案情回放
刘老先生和胡老太婚后有一子一女，儿子刘杨，女儿刘红。老两口在海淀区某处有2套已购公房202号房和503号房，202号房登记在刘老先生名下，503号房登记在胡老太名下。老两口共同居住在202号房内，503号房对外出租。2005年，胡老太因病瘫痪，女儿刘红将胡老太接到自己家照顾。
因没人照顾刘老先生，儿子刘杨便把刘老先生接到自己家住。
2008年，刘红的儿子上小学，202号房是学区房，于是刘红提出能否将自己的名字加到202号房的房本上，以便儿子上重点小学。
刘老先生和胡老太便想趁这个机会将房子分一分。全家经过协商，202号房给刘红，503号房给刘杨。刘老先生和胡老太写了2份赠与协议，约定将202号房赠与刘红，刘红负责赡养老人。将503号房赠与刘杨，刘杨负责赡养老人，之后，因刘红着急儿子上学的问题，尽快办理了过户手续。刘杨尚未办理503号房的过户登记手续。
2014年，儿媳妇提出让刘老先生搬过去和胡老太、刘红一起居住。刘老先生看刘红将胡老太照顾的很好，就也想到刘红那里生活。因胡老太瘫痪，日常离不开人，刘红孩子又小，实在没有精力照顾刘老先生，就不同意刘老先生同住。
刘老先生只能回202号房单独生活。
此时，儿子刘杨以赠与合同纠纷将刘老先生、胡老太诉至法院，要求将503号房过户到自己名下。
刘老先生怕以后更没人管了，便不同意，同时找到律师寻求帮助。
律师解读 未办理财产转移 可以撤销赠与
北京（楼盘）市东元律师事务所合伙人李松律师表示，虽然《合同法》规定了赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以要求交付，但仅限于法律规定的几种情况，即具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者是经过公证的赠与合同，才能要求赠与人交付财产。
刘老先生和胡老太将503号房赠与刘杨不属于上述任何一种情况，因此刘杨无权要求刘老先生和胡老太交付503号房。
根据《合同法》的相关规定，赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。503号房尚未办理财产的转移登记手续，刘老先生和胡老太有权撤销赠与。
不履行赠与合同义务 可撤销赠与
刘老先生和胡老太赠与刘红的202号房，已经办理完过户登记手续，因双方在合同中有约定刘红要赡养老两口，如果刘老先生有证据证明刘红未履行赡养义务，刘老先生和胡老太有权撤销赠与。
依照《合同法》的规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：1、严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；2、对赠与人有扶养义务而不履行；3、不履行赠与合同约定的义务。
赠与人撤销赠与应自知道或应当知道撤销原因之日起1年内行使。
赠与撤销后，可以要求受赠人返还赠与财产。也就是说，如果刘老先生撤销了对刘红的赠与，刘红应将202号房重新登记回刘老先生和胡老太名下。
如果刘红已将202号房出售给不知情的第三人，购房人因是善意取得， 因此不能要求其返还房屋，只能要求刘红赔偿相应的损失。
