中国恒大近日以2805.8亿元的合约销售金额（1-9月份）夺得中国房地产“一哥”宝座，改写了过去十多年多数由万科稳居其位的历史（2014年的第一名为绿地），成为中国房地产的标志性事件。而中国房地产行业也因为恒大的领先，迎来了重大变局。
接连刷新最高单月销售纪录
“万恒争霸”的结局终于尘埃落定。
中国恒大于近日发布的业绩公告显示：截至9月30日，恒大前三季度的合约销售金额约为2805.8亿元。而恒大一直以来追赶的万科集团，前三季度的销售额为2629亿元――也就是说，恒大已经超越了万科，成为新晋行业“一哥”。恒大方面因此骄傲地宣称：“一举超越万科，奠定全球第一房企地位。”
创立于1996年的恒大，起步比万科晚了12年。2009年恒大在香港上市时，年销售额仅303亿元，万科同期634亿元是恒大2倍多。不过，近年来保持高速增长的恒大一直在不断缩小与万科间的差距，加之在那场中国最知名的股权纠纷中举牌万科，使得业内对“万恒争霸”的戏码充满了兴趣。
这场大战的结局在今年开始渐渐明朗化：上半年，恒大共实现销售额1417.8亿元，同比增长62.8%，紧随万科排名全国第二位。彼时，两者之间还有500元销售额的差距。
7月份，恒大以430亿元的成绩创下了中国房地产史上的最高单月纪录。这个月，恒大底气十足地宣布将2016年的销售目标由2000亿元上调至3000亿元。其后的8、9两个月，恒大均破400亿元大关，接连刷新了中国房企的最高单月纪录。相比愈战愈勇的恒大，万科自6月之后的业绩表现却连连欠佳： 7月开始，万科的销售势头开始转弱，8月仅实现销售额200.1亿元，同比下降10.07%。
不仅仅是销售规模，恒大在总资产、营业收入、现金余额等核心指标方面也都超越了万科。例如，2016年中期业绩显示，恒大总资产、营业额、现金余额等指标分别较万科高2876亿元、127亿元、1401亿元。在最为客观显示房企真正实力的权益销售额（权益销售额是房企按项目持股比例应占的销售额）方面，恒大前9月的累计权益销售额达到2668亿元，相比万科高出774.4亿元。
业内人士指出，万科等大房企的平均权益已低于80%，恒大的比重则高达95.7%，可见恒大的销售数据含金量更高。而1-9月恒大累计完成销售面积3457.7万平方米，也比万科多出1465.6万平方米。不仅如此，恒大进步的速度也更引人瞩目。例如，恒大与万科年销售额从500亿至1000亿元，均用了三年。不过，2013年恒大首次突破1000亿元之后，其增速开始明显高于万科，其从1000亿元增至2000亿元仅用两年时间，万科则用了四年。自2009年上市至2015年，恒大销售额年均增长30%以上，近两年高达50%以上，而今年前9月的销售额更是较去年全年大增了39%。
四季度还有“超体”项目入市
客观地说，除了在战略方面的“三年计划”以及对产品严格的精品工程标准，恒大当前坐拥着太多确保自己能够做大做强的关键要素。
在土地方面，恒大早已做好了充足的准备。恒大董事局副主席夏海钧在半年业绩会上透露，恒大之所以敢将目标提到3000亿元，是因为手中有着大量优质的土地储备，而且未来几年还可以保持在3000亿元基础上的快速增长。
据悉，当前恒大是拥有土地储备最多和布局最广的房企。其已进入全国175个城市，项目总数454个；当前的土地储备建筑面积1.86亿平方米，较去年底增加了2986万平方米，增幅约19%。截至2016年上半年，恒大项目土地原值为2595亿元，世邦魏利仕对此估值5700.1亿元，增值率148%。
四季度，恒大去年并购的新世界等港资巨头的15个超大型项目将逐步入市，海花岛也会迎来二期发售。同时，20个位于深圳（楼盘）的潜力巨大、货值高达4000亿元的项目也会相继推出，这将令恒大全年有望实现100%的增长，到年底时或许中国房地产史上将诞生首家规模超4000亿元的巨型房企。此前，恒大已在一线城市周边即位于江苏南通（楼盘）启东（楼盘）亮相“超体”――恒大海上威尼斯。
在资金方面，恒大所掌握的现金余额高达2120亿元，如果连同未使用的银行授信额度，恒大的可动用资金将高达3380亿元。不仅如此，国庆期间，恒大已经宣布与深交所上市的深深房订立协议，要将恒大地产100%股权注入其中，计划地产业务在估值更高的A股重组上市。
在公告书中，恒大对投资者给予了未来三年总计高达880亿元的净利润承诺，同时恒大还对今后三年的销售规模作了初步预期：2019年将达到5500亿元，这一水平业内普遍认为偏于保守。在这次重组中，恒大还将引入300亿元的战略投资者，为其今后的发展提供多渠道筹资平台。不仅如此，这将使恒大的净负债率下降至65.8%，回归更为合理的水平。
有业内人士预计，如果恒大最终成功回归A股，三年的超高净利润承诺也能兑现，将对其估值贡献良多，仅以A股地产商的平均10倍估值计算，其评估市值或许能达到2200亿元，远高于目前恒大在港股约662亿元的市值。若借壳成功，按照目前万科A、绿地控股(600606,股吧)等A股房地产上市公司的市盈率做参照，恒大地产未来登陆A股之后市值水平有望超过3000亿元，超越万科A，跻身A股房地产第一股。
值得注意的是，恒大在公告中称，公司今后将更加专注于房地产及其他相关业务。目前，在地产主业外，恒大最主要的布局就是金融，而该业务也正好是和地产主业息息相关、并能起到有效互动的行业。
知名财经评论家叶檀近日发文称，恒大2017年到2019年的销售额、营业额、净利润目标，有较高的概率能够超额实现。其认为，“恒大已成为当下中国商业世界的赢家，能打败它的只有它自己”。
“一超多强”局面形成
恒大成为“地产一哥”、“宇宙第一房企”之后，其意义不仅是中国房地产的标志性事件，更改写了行业格局。众多业内人士认为，在中国房地产市场，行业集中的程度愈发加强，而“一超多强”的局面正逐步形成。
近年来，中国房地产市场的集中程度不断加强。而从前三季度的房企业绩来看，中国的房地产行业门槛与集中度双双提高的特征愈发明显。
克而瑞研究中心预计，未来房企的门槛和集中度还将持续提升：金额门槛方面，TOP100房企的入榜门槛从去年三季度的64亿元提高至102亿元。面积门槛方面，TOP100房企的入榜门槛则从49万平方米提高至79万平方米。与此同时，TOP100房企集中度提升最为明显，同比增加7.06个百分点达到46.54%，占据市场份额近半。
“强者恒强”、优胜劣汰的现象在房地产行业的加剧，为恒大等大企业创造了更广阔发展空间的同时，也对小企业提出了更严峻的挑战。未来，越来越多的房企将通过兼并等手段，进一步整合行业资源，实现快速成长；另一方面，由于越来越多的房企将参与到项目的股权合作中，未来房企销售权益下降将成为一种趋势。
在大型房企之间，成为行业第一的恒大，目前也要面对众多劲敌的挑战。
失去“第一房企”的万科，尽管持续一年多的股权纷争，已经让这家公司的经营管理面临诸多不确定性，但前三季度，万科基本保持了一贯的稳步前进状态，实现了2629亿元的销售业绩，同比上升43.7%。根据目前的销售进度，万科完成全年3000亿元的目标并无压力。
目前，将下半年主要工作确定为“稳定队伍、控制风险、可持续发展”的万科，对于恒大在规模上超越自己一事显得很淡定。早在半年业绩会上，万科执行副总裁王文金就表示，“我们不跟别人争第一，但我们仍定义为行业领跑者。”新晋少帅、万科执行副总裁孙嘉也表态称，“万科团队将继续努力保持行业领跑者。”足见万科保持第一规模的自信态度。
曾经的“一哥”还有绿地。2014年，凭借着2408亿元的预售金额，绿地登顶房地产企业销售排行榜榜首，绿地集团张玉良也曾信心十足地喊出要做3000亿元的口号。尽管这两年绿地的表现略有逊色，但这个“巨无霸”并未放弃规模之路。近日，在区域综合开发、高速公路、生态园林等基建业务之外，绿地最为核心的地铁基建业务也正式落地。公开资料显示，目前绿地已经落地或者即将落地的PPP项目总投资额达500亿元，预计到2020年，绿地将实现基础设施年投资额1000亿元。万科高级副总裁谭华杰曾经指出，城市群和轨道的发展意味着沿轨道交通拓展的城市新区是未来整个房地产行业的主战场，“这样的一个机遇，可以说是一个划时代的机遇，可以和1998年的房改相比”。现在，绿地已经抢先抓住了这个机遇。
一些后起之秀同样不可小觑。中原地产发布的前三季度中国房地产企业销售金额TOP20显示，前9个月，恒大以2802亿夺魁，而紧随其后的万科和碧桂园分别交出了2618亿和2179亿的成绩。有媒体报道，碧桂园今年有望朝着3000亿元进发。下半年，碧桂园预计了400亿元的拿地资金，在今年将保持平均每天获取一宗地的速度，全年预计获取360宗土地。截至今年6月底，碧桂园的土地储备已高达1.4亿平方米，仅次于恒大集团。据悉，这些土地可提供的货量总值将高达约9078亿元。
而另外两家千亿房企中海地产和保利地产(600048,股吧)，也拥有继续做大规模的良好契机。
中海地产与中信的地产业务近日完成整合之后，中海增加了内地21个城市约2400万平方米的土地权益，其中大部分位于一线楼市、热点城市。目前，中海已经宣布将今年的销售目标提高至2100亿港元（约合1795.95亿元人民币），在“十三五“规划内，中海也提出了合约销售额达到4000亿港元（约合3420.85亿元人民币）的目标；而保利地产与中航工业集团旗下的地产业务整合当前已进入核心环节，这场涉资接近200亿元的整合有望在11月完成，整合后的保利地产，其实力显然更具上升空间。
但不管如何，当前这些房企都面临着新的市场拐点。从去年至今房价上涨幅度最显著的18个热点一、二线城市，在国庆期间均重启了更为严格的限购限贷政策。未来，不管是“领头羊”还是“追赶者”，如何稳固地位、谋求进一步的发展，无疑还需要更多的努力。
