房子，是家，是投资标的，也是痛点。
眼下，楼市结构性痛点明显，一方面，三四线需去库存，另一方面，一二线价格上涨过速。
无论是哪种痛，都会对经济稳态发展形成干扰，调控势在必行。怎么调？手段有限：限购限贷。
在货币总量保持稳定增长、投资标的单一的背景下，如此行事，先不论，能否有效实现政策目标，还需防控按下葫芦又起瓢的风险。
有更优政策吗？房地产税的呼声很高，但是，这是一个牵涉面极广的改革硬骨头。说白了，姑且认为房产税是调控楼市的有效手段，但是远水救不了近火。
带着这些问题，伴着楼市结构性痛点，央行、住建部、各级地方政府、房企、投资客、刚需购房者，谨慎前行。
政策拐点
这一轮楼市从去年下半年开始逐渐升温，尤其是一二线城市，不但房价涨幅大，而且土地竞拍价高企。
过犹不及。长期来看，房地产投资的“虹吸效应”以及房地产消费对于其他消费的“挤出效应”不利于经济发展和社会稳定。
同策咨询研究部数据表示，近年来固定资产投资占GDP的比重逐年上升，截至2015年，达到82%；房地产投资占固定资产投资的比重基本保持在20%左右；2015年8月份以来，新增人民币贷款中，居民按揭贷款所占的比例急剧上升。加上自2014年楼市刺激政策实施以来，商业银行的不良贷款规模和不良贷款率均出现明显上升，为了防范系统性金融风险，调控政策势在必行。
7月18日，住建部邀请六家房企董事长座谈，对楼市摸底，尤其是土地市场和去库存压力，为下一步政策调整做准备。
7月26日，中央政治局会议召开，提出要全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，同时提出“抑制资产泡沫”。业内人士猜测，这可能是指抑制房地产市场泡沫。
8月中上旬，合肥（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）等二线城市出台楼市调控政策。
9月6日，住建部官网发布贯彻《法治政府建设实施纲要（2015-2020年）》实施方案，其中提到，“根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。”
9月9日，在推进供给侧结构性改革和省部级干部座谈会上，国务院副总理张高丽提出，"因城施策"化解房地产库存，供给侧结构性改革发力楼市。”
9月下旬至今，厦门（楼盘）、武汉（楼盘）、郑州（楼盘）、杭州（楼盘）、佛山（楼盘）、北京（楼盘）、深圳（楼盘）等地接连出台调控措施。
同策咨询研究部总监张宏伟告诉《国际金融报》记者，本轮调控为中央整体布局，绝非偶然出台政策，目的在于明确“去杠杆”、“抑制资产泡沫”，遏制房价过快上涨。
他认为，调控政策出台原因及楼市降杠杆的必要性也有利于经济和社会稳定，防控金融系统性风险，并且能够应对外部经济环境恶化，对房地产市场风险进行把控。
23城调控
截至10月14日，按时间顺序，合肥（国庆期间再次限购），苏州（国庆期间再次限购），南京（国庆期间再次力度加强），杭州，北京、天津（楼盘）、成都、郑州、无锡（楼盘）、济南（楼盘）、武汉、深圳、广州（楼盘）、佛山、南宁、南昌（楼盘）、厦门、珠海（楼盘）、东莞（楼盘）、福州（楼盘），惠州（楼盘），昆山（楼盘），上海（楼盘）等23城先后推出调控政策。
按照中央的有关精神，本次调控主基调是：“房地产去库存问题，要区别对待，一市一策，一二线城市要防泡沫，三四线城市要同城镇化相结合。”从调控内容上来看，“限购、限贷”仍为各地方最直接调控手段。
纵观此次城市房产调控政策内容，调控力度轻重不一，侧重点不一。
张宏伟指出，从各地调控内容来看，调控力度最大的城市可以分为3类，第一类为一线城市；第二类为诸如合肥、郑州、厦门及福州等区域内单极或双极城市；第三类为受一线城市外溢影响明显的城市，如苏州，甚至诸如昆山等三四线城市，“长三角区域调控城市数量和力度均为第一，整体房地产市场对全国的标杆效应明显。”
从调控内容上看，这一轮大规模调控政策主要提高了二套房首付比例，其中，南京、苏州、昆山对于二套房首付比例提高到80%（1套贷款未还清），相当于二套房首付较原来基础上提高近一倍，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆。如南京，假如购买一套120平方米新房，按照南京2016年1-8月份均价19727元/平方米计算，总价为237万元，新政使得二套房首付比例由50%提高到80%（1套贷款未还清），则需多交71万元的首付款。
一位南京房地产业内人士告诉《国际金融报》记者，此次南京新政算是“最严调控政策”,“比如说，规定"本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房"，这样一来，为了购房资格和贷款资格而"假离婚"的购房者彻底被排除了”。该人士对记者透露，南京限购消息出来后，很多中介少了部分客户，甚至“有正在离婚买房的顾客收到政策消息后，转身直接复婚了”。
国庆未降温“限购潮”能给楼市降温么？
从数据看来，国庆假期，“限购”政策并未有非常明显效果。
一线城市中，北京、广州、深圳假日期间均出台了相应政策，而上海也在10月8日出台6项政策强化楼市监管。
数据显示，10月1日-10月7日，广州共成交39.18万平方米，较2015年同期上涨170%，延续了今年以来的火热趋势，而10月1日单日成交15.37万平方米，更是创下今年以来日度成交量新高；深圳由于去年基数较低以及本身成交量不大，因此“十一”成交略有上涨。而北京成交量跌至“冰点”，7天2.63万平方米成交量甚至不及深圳，较2015年、2014年黄金周成交量环比跌幅分别为38%和62%。上海成交较去年同期下降39%，较2014年同期锐减69%，成交趋于理性平稳。
根据CRIC数据显示，二线城市中，南京、厦门、武汉等因为政策效应叠加，成交热度下降。据悉，南京7天共成交8.41万平方米，较2015年同期锐减40%，厦门跌幅则超过八成，武汉成交与去年“十一”持平。
另外，苏州、杭州分别在节中、节前出台政策，但由于苏州去年基数较低以及后续出台政策几乎没有较大变动之下，成交量较2015年同期上涨103%，杭州则上涨35%。
房地产专家蔡为民(博客,微博)对《国际金融报》记者指出，从目前房地产宏观调控来看，多城限购是一盘棋，投资者从一线（城市）赶到二线，再从二线赶到三线，释放三线城市库存。
克而瑞地产研究部报告验证了这个观点：一二线热点城市出台收紧政策导致“需求外溢”，使得部分三四线城市成交受益。比如本身就处在广州、深圳“需求外溢”中的东莞、惠州，黄金周成交量也较往年有明显增长，涨幅分别为302%和86%。
一位房地产人士对《国际金融报》记者指出，新政对市场实质性的影响还有待持续观察，“房价的走势与货币政策有一定的相关性，如果将来国家政策层面严控房地产行业资金流入，部分热点二三线城市楼市可能会陷入较长调整期，房价下降也是大概率时间”。
该人士对记者说，一直以来，限购都不是调整房价的主因，“比如一直以来限购严格的北京、上海，房价和楼市需求热度并没有任何限购条件而下滑，甚至可能出现房价出现新一轮上升，大大高于调控前的价格”。
她举例，比如，国务院2013年2月发布了“新国五条”，要求坚持严格执行限购限贷等调控措施，并让各地公布年度房价调控目标。但是，北京房价从2013年2月的2.88万元/平方米一口气涨到了2014年4月的3.67万元/平方米。
根据最新的统计数据显示，到2016年9月北京房价涨到了5.52万元/平方米，远超上次限购政策出台时的房价，每平方米高出2万多元。“所以一线城市房价不是靠限购来控制的，中短期房价最终要靠货币政策”。
房企或洗牌
调控趋严，房企面临新局面。
在克而瑞研究中心举办的第19届地产金融形势发布会上，易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱对《国际金融报》记者指出，新政调控之下，第四季度市场下滑已成定局。
“从商业地产行业来看，中国房地产三年一个调整，2005年是第一次，2008年是第二次，2011年是第三次，2014年是第四次，现在看来，2017年第五次调整在所避免。2008年那一次调整，很多房企面临破产，至于2017年调整幅度有多大，从目前市场情况是看不出来的，还是要看政策，看经济大环境”。
上海一家房地产公司高管对《国际金融报》记者透露，经历了之前的爆发期增长后，如今的房企面临的将是行业内的洗牌，“不仅仅是企业业务投资方面的转移，更多的是之前疯狂拿地企业可能面临资金方面的风险”。
同策咨询研究部数据显示，2014年，15家上市房企总拿地销售比为0.21；2015年，15家上市房企拿地总金额占销售总金额的比例超三成为0.31；截至2016年第三季度，15家上市房企总拿地销售比已达0.28。一旦2017年下半年-2018年经济下行叠加房地产低谷期，如果房地产销售市场冷淡，则将加重房企金融风险。
张宏伟表示，从目前情况看，2016年-2018年期间，房企销售基本要经历5个阶段。第一阶段，2016年前三季度市场销售情况去化较好，价格处于上涨时期；第二阶段，2016年四季度，由于前三季度去化较好，四季度无去化压力，降价动力不足；第三阶段，2017年一季度，市场处于博弈时期，由于春节因素，量较小，价格基本平稳；第四阶段，2017年二季度，企业进入推盘时期，但是市场仍然博弈；第五阶段，2017年三四季度，尤其是四季度，以价换量，冲刺全年业绩。
刚需还得买？
限购潮来临，购房者们有点迷茫：该不该这个时候买房？
南京的李先生最近正好有买一套改善型住房的心思，万万没想到和这次全国限购潮撞上了，“房价没降低，二套房比例大幅度提高，我们夫妻只能把一套房给卖掉，不然新房的首付根本凑不齐”。
不过，在合肥工作的吴先生告诉《国际金融报》记者，限购来了后，合肥楼市疯狂的情况缓解了很多，“以往在大街上，随便几个人都在谈论买房子炒楼，能赚多少，如今限购令下来后，大家对购房炒楼的热情明显降低了”。他告诉记者，合肥的楼市近期疯涨，基本和居民收入差距过大，单身的普通白领若无家庭资助，奋斗十年都没法买房。
吴先生表示，他的朋友在今年上半年买房时，还遇见过有人囤楼，导致购房者没房可买的情况。“日后，可能在房地产市场上，供需方面会有所缓解”。
一位从事上海房产投资多年的业内人士告诉记者，他能给购房者的意见就是，“在一二线城市居住，有能力买房的，用来自住而非投资的，现在买并没有什么不好”。他表示，尤其是一线城市的刚需买房者，千万不要有房价下跌抄底的想法，目前看来，一线城市的房价不会有下跌的情况，楼市交易量下滑，不代表房价会降低。
“当然，此时炒楼投资也不合适，政策下来后，依靠房产投资一夜暴富的可能性在降低，哪怕去周边投资房产，回本的周期也在被拉长，因为三四线虽然在去库存，但是需求量也有限。”该人士表示，对于购房者来说，最大的好处就是，住房供应量相比以往有所上升，有价无市的情况减少。
房产税难行
楼市在一片“限”声中再次迎来了政策拐点，房地产税话题再度被提及。
10月8日，上海市全面实施不动产统一登记制度，有业内观点认为，这是为上海日后房产税征收做铺垫。
针对中国目前楼市，国际货币基金组织（IMF）官员近日也建议，中国应该考虑征收房产税。
一些国内专家学者也呼吁，房地产税应加快落地，“在一定程度上能够抑制房地产投机，并倒逼一些存量房流入市场，改变市场供需，这对整个楼市的健康稳定意义重大”。
不过，中国社科院财政与贸易经济研究所研究员杨志勇指出，“楼市调控需要强调制度建设，如果盲目引入税收调节手段只是头痛医头，脚痛医脚。房地产税的改革应该在尊重楼市规律、税收规律的前提下进行。”
关于房地产税的讨论，这些年从未停止：“为什么要征”、“如何征收”一直悬而不决。
记者获悉，房地产税改革已进入立法通道，房地产税法也已列入今年全国人大的立法工作计划，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头研究。
总而言之，税收、信贷、限购、土地等都是楼市调控工具箱中的重要工具，但税收不是针对短期行为的，它是严肃的、持续的，如果用长线工具做短线操作非明智之举。
记者了解到，征收房地产税是国际惯例。
美国房产独立经纪人Jeff Li告诉《国际金融报》记者，在一些发达国家，房产税历史甚至超过百年，“但是，我们也不能忽略一个极具中国特色的问题，那就是中国住房产权年限问题，这和那些征收房产税的发达国家是不同。这样一来，在中国征收房地产税，要考虑的方面更多，不能单纯地从地价和房屋面积来征收。不同的土壤有不同的政策执行方式”。
北京大学法学院教授刘剑文认为，从程序上讲，房地产税的推出会有公开征求意见、审议、表决等程序，不会一下子出来，而且会在于法有据、保护纳税人权利的基础上进行，会最大限度满足普通百姓的基本住房需求，赋予地方更多的自主权，社会也要对房地产税的推出有合理的期待。
