贺宛男
1年期1.5%的存款利率和4.35%的贷款利率，为史上最低，如此宽松的货币环境，这房价怎么可能大跌呢？就算有资金退出楼市，它们也未必进股市。
20余城市出台降温楼市的调控政策，成了今年国庆长假期间的最大新闻；有媒体还用上了史上“最密集”、“最严厉”的形容词。
说“史上最密集”，兴许如此；说“史上最严厉”却未必。对楼市来说，限购是最严的杀手锏，富人们投资也好，投机也罢，不怕限贷就怕限购。可史上最严厉时限购城市曾达46个，如今连20个也不到。实际上本次降温楼市重点是限贷，许多城市二套房首付高达7～8成。理由也很简单，8月份新增的9487亿元贷款中，住房贷款（主要是按揭）达6755亿元，占比71.2%；7月份新增的4550亿元贷款中，住房贷款更达4575亿元，占比超过100%。虽然对银行来说，按揭贷款目前还属于优质贷款，但增长如此迅猛，一旦房价大跌、就不仅仅是房地产领域局部的问题，而有可能发生系统性风险。这才是“史上最密集”楼市调控的关键所在。有人说，接下来还会有众多城市跟上，但从10月11日李克强总理对房地产市场的定调，即“中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势”，我们将“采取有效的措施，符合国情、城市特点的措施来促进房地产市场稳定健康发展。”后续“更严厉”政策出台的可能性已不大。
最根本的还是利率即资金价格。稍作回顾，2007年楼市之所以低迷，是因为利率一直在升，最高时（2007年12月）1年期存贷款利率分别达4.14%和7.47%。此后遇上金融危机货币宽松，1年期存贷款利率也跌至2.5%和5.55%，于是才有2009～2010年的房价大涨；此后，利率再升，房价也在2013～2014年稍稍回落了一点。而现在，1年期1.5%的存款利率和4.35%的贷款利率，为史上最低，如此宽松的货币环境，这房价怎么可能大跌呢？是的，相对于居民收入，房价确实太高太高，尤其是一二十个热点城市，但问题是还有几百个三四线城市尚有大量库存。当前决策层面临两难抉择，一方面需要防控房地产销售狂热及相关金融风险，另一方面需要稳定房地产建设和投资以支持经济增长。这也正是避免在全国层面收紧房地产和信贷政策，而是继续因城施策的主要原因。
既然货币如此宽松，随着楼市调控升温（再像前几个月大涨已不可能），资金是否会进入股市呢？笔者认为可能性也不大。
首先是国庆以来人民币已N连跌。这次的贬值是在人民币加入SDR、央行行长公开表示“中国将进一步推进利率自由化与人民币汇率制度改革，努力在提高汇率灵活性和保持汇率稳定之间寻求平衡”之际发生的，也就是说，某种程度上是按照市场化原则主动贬值。而事实上，这几年超发的人民币已经超越全球所有货币超发的总和，钱多了不值钱，是谁都明白的常识。人民币贬值，以人民币为主要资产的金融地产股也就很难走强。
其次是《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》以及《关于市场化银行债权转股权的指导意见》明确提到，要“进一步发展壮大证券交易所主板，深入发展中小企业板，深化创业板改革，加强发行、退市、交易等基础性制度建设，切实加强市场监管，依法保护投资者权益，支持符合条件的企业在证券交易所市场发行股票进行股权融资。”注意：这里的重点是主板（进一步发展壮大）。本来主板已经以传统企业为主，而降杠杆也好，债转股也好，基本上不会是新兴产业，再来一个“发展壮大”，主板又会变成什么模样呢？如若主板不振，即使有牛市，中小创也仅仅是局部小牛、短牛而已。
