户型面积限制下，开发商如何在“螺丝壳里做道场”？
自5月土拍以来，地王几乎都裹挟着对中小套型占比的要求而来，“70/90”政策“卷土重来”。而在区域楼板价逼近4万元/平方米、甚至5万元/平方米的当下，高溢价、高总价、高单价的“三高”地块让房企如何才能实现保本？业内人士纷纷表示，高昂的地价成本势必将增加开发难度，未来或将出现更多的中小户型豪宅。
“70/90”卷土重来
地王潮始于5月11日的泗泾，两幅地块拍出了近4万元/平方米的楼板价。根据所拍地块要求，中小套型住宅占到项目比重的8成，不允许建设低层，要求多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米，这就意味着项目不能凭借低层物业的的品质抬升售价水平；
5月18日的周浦地块、6月1日的宝山顾村地块、6月29日的浦东新场地块和7月1日的松江方松街道地块，都要求中小套型住宅建筑面积不得低于地块住宅总建筑面积的60%；
而6月17日，嘉定新城地块内中小套型住宅建筑面积占比更是高达80%，计11.09万平方米以上。
显而易见，在近期出让的住宅用地中，出让方都提出中小套型住宅面积的占比要求。这也是上海（楼盘）重拾“70/90”政策，对于中小套型住房的供应比例大幅调整。而对于当前出让地块中小套型住房面积的要求也正符合“70/90”政策中――中心城区要不低于70%，郊区不低于60%，部分供需矛盾突出的区域，提高到70%的要求。
《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）采访上海中原地产市场分析师卢文曦时表示：“上有政策下有对策，‘70/90’执行到现在，开发商都有方法去绕过这个政策。一开始政府调控思路比较清楚就是要增加市场供应，当初在土拍的时候，价格也是越来越豪宅，结果大部分开发商都去做大户型面积，小户型反而没人做了，小户型的市场供应越来越稀缺。只能在土地的供应要求上去卡，可能效果会好一点。”
中小户型豪宅外扩
面对近期拍出的地王,以及较为苛刻的要求，不得不让外界开始揣测这些地块未来的发展路径与方向。在上海外围区域都将进入豪宅化趋势的当下，不得不承认，豪宅中心论逐渐过渡到其他区域，当然，市中心豪宅化亦将愈演愈烈。
《东地产》采访易居研究院智库中心研究总监严跃进等多位业内人士，大部分均认为地王出来之后对中小户型都有一定的要求也意味着中小户型豪宅化将外扩，这样一个判断基本成立，此类产品外扩的趋势也基本上得到了形成。而这也是消费者、投资者和房企需要关注的内容。
虽然开发商做中小户型豪宅也是出于被动，但卢文曦看好中小户型豪宅化的发展：“土地有很多限制性条件，开发商没办法只能造中小户型。户型越小供应的套数越多，供应的人群也越多，增加供应这本身是好事情。”
有支持的声音，自然也有不看好的。
资深房地产人张洪秋指出，中小户型豪宅化，实际上体现为居住成本在提高，但居住舒适度却是在下降的。“所以此类户型豪宅化其实并非一个值得鼓励的事。背后的交易或许有很多无奈，另外此类豪宅产品户型过小，后续也要警惕转手的压力，毕竟太小户型本身和豪宅这个标签有点不相符。”
小面积豪宅迎考验
最近一段时间以来，地价坚挺的同时也助推着房价上涨预期，各大机构发布的报告纷纷指出这些地王项目将来的保本价都将达到6-7万元/平方米，开发商不得不被动地往豪宅方向开发。
“未来豪宅化难以避免。”中原地产首席分析师张大伟曾如此预判，新上市的商品房定价未来会出现高端化趋势，对市场定价有明显影响。
可以预见，在一两年之后，最近拍出的这些地王项目上市，中小户型豪宅供应将大幅增加，届时，考验的不止是开发商对于市场的预判，还有产品的开发能力。
对于豪宅的定义，或是高端配置，或是大面积，或是千万总价，或是高单价。高单价、小面积的豪宅能否被市场接受，不得而知。
而根据上海链家市场研究部数据显示，2016年上半年，100平米以下的中小户型成交套数与成交均价涨跌趋势如过山车一般。其中，涨幅最明显的为3月份，共计成交了68.4万平方米的中小户型，成交量环比上涨169.9%，成交金额180.2亿元，环比上涨165%。可能是受到沪九条影响，4月稍趋平稳，而5月6月形势再次逆转，尤其以6月的表现最为突出。从数据上看出，中小户型购买力正在不断提升。而90平方米以下户型的房价涨幅更是大大高于其他户型。就价格而言，业内人士指出，新一轮豪宅潮，小面积将会成为新特色，而大面积或许将成为小众市场。
