗刷；接下来，中介帮开发商指定推盘方案，并先行“蓄客”。开盘是“惊险的一跳”，蓄满300人，推盘100套，80%的概率保证火热的现场。若有意外，中介启动第二套方案，聘请大量“演员”，甚至让内部员工上场，制造“抢购”景象。
在楼市金融属性显化的当下，“买涨不买跌”是普遍心理。说实话，老百姓是楼市信息弱势方。经由开发商、中介和媒体三方这般“做局”，老百姓的心理预期就被一只看不见的手彻底改变了，抢到房的喜形于色，没有抢到的，开发商或中介会告诉你，有人退房，不过要给10万元的“喝茶费”。
要不，开发商或中介就告诉你，二期马上就开，要不要先做个登记，现在登记还可享受“2万抵10万”的优惠。第一期销售告捷，为了给第二期“蓄客”预热，媒体又登场了。比如，旁边刚开的某楼盘，价格要比本项目第二期高出5000元。笔者前去调查，发现最高售价高出了5000元。
开发商、中介和媒体三方“做局”的黑箱，事实上在过去也一直存在。只不过，没有演绎到如此疯狂的地步。监管上，过去的市场巡查是“运动式”的，工商、价格管理、房管等部门的责任也划的不清楚。巡查来了，各方收敛一下，撞枪口的罚个千儿八百。结果是，违法违规的习惯成自然了。
本轮房价上涨，最大的两个特点，就是高杠杆和资产配置需求，这让楼市的金融属性越来越强。投资需求主导，市场对楼市预期更加敏感了，这就为三方“做局”提供了绝佳的机会、可观的收益。“做局”改变预期，预期推动疯狂购房，购房推动房价上涨，预期就自我实现了，新一轮循环又开始了。
因此，此轮楼市火爆，三方“做局”即便不是主谋，也是最大帮凶。这就不难理解，为何去年以来，沪深宁上演史上最壮观的离婚购房潮，为什么学位房被爆炒，为什么6平方米“鸽子笼”闹得满城风雨，背后都有三方“做局”和自演自导。因此，房地产市场秩序失控，其后果一点也不亚于房价失控。当前，亟待纠正违法违规习惯成自然，让欺诈者得到惩罚，这也是楼市的长效机制。
（作者系深圳房地产研究中心高级研究员）
