城市再造
一个30多年前的老旧宾馆变身甲级写字楼，作为沪上城市更新试点的项目将留给行业怎样的案例？
东地产 虞依唯
徐家汇(002561,股吧)，作为上海（楼盘）市中心繁华的商业中心，正在进行着一场“脱胎换骨 ”的改造。
徐家汇美罗城旁，唯一一幢正在施工的全钢结构建筑显得格外醒目。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）了解到，在徐家汇商圈宏伟的规划蓝图中，原西亚宾馆将改造成超甲级写字楼项目T20，这也被列为上海市“城市更新”试点项目。
再造时机
来自上海交大的商业地产教授石一丰表示：“徐家汇作为上海老的商圈，目前面临着公共空间不够、交通混乱等问题，因而该区域释放出公共空间是非常必要的。加之周边商业的发展，也需要有和谐的配套匹配，因而始建于1979年的西亚宾馆的更新就显得很急迫。”
《东地产》记者了解到，位于天钥桥路20号的西亚宾馆北至肇嘉浜路，东抵天钥桥路，南接美罗大厦、汇联商厦，西邻美罗城，正在改扩建成一个全新的写字楼项目。今后，这一名为“T20”的大厦总建筑面积将达到24258平方米，建筑高度从原来的31米提高到70米，由地上13层和地下3层建筑组成，功能布局十分完备，包括开放的公共空间、公共停车区域、商业、办公空间和会议展示中心等，还将设计最新颖的建筑物垂直绿化和屋顶花园。
近日，《东地产》记者去现场探访，站在天桥上方望进项目工程围墙内，现场正在紧锣密鼓施工中，几名工人正在进行玻璃外立面的搭建。目前，整座大厦全玻璃幕墙外立面已经接近完工，只是楼下好几层的公共空间还是“毛坯”状态，造型格外显眼。
“这里感觉建了好久还没好。”美罗城保安张先生这样说道，而经常往来徐家汇商圈的市民也如是表示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“对于此类项目来说，改造的力度大，也体现了徐汇区城市更新的决心和新思路。对于徐汇区来说，商业设施较多，但单纯的写字楼物业是偏少的。此次此类物业改造，对于后续增加此类物业的供应有积极的作用。另外，这也体现了此类项目较好的投资价值。相应企业也愿意承受更高价格的租金。”
前世今生
如今少有人知晓T20的老底子――西亚宾馆的前世，《东地产》记者咨询多名沪上新生代建筑设计师，他们表示也少有听闻。
资料显示，西亚宾馆附楼建于1979年，是徐家汇地区改革开放后最早的建筑之一。主楼建于1995年。西亚宾馆一直是一座非常朴素的三星级宾馆，方盒子造型，白色外墙，除了外立面上日新月异的广告牌，岁月几乎在这幢建筑上停滞了。在徐家汇商圈日新月异的发展进程中，西亚宾馆愈发显得老旧，与周边的建筑格格不入。加之，西亚宾馆两幢楼出现了不均匀沉降，存在安全隐患。
据了解，开发商徐家汇商城集团早已考虑动西亚宾馆，但出于诸多因素考量，开发商意识到拆掉重建一座新的宾馆，预期营收并不会有显著增长，改造经费却要上亿，对企业来说实在“不划算”。多方面考虑之下，在徐家汇商圈改造升级的规划中，根据《上海市城市更新实施办法》，徐家汇商城首先将西亚宾馆列入上海市“城市更新”试点项目。
而对于西亚宾馆改造后的定位也更加明确，徐汇区政府和徐家汇商城集团将其改扩建为超甲级写字楼“T20”，办公区域将实现无柱的空间设计，打造沪上城市更新名片。为缓解徐家汇人车混流的交通窘境，T20大厦还将通过增加人行步道、空中连廊及大面积公共停车位，从而缓解徐家汇商圈的交通拥堵状况。将来，空中连廊将会与上海六百、汇金百货、美罗城、太平洋(601099,股吧)数码等周边商场的二楼互相串联，“廊桥”上将建垂直绿化带，还会增添娱乐休闲设施，形成可供行人穿越的“空中花园”。
新地标设想
这是徐家汇商圈30年来最大规模升级改造计划。
第一太平戴维斯上海物业顾问有限公司商业楼宇部高级董事郑廷俊告诉《东地产》：“T20将提升整个徐家汇的办公环境，由于本项目将于2016年第四季度竣工，尚在预热阶段。目前招商招租情况表现良好，众多带看客户反响甚好。有多家国内外知名企业向本项目发出租赁意向，具体成果将于近期公布。”目前，T20的租金为9元/平方米/天。
“徐家汇商圈作为上海老牌的商业中心，已经有20年的时间了，众多商业综合体汇集的商圈与上海其他新兴商圈相比实际上该商圈的便捷性、体验性等相对落后，平时出去消费购物等该商圈亦不是我的首选。”单位在徐家汇商圈附近的石小姐向《东地产》吐露心声，“听闻现在相关方面正在针对这一商圈进行更新改造，还是蛮期待的，期待一些老旧的商业模式可以更迭，增加一些时尚年轻化的元素。西亚宾馆作为有几十年历史的老旧朴素的宾馆，它的改造也非常具有样本意义，随着老底子西亚宾馆的焕然一新，随着该区域年轻时尚、现代化消费模式的注入，更新改造的徐家汇商圈将再添几分活力。”
“过去很多项目可能要超过5年进行回收，而对于徐汇此类项目来说，3年可能就会出现盈亏平衡的状态。对于徐汇区的城市发展也有积极的作用，”严跃进分析指出，T20项目从投资回报来看，主要在回收期方面会比较快，“后续徐汇区也不甘落后，通过一些技术改造，比如类似陆家嘴(600663,股吧)那样串联各个商务和商业楼宇，进而改变徐汇区交通拥挤、资源流通不顺畅等问题。后续整个投资价值会持续攀升，也能够强化产业聚集的效应。”
除了西亚宾馆以外，肇嘉浜路上的“太平洋数码二期”也将拆除重建，将来，五层以上餐饮空间都设有挑空阳台；而航空科技大厦则将从原先的“小、散、乱”被改建为有别于普通商务楼的“创意空间”。
据悉，两年内徐家汇商圈约有15个改造项目陆续启动，通过城市更新项目，徐家汇商圈将释放更多的城市公共空间，升级成为国际化商圈样本。
