一线楼市已成
中国经济一号问题
房地产问题已成为中国经济的痼疾。中国经济存在三个过度极化问题，即区域发展过度极化、收入分配过度极化、产业发展过度极化。产业发展过度极化中的房地产业问题已成为其中的最大问题。一线城市楼市问题已成为中国经济的一号问题，应引起高度重视。
一线城市楼市问题是中国区域经济失衡发展的集中表现。中国一线城市房价已基本达到甚至超过发达国家一线城市水平。一线城市房地产业积聚了大量银行部门资金，如果一线城市楼市出现急挫，政府干预或稳定成本极高，甚至难以达到目标。美国、日本等发达国家历史经验表明，当一线城市楼市出现剧烈波动时，由于政府资金与楼市累积的资金已不在一个级别上，政府稳定措施往往难以奏效。所以，中国未来一线城市楼市走向已成为中国会否出现金融风险的风向标。
中国反复采取限购限贷等行政措施，抑制房地产过热现象，主要是为了防范金融风险。一线城市房地产累积了大量资金进入，如果一线城市楼市出现大波动，势必引起巨大风险。从历史经验看，发达国家一线楼市出现大的问题，要么是国内经济运行或国内经济政策引发，要么是国外爆发金融危机或国外的经济政策间接引发。中国同样也是如此。
人民币贬值或引发
一线楼市风险
有观点称，中国采取的限购限贷措施是最严厉的调控措施，实则这些调控措施是温和型的。真正严厉的是其他政策措施。中国真正引发一线楼市崩盘或大跌的国内政策因素有哪些呢？
从中国国内因素看，引发一线楼市崩盘的因素有两个：一是货币政策收紧，比如加息，提高银行存款准备金率等；二是推动真正的房产税改革。显然，在相当一段时期内，这两个因素都不存在。房地产业是资本密集型产业，房价特别是一线城市的房价，对货币供给量以及货币使用成本最为敏感，国内货币政策对一线楼市房价走势影响最为关键。由于名义上的通货膨胀率较低，依靠货币政策刺激经济增长存在惯性，中国采取加息的货币政策尚不存在基础。房产税制度改革“路漫漫”。所以，真正影响一线城市楼市的因素一定来自境外因素。而境外因素是境内难以控制的。这些境外影响因素中的核心是美国加息。加息往往会引发一线城市楼市崩盘。1991年日本楼市崩盘，房价开始暴跌。引发日本此次楼市崩盘的因素主要有两个，其中一个便是加息。引发次贷危机的同样是当时美国加息，2004年6月至2006年6月，美国连续17次加息。未来美国政府采取的一项必然措施是，用加息推高美元指数，吸引国际资本流入美国。美联储是“太极拳”高手，每天举着加息大棒，但又不落下来，以此影响国际资本走向。从美国经济表现看，证明美国采取此举已取得预期效果。
美国为什么敢于加息，或为什么敢于将其货币政策进入加息通道？其原因在于，美国经济自2013年第三季度已经进入新一轮的20年黄金发展期。美国一系列经济数据表明，美国经济表现出强劲势头，美国失业率已经降到4.8%左右，这个关键数据与美国经济历次黄金发展期差不多甚至还低。尽管衡量美国经济状况的指标很多，但毫无疑问，失业率这个指标是其中最重要的指标。我们应该对美国经济的发展状况及其趋势有正确的判断，不应低估美国逐步加息的可能性，应对此采取足够的应对措施。
那么，美国加息与一线楼市有何关联呢？
美国逐步加息，本身就会导致美元逐步升值，美元指数呈现震荡上升态势，加上英国脱欧，英镑、欧元贬值，会进一步助推美元升值。中国为了不刺破一线楼市房地产泡沫，只有保持充足的流动性，否则，一线楼市泡沫必然破裂。其结果是，人民币对美元继续贬值，投资者抛售人民币资产，中国一线楼市房地产会受到巨大影响。
有观点指出，应让人民币保持逐步贬值的趋势。让人民币逐步贬值比人民币一次贬值更为可怕，对中国经济的冲击会更大。因为，人民币一次性贬值，可以“锁住”一些资金不流出，而如果人民币呈现逐步贬值趋势，境外投资者采取的策略是，观望等待人民币贬值几年再进入中国，这样，在这个所谓人民币逐步贬值的过程中，国际资本不会流入中国。此外，已经在国内的国际资本以及国内资本也会逐步流出中国，类似于资本市场的“阴跌”，对投资者心理冲击更大，对中国一线楼市必然产生打压。
稳定人民币汇率的
三个措施
吸取发达国家经验，结合中国实际，应对当前经济格局的办法有三个。
第一，人民币国际化应缓步推动。人民币国际化是中国金融改革的必然方向，但任何改革都必须把握节奏。人民币国际化之前，资金流出中国会受到限制，而如果人民币国际化加速，资金流出中国的通道彻底打开之后，在人民币贬值预期的情况下，资金会加速流出中国。
第二，中国政府应继续抛售美元资产，逐步逢低购入黄金，为人民币汇率稳定提供支撑。美国外汇储备中黄金8000余吨，占其外汇储备的70%以上。中国外汇储备中黄金不到2000吨，占外汇储备的比例不及2%。中国应趁黄金价格大跌时大规模增持黄金。黄金不仅是应对金融风险的利器，也是中国应对美国逐步加息、美元升值的法宝。中国应继续逐步抛售美债，转购黄金，增加黄金在外汇储备中的比重。
第三，不再进行大规模货币放水，货币政策应回归中性，经济增长应转向主要依靠财政政策。货币政策对经济增长的刺激效应已逐步降低为零，甚至为负。处于衰退边缘的欧洲国家都准备放弃依靠货币政策刺激经济的做法。中国继续依靠货币政策刺激经济，不仅对实体经济无益，反而进一步推高房地产泡沫。稳定经济增长，应转向财政政策。财政政策稳定经济增长，应注意优化财政结构，财政支出应对中西部地区倾斜，应对先进制造业进行倾斜。
（作者系经济学教授、博士生导师）
