“公司会努力做好销售、采取谨慎的土地储备策略、继续降低融资成本，往600亿元的销售目标以及更好的盈利目标去突破。”
编者按：2016年，又是一年博鳌（楼盘）之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。
这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。
总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。
观点地产网 对陈志濠的采访约在了富力中心45楼，从这栋总部大楼向外望去，是珠江新城鳞次栉比的高楼大厦。
这片区域或许是富力地产最为熟悉的地方，过去二十余年，富力在珠江新城开发建设了17栋商用物业，占据珠江新城商用物业近1/3的体量。
相较于在珠江新城的突出成就，富力本身却保持着低调务实的风格。当富力地产的logo出现在2016苹果全球开发者大会上时，市场才开始了解这家粤派房企的新一面。
而陈志濠在接受观点地产新媒体采访时也更像是一名专业人士，这场以专访名义展开的对话，也像是一场开放式交流。
话题的展开依然围绕着房地产，2016年上半年房地产市场行情快速升温，无疑为房企打开了一个窗口期，只要抓住了机会，收获都不会令人失望。
于富力而言，上半年总销售收入同比上升44%，销售面积同比上升43%。陈志濠直言，这是公司半年业绩的历史新高，“公司对600亿元全年目标充满信心。如果顺利完成，今年会是公司历史以来最好的一年”。
1000亿与100亿
上半年的销售冲刺中，“地王”和并购重组案例不断涌现，折射着房地产企业格局变化的碰撞和较量。
谈及环境的变化，陈志濠也感叹房地产行业“轻松干活的年代确实已经过去了”：“房地产的难度更大了，现在都是有实力的对手在竞争，所以对于最核心的房地产主业，富力会更加专注地去做好。”
但是对于规模问题，富力却有自己的一番理解。在过去两年销售业绩保持持平状态后，富力今年上半年迎来了阶段性的增长，那么以2016年的600亿元为基础，未来两年富力会不会继续冲刺千亿？
“肯定会考虑的，但是富力同时是个务实的公司。”陈志濠的回答抛出了一个选择题，“这就好像是你愿意选择1000亿元规模，还是愿意选择赚100亿元利润的问题。
“虽然两个目标都很大，不能说哪一个会比较好，但是实际上，对于企业来说答案是要很明确的，你的目标侧重的是哪一块？”
如果当成一门生意来理解，陈志濠眼中合理的房企经营不应该单单只有业绩增长，利润的表现同样重要。他认为：“作为一个上市公司，不但要追求规模，还必须要盈利，要对股东负责。同样的业绩，如果利润在增长，那说明公司的买地策略是对的，产品定位大方向也是对的。”
这种稳健的战略取向，沿用于富力近两年的拿地行动中。2014年及2015年，富力新增土地储备分别为232万平方米和360万平方米。
陈志濠直言，富力拿地的一个原则，就是不会参与“面粉贵过面包”的拍地。
他解释称，“面粉贵过面包”的情况意味着拿地时的预期值已远超现行售价，但未来市场走势和政策方向却有可能会发生不可预估的变化。房地产企业最大的投资就是买地，所以相对来说富力会谨慎一点。
把握拿地节奏的同时，富力近一年来也开始在资金层面进行调整。2015年6月至2016年3月，富力累计获批本金总额达490亿元的公司债券。截至2016年6月底，富力已发行公司债券总额为433亿元，票面利率区间为3.48%-5.20%。
房企融资成本的下降在陈志濠看来是过去一年来最重要的变化。事实上，这一变化已经直观地体现在富力的财报中――截至2015年底，富力2015年的整体有效借贷成本下降约40个基点。
谈及下半年的预期，陈志濠表示公司对600亿销售目标信心充足：“综合来说，公司会努力做好销售、采取谨慎的土地储备策略、继续降低融资成本，往600亿元销售目标和更好的盈利目标去突破。”
“互联网+”战略新声
近些年来，“互联网+”是房地产行业的热门关键词。众多房企纷纷以互联网思维武装自身，并尝试将“互联网+”融合到房屋销售、物业管理乃至社区商业等领域。
富力并不是最早对外宣布“互联网+”战略的房企，但选择的亮相方式却颇为独特。
6月17日，富力旗下的互联网应用软件“富力好房”2.0正式上线，以一场“富力好房2.0发布会”，向远在太平洋(601099,股吧)彼岸的苹果回以一声“Hello”，揭开了富力“互联网+”战略的帷幕。用陈志濠的话来说，这是富力首次在自身的房地产血脉中进行的互联网创新。
从1.0到2.0的改进，富力好房经历了约5个月时间。事实上，这也是兼任富力互联网事业部总经理的陈志濠的当前工作重心。
按照规划，未来富力所有项目的房源都会在富力好房上发布，关注房源的人可以直接在富力好房平台上了解房源情况，进行线上选房后，再到售楼部体验及签约。
简而言之，富力好房打造的是一个房屋交易服务链闭环，通过打通开发商、购房者、中介和媒体间的渠道，让消费者的购房体验升级，也让传统房地产生态圈里的每一个成员都能享受到便利，从而实现持续共赢。
对于富力好房的运营目标，陈志濠笑而不答，仅称“暂时还没有到该说的时候”。但不可否认的是，以富力好房平台作为开端，富力的“互联网+”战略还将继续铺展。
“传统的公司可以怎样用互联网技术全面提升效率？销售可能只是一个环节，房地产可能也只是其中一个行业。”
陈志濠表示，更多的互联网创新，还会发生在富力的其他领域。相信房地产里面还有很多的资源可以盘活和重组，房地产能够结合互联网的板块还有很多。
以下为观点地产新媒体对富力地产董事长助理、互联网事业部总经理陈志濠先生的专访实录：
观点地产新媒体：上半年住宅市场回暖，富力地产的销售业绩同比增幅达到44%，公司对下半年的房地产市场预期是怎样的？
陈志濠：现在房地产回暖的趋势应该是比较明显的，政策也改变了不少，比如说以前的统一限购变成了各个地方可以相对地进行调整，我相信政策的新方向对房地产整个行业是一个鼓励。
对房地产市场的看法，跟年初差不多，相对来说是“谨慎乐观”，因为不同城市房地产业的调整都不一样。但一个明显的变化是，在金融方面，例如A股的发债领域，房地产公司最近一年的融资成本比过去几年下降得较多，这种现象相对来说支撑了房地产的平稳发展。
最近一两年，我们对于快速地买地和卖房的事情比较小心，因为土地成本在上升，买房者的购买力能否支持这个价格？这方面还没有明显的增长。
所以，我们对于房地产的战略还是以稳健为主，今年的销售目标是600亿元，还是比较稳的。把自己的产品做得更好，这个关键的、核心的竞争力所在。
观点地产新媒体：一部分二线城市的“地王”现象已经非常明显，您觉得这些城市会不会在这一轮里中出现泡沫？或者说会出现回调？
陈志濠：这个不能用一句话来判定，现在中国每个城市，每一种产品的需求都有，而且各有各的特色。只是拍卖的本质永远是最高价者得，如果推出土地的速度不太容易预测到，土地也不是很多，就可能因为招拍挂造成地价偏高的现象。
房地产企业最大的投资就是买地，所以相对来说我们会谨慎一点。董事长在不同场合也说过，公司有一个比较明显的原则，就是很难接受、甚至是不参与“面粉贵过面包”的土地竞拍情况。
因为“面粉贵过面包”的情况是比较极端的，等于说拿地的期望值远超现在的销售价格，往后所有市场趋势都要按照预估去发展才可以。
当然还是有机会的，因为中国的很多城市还是在持续发展的过程中，但是也要看到政策的调整。过去的十年，房地产的政策调整是比较多的，比如说土地款支付的速度从慢到快；户型面积比例的要求也有所调整，限购从一二线全面覆盖到目前仅限一线，中间还有很多其它微调，等于像在球赛里不断完善和调整规则。
如果一个企业能够了解到这些事情，那么对事情的判断应该会有一定的方法。这也是我们的重点，就是在不同的房地产周期中，应该用适当的方法去应对。
比如说富力今年的目标是增长10%，有些人觉得低，有些人觉得高。我们能不能做到15%或者是20%增长？相信我们是有这个能力的，但是增长15%或者是20%，要配合、要考虑的因素就会更多，例如政策的方向、买地的时机等。
作为一个上市公司，盈利是核心，我们要对股东负责，所以这些都是需要多方面考虑的。
观点地产新媒体：2013年富力拿地是比较多的，但是去年开始并不是特别积极，考虑到未来两年的发展，今年公司会不会有多拿地的准备？
陈志濠：一块地从拿下到销售一般都要一到两年，这个周期规律一直都是这样的。对于一个房地产公司的整体规划来说，买地就是一个常态工作。
2013年公司买得特别多，最近一两年放慢了一些。这主要是看机会，其实我们也有参与竞拍，但是价格太高就放弃了。
公司有很多在谈的项目，甚至有一些是收购、并购的项目，对于旧城改造，公司也很关注，这些事情都是陆续会推进的。
观点地产新媒体：今年富力销售目标是600亿元，下半年很有信心可以完成吗？
陈志濠：是的。最近两年是相对持平，今年会有平稳的增长。就发展而言，我认为，如果要观察一个公司，销售可能只是其中一个指标。对于一个上市公司来说，经营表现还有很多其他元素，包括利润有没有增长、业务分布是不是有可持续发展等。
在房地产上市公司领域，富力算是少数几个能够同时拥有大量住宅、酒店、商场、写字楼这种多样性的资产组合，既有销售也有收租业务，而且能够真正贡献到业绩表现里面的公司。
从财报的角度来看，这三年富力改变了不少，利润的增长是最重要的，也就是说公司销售可能持平或略增，但是利润明显提升，说明买地的战略是正确的，产品定位也是合适的。
观点地产新媒体：2014年富力曾经提出过700亿元的销售目标，现在房地产市场行情相对向好，未来两年公司会不会有冲刺千亿的想法？
陈志濠：考虑是肯定有的，但是富力也是务实的公司，这就好像是愿意选择1000亿元规模，还是愿意选择赚100亿元利润的问题。
虽然两个目标都很大，不能说哪一个会比较好，但是对于企业来说答案是要很明确的，目标侧重的是哪一块？
关于房地产企业冲规模，我们也留意观察过其他竞争对手，想不牺牲毛利基本上是很难的。而我们希望能够有步骤地慢慢实现二者兼有，不偏颇，否则冲刺之后要维持规模及增长，需要付出很多。
观点地产新媒体：近期富力发布了互联网方面的战略，是不是公司在业务创新方面有进一步的规划？
陈志濠：公司的互联网事业部发布了富力好房平台，其实这也是向市场演示“互联网+”的应用，就是用互联网的技术在房地产行业中创造价值。
房地产中能够结合互联网的板块还是很多的，比如富力好房平台，就是希望通过互联网的方法可以打造买房卖房的生态圈，从开发商、中介、媒介到买房者都可以达到共赢。
因为在“好房”里面，无论是中介、媒体还是买房者，都可以透明地了解到房子的价格以及信息。不论买房者是不是认识开发商的相关人员，只要注册了都可以做到这个事情，所以买房的门槛就降低了，卖房机会就多了。这就类似于微信和短信，虽然内容是一样的，但是沟通的流畅度不一样了。
另外，物业管理方面也可以通过互联网把原有社区变成社区平台，那也是一种应用。房地产中每个环节可能都有一定的创造价值，我相信这方面会有很大的空间。
观点地产新媒体：未来公司想把互联网业务作为新业务方向发展？
陈志濠：公司最核心的还是做房地产，专心专注的程度不会减少而且会更用心。因为现在做房地产比以前挑战更多，轻松干活的年代已经过去了，现在都是有实力的对手在跟你拼，所以要更加专注做这个事情。
富力会不会跨界或者是做其他的？我觉得这要看机会。当然，房地产和互联网这两个没有冲突，因为房地产的投入和科技的投入，是两个不同规模的事情，而且这两者创造的是不一样的内容。
比如说腾讯，腾讯主营的业务其实不是微信，主营业务是游戏，腾讯能不能不做游戏呢？不可能，但是腾讯也不断地在探索其他的东西。只是因为游戏、社交SNS等业务刚好都在线上领域，所以大家并没有太大感觉，但是游戏和通讯其实是两码事。
所以我们机会也很多，房地产里面还有很多资源都可以盘活和重组，这是一个大的方向。
观点地产新媒体：回到公司层面，是否可以分享一些公司下半年的工作重点和规划？
陈志濠：首先，公司今年对于完成600亿销售目标很有信心。
其次，公司会极力考察和挖掘地块，重心还是在一线城市和重点城市。我们会密切关注地价波动，同时注重对于利润、成本的控制，相信这些长期的平衡和控制会带来非常好的业绩表现。
第三，今年最明显的应该是融资成本会大大改善，从以前“银行贷款+信托”时代到现在“银行贷款+债券”时代，有实力的房地产企业境内融资利率很多已经大幅下降，对整体融资成本的下降有明显的帮助。
从这几个角度综合来说，公司会努力做好销售、采取谨慎的土地储备策略、继续降低融资成本，往600亿元的销售目标以及更好的盈利目标去突破。
当然，每一年都要比去年更好，如果能做到，这应该是富力有史以来最好的一年。
