“房地产行业的支柱性是不容置疑的，在国家“双创”起步阶段，对人力、资金、知识的要求都比较高，此时比较匹配的只有房地产行业。”
编者按：2016年，又是一年博鳌（楼盘）之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。
这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。
总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。
观点地产网 “今年新鸥鹏有几件大事，其一是上市，其二是全球布局。”新鸥鹏首席战略执行官李战洪如是对观点地产新媒体表示。
如今，新鸥鹏教育城已经在欧洲、北美洲陆续有项目落地，且后续也将在澳洲布局。据李战洪透露，洛杉矶市中心的教育城项目已经拿到了土地，规划设计也都完成，项目已经正式启动。
李战洪特别强调，新鸥鹏教育城落子洛杉矶，是“331战略”的具体实施，打造中国教育新繁荣，这是企业的使命。
新鸥鹏“331”战略中重点突出的部分，就是把“新鸥鹏教育城”推向全球，在海外形成以北美、欧洲、澳洲为主的布局，国内则是重点发展北京（楼盘）、上海（楼盘）、重庆（楼盘）等主要城市。
据观点地产新媒体了解，新鸥鹏在国内外已经有8个教育城落地，其中重庆“新鸥鹏教育城”是发展最早最成熟的。按李战洪的介绍，重庆8个新鸥鹏教育城快速有质量的发展。
同时，新鸥鹏在山东也有几个项目，都已经开盘且销量可观。
在李战洪看来，新鸥鹏这么多年一直坚持做教育，早已形成自己的优势，比如在“K12+”方面就是国内做得最大的。
K是基教，K12是学历教育，即6年小学+3年初中+3年高中，K12+就是+大学教育，+教育综合体，+教育产业园，+培训教育，+国际教育。
一方水土一方文化，这样的教育优势落地到海外教育城则要遵循“适应性原则”因地制宜，例如美国K12+就是小学初中8年+高中4年。
面对持续的海外投资热潮，李战洪指出，投资美元和美元资产本身就是一种平衡风险的行为，只是在这个过程中，企业要选对国家、城市、项目以及物业类型，才能在这一波投资潮中抓住机会。
就像美国过去三年里最受欢迎的物业类型，排在第一的是住宅类，写字楼排在第二，酒店排在第五。
李战洪承认房地产在国家经济中的支柱性作用，而且在国家大力提倡“双创”的情况下，对人力、资金、知识的要求都比较高，房地产算是发展比较成熟且有实力的行业。
只是由于税费、地价和建安、财务、人力成本升高，导致房地产行业的盈利能力在减弱，所以有很多房企高举“去地产化”的旗帜。但李战洪却认为，“退出”是地产企业无能的托词，或者说这是大开发商吓退小开发商的策略。
“因为有些开发商一直在喊去地产化，但也不断在拿地而且越做越大。”李战洪如是表示。
以下为观点地产新媒体对新鸥鹏首席战略执行官李战洪先生的采访实录：
观点地产新媒体：供给侧改革思路下，房地产的结构性矛盾成为制约行业发展的最大问题之一，您认为中国房地产行业的结构性矛盾表现在哪些方面？能够通过什么途径解决？
李战洪：过去的十多年里，基本上都是以周期性改革为主，但是现在面临的是结构性改革和趋势性改革，而结构性矛盾主要出现在房地产商业模式的设计和选择。转型就是为企业未来发展“开模具”，在这个过程中大家都会思考“房地产+”，加什么？
最关键的究竟什么是房地产+？比如说万科以前是以住宅为主，现在要+商业；万达以前是以重资产持有大型商业物业为主，现在提出要+轻资产，也提出要由线下变成线上；新鸥鹏则一直是+教育。
每个房地产企业的+法不一样，而且这不是简单的+，一定要通过现有优势和拥有的资源来+，只要解决了这个，其他都不是太大的问题。
观点地产新媒体：中国经济增速回落至7%以下，下行压力很大，房地产再一次成为了支撑经济增长的重要力量，您怎么看待这个现象？
李战洪：房地产行业的支柱性是不容置疑的，在国家“双创”起步阶段，对人力、资金、知识的要求都比较高，此时快速有效、相对匹配的只有房地产行业。
其次，中国经济在下行的时候，房地产的作用就越明显，反而经济增速在7%、8%以上的时候，房地产可以淡化，还有一个就是房地产受到国家政策影响很大。
相比于经济下降的影响，城市化率进程与房地产行业的关联更大，一般来说城市化率到75%的时候，房地产才会缓慢发展；目前是55%的城市化率，按照过去十年里1.5个点的增长，房地产的支柱作用至少还有十年。
观点地产新媒体：房地产行业整体盈利能力在减弱，您认为原因有哪些？企业可以通过哪些调整来提升盈利能力，“去地产化”是否一个选项？
李战洪：盈利能力减弱关键的一点是中央政府、地方政府以及银行、金融机构对利润的要求比较高，税费、地价和财务、建安、人力成本升高导致了利润大幅下降。
去地产是一个伪命题，现在民营企业能参与而且做得比较好的行业只有房地产。去地产化表面上是在转型，但实际上是表现不好的企业无能的退出，看那些大开发商一直在喊去地产化，但还不是不断地拿地，而且越做越大。
观点地产新媒体：重庆新鸥鹏教育城的销售情况如何？
李战洪：上半年的任务已经按质按量完成，下半年将有第二期的供货，企业在快速正常的发展。
观点地产新媒体：新鸥鹏教育城已落地海外，但并未见具体的规划披露，现在进展情况如何？
李战洪：新鸥鹏在海内外已经有8个教育城，包括洛杉矶市中心的“新鸥鹏教育城”，土地已经拿到、规划设计都完成了，项目在考试有效启动中。
新鸥鹏建教育城目的不是销售，而是打造世界教育新繁荣，这是企业的使命。
我们是按照“331”的战略发展，第一个“3”是指以北京、上海、重庆为主的重点城市；另外一个“3”是指北美、澳洲、欧洲；“1”就是“新鸥鹏教育城”，目前重点是布局国外。
现在已经进入了欧洲和美国，后面还有项目在发展，有些项目已经差不多了。另外，山东也有几个项目在做，已经开盘了，卖得还不错。
观点地产新媒体：新鸥鹏教育城的优势在哪里？海外教育城面向的人群是哪些？
李战洪：教育是刚需性需求，而且新鸥鹏在教育上有优势，比如在K12+方面是国内做得最大也是唯一的。
K是基教，K12是学历教育，即6年小学+3年初中+3年高中，K12+是+大学教育，+教育综合体，+教育产业园，+培训教育，+国际教育，这是我们最大的优势。
海外教育城面向的是当地学生以及国际生，国际生主要对象还是中国；美国K12+就是小学初中8年+高中4年+培训教育。
观点地产新媒体：海外投资热潮持续，国内资本接连在海外收购项目，在人民币汇率调整及经济转型的背景下，房企海外投资如何抓住机会和规避风险？您如何理解海外投资和移民潮之间的关联？
李战洪：谈不上风险，未来的时间里，最大程度持有美元和美元资产是一个趋势，很多企业在海外发展形成自己的资产结构、投资结构。投资美元资产是首选，因为考虑到汇率的关系，风险反而是最低的。
这个过程中，房企海外投资要选对区域，首先投资的肯定是北美、欧洲、澳洲等发达国家；其次是选对城市；第三是选对项目；最后是选对物业类型。
根据美国过去三年里最受欢迎的物业类型来看，住宅类排在第一，写字楼排在第二，酒店排在第五名。
投资和移民潮都是投资的属性，不同的是一个身份改变了，一个身份没改变。
