红树林代表了未来商业消费的趋势和形式， 以后我们的优势是别人无法比拟也不能复制的。
编者按：2016年，又是一年博鳌（楼盘）之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。
这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。
总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。
观点地产网 “太阳强烈，水波温柔，一层层白云覆盖着，我，踩在青草上，感到自己是彻底干净的黑土块。活在这珍贵的人间，泥土高溅，扑打面颊。活在这珍贵的人间，人类和植物一样幸福，爱情和雨水一样幸福。”
今典集团董事长张宝全现在的生活状态，与海子这首《活在这珍贵的人间》意外地契合。
在北京（楼盘）昌平区一个占地300 多亩的柿子林里，居所藏于林木之间，牛马散于青原之上，飞鸟憩于木，游鱼乐于水，这个与文人雅士心中的清流之地无限接近的地方，就是张宝全的家。
更让人意外的是，这个仿佛世外桃源般的柿子林，是张宝全真正的第一居所。虽然办公室在繁华的北京城区，但是即使工作到再晚再累，他也要每天驱车一个多小时回到这里。
似乎只有柿子林，张宝全才能得到真正的休憩。每天晚上，他还会在这里做“夜课”，或写或画，不拘形式。对他来说，这与其说是创作，更多的是一种调节压力的方式。
“类似于佛门的禅修―― 一念放下，万念不生。”张宝全说，“画画、写字也是一样的概念，集中在那一件事情上，什么也不想，也是换换脑袋，脱离现实。”
“脱离现实”，正是张宝全构筑“红树林度假世界”的一个最基础的概念。
“所有的商场和购物中心，都是在创造现实、满足现实，它的核心还是满足日常生活的需求。但是度假不同，度假的本质是文化消费和精神消费，核心是脱离现实。”张宝全说。
从这个概念出发，就不难理解张宝全从2009 年以来潜心构建红树林的基本逻辑――红树林不是一个酒店，也不是一个商业项目，而是一个能够提供所有你需要的度假生活方式的综合体。
而要做到这一点，就必须将中国最好的时尚、艺术、休闲、文化、娱乐、购物集于一身，对于任何一个企业而言，这都绝非易事。
为此，张宝全从2009 年就开始坚决转型。彼时，在“四万亿”的催化下，其它房企都在冲刺百亿、千亿，张宝全的转型举措备受质疑，有不少同行都对他的选择表示不解。
“在高潮的时候转型，可以转过去，在低潮期转型，一转就死。”张宝全坦言，红树林是要靠运营赚钱的，最难的就是前期的资金链风险，“如果不能开业，或者不能支撑到第一批模式做完，那你就死定了。”
而在房地产行业的高潮时期孕育和诞生的红树林，恰好有了一个很好时间窗口。经过几年的精心培育和打造，三亚（楼盘）湾红树林度假世界已经全面开业，尤其是今年8 月有上百家餐厅规模的目的地餐饮组团全部开放之后，其商业模式的优势将更加凸显。
今年8 月，青岛（楼盘）红树林度假世界也将正式面世。至此，红树林线下的南北度假航母都正式启航，线上的红树林全球度假交换平台也就呼之欲出。
直到现在，很多人才终于恍然大悟，张宝全其实下的是一盘很大的棋。“现在最难的部分已经做完了，以后我们就是要依托红树林平台，打造中国最好的轻资产模式。”
红树林度假世界的体量非常庞大，还有着得天独厚的巨大客源优势，这就成为培育轻资产的一条最好的“船”。“在红树林这个平台上可以培育中国最大的婚礼公司、最大的餐饮公司、最大的交换平台公司、最大的艺术文化产业公司、最大的公关公司等。”张宝全表示，“单个红树林度假世界的重资产价值很容易被低估，但如果把平台之上的这些轻资产公司分拆上市，市值一定大于红树林重资产的这条船。”
2009 年，张宝全在质疑声中带领今典告别依然狂欢的传统房地产业务，坚定转型；2016 年，很多房企在房地产市场岌岌可危时被迫图谋转型，而对已经成功转型文化旅游行业的张宝全而言，最好的时代正要开始。
“经济下行的时候，正好是文化产业发展的好时候，也是度假休闲发展的好时候。”张宝全对于市场形势的洞察非常透彻。1929 年，经济危机让美国人走入长达十年的经济困境，小麦变成燃料，牛奶变成河流。正是在这样的环境下，“脱离现实”的迫切需求催生了好莱坞的繁荣。而红树林所要提供的，正是一个让人们告别喧嚣，沉浸于艺术、文化和精神世界，能够彻底放松自己的度假目的地。
自从下海创业以来，张宝全的身上一直带着多种标签，记者、作家、导演、画家、商人，但是他对自己的定义却是“生活家”。
会生活，懂生活，还能够卖生活，从柿子林到红树林，“生活家”张宝全的创造力从未枯竭，他还有更多的“作品”即将令世人惊艳。
以下为观点地产新媒体对今典集团董事长张宝全先生的专访实录：
观点地产新媒体：您怎么理解度假？
张宝全：度假就是卖生活方式。中国现在的度假市场正在转变，但是真正关于度假的供应几乎没有。很多度假旅游区开得都是商务酒店，大家真正需要的度假酒店是非常缺乏的。
观点地产新媒体：做度假品牌和做传统开发有哪些不一样的地方？
张宝全：度假酒店一般人做不了，靠运营挣钱跟卖房子完全是两回事。
房地产白银时代的标志是什么？就是地价、房价增长超过了融资成本。以前，拿了哪一块地，不管干还是不干，地价一涨都可以挣钱，不需要动脑筋。
但是从前年开始，地价、房价增长低于融资成本增长，这时候就有风险了。这时候地拿得多了，要是不能迅速去化，或者是进入市场，财务成本就很难承受。挣的钱还不够付财务成本，这就是房地产的转折点。
观点地产新媒体：今典所有的产品布局里，红树林度假这条线是最重要的，有很多人说张总是不是有点慢？还有的说看不懂您做的产品。
张宝全：以前跟别人说红树林模式大家听不懂，现在慢慢的大家都听懂了。红树林不是一个酒店，也不是一个商业项目，而是一个卖度假生活方式的综合体。
什么是商业的最高形式？就是度假。因为度假的本质是要脱离现实。现有所有的商场是创造现实、满足现实、满足日常生活需求，但是度假不同，度假的本质是文化消费和精神消费，本质是脱离现实。
我们对度假目的地的定义，就是要把中国当下的最好的时尚、艺术、休闲、文化、娱乐、购物放进去，如果不是这样的，红树林最多是一个商业中心。在今天这个文化消费时代，红树林不能变成购物中心，一定要变成休闲中心。传统的商业是100 个店100 个老板，而红树林是一个老板开了100 个店。红树林模式就是用独一无二的重资产的船，做中国最好的轻资产模式。
举例来说，首先是目的地餐饮，青岛有100 多间店餐厅，三亚有将近100 间。有了红树林这么大的船，船上每天有几千人住在这里，都是潜在消费者，消费者进行餐饮消费，就是一个组团式的商业体系。
仅仅这两个酒店的餐厅数量，就已经非常可观，以后还有众多的红树林度假世界逐一开出来，那么我们的餐饮集团未来就一定是中国最大的餐饮集团。
第二，以红树林度假世界这艘些大船为依托，我们就可以带动度假交换平台的发展。今年9 月我们的红树林度假交换平台就会正式上线，届时将有全球500 家度假酒店可以在我们的平台实现交换，到了明年可以增长到1000 多家。什么概念？这就是全球最大的度假交换平台。
第三，红树林本身就是个大卖场。这里所有的板凳、桌子都要逐步变成设计师产品，这些东西还可以买回家。传统的商业是买单个功能和单个产品，未来的商业则是情景式销售。红树林将来就是一个情景式大卖场，可能会成为中国最大的一个艺术品或者设计师产品交易平台。
购物中心是二代商业，是典型的功能性销售，卖的都是标准化的产品，而电商要干掉的就是购物中心。留下的会是什么？就是体验式商业，红树林就是超大的体验式度假目的地。
观点地产新媒体：按照这个模式做下去，还是很挣钱的。
张宝全：正因为红树林是一个老板开的，才可以把“羊毛出在猪身上”。
虽然一个红树林当中有一些业态是不挣钱的，但只要客人需要，我就可以开，因为我可以不靠它赚钱，而靠别的方面赚钱。比如书店可能一开始不挣钱，但因为书店活动聚集了人流，只要客人到我这里来，发生餐饮的可能性就很高。接下来，我们的红树林奥莱也要开了，红树林奥莱一定是中国最好的奥莱，因为其它的奥来都带有房地产性质，但红树林是要自己运营的。去年中国的零售业营业额都在下行，只有奥莱是上升的，奥莱本身吸引人流，这些人买完了，肯定还要来吃饭。
这些模式都在今年会全部呈现，当然还有其它的一些东西，比方说设计师产品、书店等，可能需要三五年的培养，但是第一时间挣钱的就是餐饮。
观点地产新媒体：以后红树林的模式优势会逐渐显现出来。
张宝全：如果把轻资产的营收都放在酒店里，这个酒店就会很挣钱。如果把它变成独立公司，也可以拿出来单独上市。如果我单独把这几个业态剥离出来上市，可能市值加起来比整体酒店的市值还高。
只有让重资产挣钱的轻资产，才是值钱的轻资产，如果是让重资产不挣钱的轻资产，那就更不值钱。
红树林看起来很傻，用重资产讲了个故事，风险就是资金压力很大，最大的风险就是资金链。如果不能开业，或者第一批模式没有做完就直接不能支撑，那就死定了。
但是现在，我们青岛红树林度假世界8 月开业，海棠湾红树林度假酒店10 月开业，今年的资金也全部调配完了，这就意味着我的模式已经完整地出来了，后面就是进行复制，只是快慢的问题而已了。
我们从2009 年坚定转型，牺牲了好几年利益，但我们赢得了未来。现在的地产企业，你问他们三年以后干什么，我看90% 企业都不知道，但是红树林可以告诉你三年以后的干法，我们现在正在干。
我们下一轮能得到快速发展，就是得益于红树林模式彰显的优势。
观点地产新媒体：您刚才提到的红树林目的地餐饮，具体而言是怎样的模式？一个老板怎么才能一次开这么多餐厅？
张宝全：100 个餐厅只有三个部门，这三个餐厅从供给到出品再到服务，都是独立的。
第一个部门是采购配供部。就是一级中央厨房，这能有效减少成本和保障食材来源。除了供给自己餐厅使用之外，以后还可以对周边进行净菜生鲜的网络配送。
第二个是餐厅出品。100 个餐厅只有8 个二级厨房，这些二级厨房是按照菜系来分的，一个厨房主管十几个餐厅的烹饪和出品。
第三个是市场服务部门，专门负责做各个店面的服务。在高峰期，有些热门餐厅需要等位的情况下，甚至客人还可以在这个餐厅点那个餐厅的菜。
观点地产新媒体：您刚才所提的度假交换平台是怎样的模式？
张宝全：实际上民宿是度假行业非常重要的力量，但是有两件事情制约了中国民宿的发展，第一件是消防，第二是特行批准，这使得中国现在的民宿大部分处于非法的境地，但是即便民宿发展起来了也有问题-- 营销和客源。
所以红树林做什么？红树林本身是一个庞大的系统，把全部的吃喝玩乐功能集成在这上面，因此有很大的基础客流。
而中国所有的民宿和精品酒店只要被我选中的，都可以免费进入这个平台当中。但是，加入进来就必须跟我交换，我的客人可以到你那住，这样就实现了我帮你导流。
另外，我同时还支持他卖会员卡，就是当我的持卡客人到你那里去住的时候，支付的是红树林点数。你仍然拥有独立经营权，拿到我的点数以后，可以再到红树林消费，红树林是可以消化的。
在国内民宿的基础上，我们还准备把平台和美国的TRC 公司对接，它在全球有将近300 家度假酒店，两个平台对接之后，到后年我们的交换度假平台就大概可以有2000家合作伙伴了。
观点地产新媒体：感觉今年是比较关键的一年？
张宝全：去年到今年底基本上红树林几个主要的商业模块都出来了。
红树林是一个非常庞大的体系，就像一个摇篮，但是正因为风险大，所以门槛高，一个项目就要投近百亿，谁有这么多钱？
这是我花10 年培育出来的，这10 年决定了后面的三五十年，而且是在很多领域创造了绝对的轻资产优势。
我今年改一点，明年改一点，一点一点的改，等我把这些模式都做好了，后面就很好做了。
观点地产新媒体：这种模式也很受地方政府欢迎？
张宝全：现在很多政府来找我们谈，北京政府来找我们，上海（楼盘）也找我们。
上海未来会有两个，一个是在佘山国家度假旅游区，还有一个是在迪士尼附近；广州（楼盘）未来会有从化和南沙的红树林；浙江杭州（楼盘）有三个，杭州 泗的已经在建，后年开双溪的，还有一个新的在新南湖。北京目前也有项目在谈。
现在都是政府找我们。因为红树林进来之后，在时尚、艺术、电影等方面可以改变城市，这些东西城市依靠自己是运营不起来的，比如说剧院，之前他们都是贴钱生存，但是我的还可以赚钱。
再比方说会议，三亚湾红树林全部开业以后，每个月两三千人的会就有两个以上。
观点地产新媒体：红树林这种模式是不是更适合在一线或者二线+ ？
张宝全：红树林有四个市场：本地市场、本地区市场、中国市场和国际市场。
本地市场的定义是开车一个半小时到达的；开车两个半小时到达的叫本地区市场；然后是中国区市场，最后就是国际市场。
国际市场目前还没有落地，很多人叫我去国外做红树林，我就说中国是最大的市场，做好了就是全世界的最大；另外，我现在必须集中资源，把中国市场布局好，也不能太快。
等到上市以后，就可以通过收购、通过资本的方式扩展到国外。无论是度假旅游区还是一个重要的城市，在从观光休闲向度假休闲转型中，需要一个根本性的硬件来支撑，红树林就是这样一艘航空母舰。
观点地产新媒体：当初转型是怎么看准这一点的？
张宝全：红树林必须用重资产慢慢地讲故事，不像轻资产很快就可以讲出来。重资产讲故事，就像搭积木一样，今年搭一个，明年搭一个，慢慢搭出来别人才知道你搭的一栋楼。
我觉得红树林很特殊，就是你明白了你也做不了，我们以前做了那么多不务正业的事情，现在全成了正业。
传统经济渠道为王，新经济平台为王，下一步是平台+渠道为王。红树林的意义在哪里？就是平台+ 渠道，红树林既是渠道，本身又是地面平台。
未来我们在商业里面的优势是别人没办法比的，所以这些我们可以慢慢做，红树林代表了未来商业消费的趋势和形式。
供应生活方式是要一个老板开一串的店，而不是开一个店，这是商业最大的革命。
一个企业家最大的本事不是单向能力，而是整合资源的能力，我们要真正地把商业做到“多”、“奇”、“特”，而不是仅仅“大”。
观点地产新媒体：做度假这种概念，会不会受到宏观经济的影响？
张宝全：宏观经济下行，正好是文化产业发展的时候。文化产业是大概念，是生活方式产业，不是说电影、小说才是文化产业。我们现在很多人都搞错了，文化就是生产方式和生活方式的总和。
像会议会展、度假休闲这些全是文化产业，但是我们以前把文化产业仅仅限于跟文艺相关的产业，其实那只能叫文化。
当经济达到中等收入水平的时候，就是进入文化产业时代，当经济下行，反而是第三产业和文化产业快速发展的时期。比如，美国大萧条时期，整个经济崩溃，但好莱坞却在那时迅速发展起来了。
所以度假休闲在经济下行的时候更加昌盛，民众有更多的时间、愿望来消费，我认为这个时候正好是度假休闲一个很好的发展机会。
