陈启宗称，不排除内地楼市存在炒房的行为，但该部分炒房群体多采用现金结算方式，如果这部分群体不存在贷款买房问题则不一定会存在泡沫。
观点地产网 “当下环境中的不确定因素相比以往任何时期都多”。7月28日，董事长陈启宗在恒隆集团及恒隆地产2016财政年度中期业绩发布会上率先谈及宏观环境。
“英国脱欧是个问题，美国大选是个问题，中国经济调整是个问题”。陈启宗直言，过去数十年中全球经济环境变动不少，但像近一年来这么复杂的情况是罕见的。
在国内外不确定因素增长的经济环境下，恒隆竭力交出了一份保持增长的半年度成绩单。数据显示，2016年上半年恒隆地产录得总收入增长37%至港币63.11亿元，总营业溢利增长23%至港币43.20亿元，股东应占基本纯利增长29%至港币31.67亿元。
“过去六个月经济环境下滑，我们的租金收入可以持平算是不错的表现。但最大的问题是，我看不到下半年6个月市场会出现很快的复苏”。
陈启宗对短期经济形势的判断仍与其今年3月书写的致股东函所言一致。彼时其曾道：“中国的经济会否复苏？本人认为必定会。然而，监于今次衰退的结构性原因及其持久性，复苏步伐将会蹒跚。”
但对于中国经济的长远发展，陈启宗依然保持正面态度。“环顾全球，像中国这样能够在未来的五年、十年，甚至更长的一段时间都能保持GDP增长6%-7%的经济体是绝无仅有的。”
消费市场增长潜力大
陈启宗每年亲自为恒隆地产及恒隆集团撰写的致股东函，都会涉及对经济环境、市场状况的分析，往往也会被投资者视为前瞻性解读。
此次业绩会上，陈启宗开场便主动谈及全球经济环境的震荡。尽管世界范围内不确定因素在增加，但陈启宗认为，这种变化可能在短期内对于亚洲市场是利好的。
“英国脱欧，会有一些金融机构的会增设亚洲办事处。外部的不稳定因素，也会让中国更大程度地转而依靠内部市场，更加大力地发展内部。”
而基于市场容量大、发展速度快，且中产阶层人数快速增加、科技产业快速等等特点，陈启宗认为即便在全球范围内，中国内地市场亦可谓最好的市场。
如同2015财政年度致股东函中所阐述，陈启宗认为中国私人消费有相当大的增长空间，刺激私人消费是提振经济的最佳寄望。
“我相信内地市场最好的就是消费，其他东西不能依靠时，最好的依靠就是消费。所以恒隆很幸运，身处最好的内地市场，所在的行业也是最有潜力的消费市场，长远来说并不用过于担心”。
面对公司是否会考虑转型的问题，陈启宗的回答也非常干脆。“从我们的商业模式来看，现在绝对没有必要转型”。
他的进一步阐述解释了这个回答。“在经济发展初级阶段，可能做什么业务都可以赚钱，但到了经济和市场越来越成熟的时候，你必须要更专业。内地的市场已经越来越成熟，所以反倒要应该专一地做好自己的业务。”
面对漫漫寒冬，恒隆秉持旗下购物商场的定位、提升现有物业组合质素的经营之道，也反映了其专注本业及挹己之才的理念。
内地楼市不一定存在泡沫
2016年上半年，恒隆地产录得总收入增长37%至港币63.11亿元，总营业溢利增长23%至港币43.20亿元。收入方面，恒隆地产期内租金收入增长1%至港币39.07亿元，物业销售收入则增长223%至港币24.04亿元。
在人民币期内同比贬值6%的情况下，加上上海（楼盘）两座期间购物商场的资产优化计划对租金收入有短暂影响，恒隆地产于内地物业组合的租金收入减少3%至港币20.38亿元。如撇除人民币贬值的影响，其租金收入则上升2%。
在零售市场整体疲软的情况下，陈启宗亦坦言，内地物业组合表现有起有落。“上海的表现基本持平，沈阳市府恒隆广场和无锡（楼盘）恒隆广场相对比较艰难，不过沈阳皇城恒隆广场和济南（楼盘）恒隆广场都表现得不错。”
提及内地楼市，陈启宗同样认为各个城市不能一概而论。“中国的房地产市场不完全是按照西方的模式走，它有很多新的元素是西方经济体里没有的，这些都很值得我们观察。”
分类而言，陈启宗将中国的一线城市喻为美国的纽约，相信市场即使波动也是起伏往上走，“北京（楼盘）、上海等城市会是全中国最好的市场”。而三四线城市，陈启宗认为供过于求的库存，可能需要五至六年的时间方能获得消化。
在陈启宗看来，二线城市才应是最重要的观察对象。不过，他也表示，过去半年他观察到中国内地出现了一个特殊的现象，即存在因为一线城市楼市价格太高而转投二线城市的投资行为，这种情况在欧美国家是比较少见的。
“看到这个现象，有人就说中国楼市的泡沫一定会破裂，但我认为不一定。”陈启宗称，不排除内地楼市存在炒房的行为，但该部分炒房群体多采用现金结算方式，如果这部分群体不存在贷款买房问题则不一定会存在泡沫。
以下是恒隆地产及恒隆集团2016年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：在当前这种环境下，恒隆会如何改善经营因素？恒隆会不会考虑做新业务？
陈启宗：首先，我们对中国长远的看法还是正面的。环顾全球，像中国这样能够在未来的五年、十年，甚至更长的一段时间都能保持GDP增长6%-7%的经济体是绝无仅有的。
长远来看，中国市场还是一个很好的市场。短线的难处不要太过于在意，只要公司不要借太多钱。恒隆向来不会借太多钱，基本上公司是近乎零负债的，所以可以看长远一点。
看长远一点的话，全世界用来作为总部的最好的城市就是香港，香港资讯发达，中文通行，英文通行，东方通(300379,股吧)行，西方通行。而最好的市场就是中国内地了，因为市场大，发展快，中产阶层人数快速增加，经济活力比较强劲，科技发展相当快，所以可以说是最好的市场，而我们就处于这个市场中。
在这个市场中，什么是最好的呢？我相信其中一个最好的就是消费，其他东西不能依靠时，最好的依靠就是消费，我们就是处在这个消费市场中。所以恒隆很幸运，总部在香港，以中国内地市场作为主力，而我们所在的行业就是最有潜力增长的消费市场。所以长远来说，不用太担心。
另外，世界范围内有很多不稳定因素，其实这些不稳定因素可能在短期内对亚洲是利好的。英国退欧，所以总会有一些金融机构的办事处将会设立在亚洲。而且外面这些不稳定因素，会让中国更加大力发展内部市场，这也正好符合我们公司的利益，因为我们做的就是内地消费者的生意。
至于要不要发展新业务？其实无论发展什么业务，你都要谨慎。美国投资哲学有种说法，就是不要什么业务都做，在经济发展初级阶段，可能做什么业务都可以赚钱，但到了经济和市场越来越成熟的时候，你就必须要专业。内地的市场是越来越成熟的，而且成熟得很快，所以反倒要专一地做好自己的业务。
陈南禄（董事总经理兼执行董事）：长远投资其实永远都会起落的，每个生意都有低潮、高潮，所以长远来看，我相信在中国投资类似我们这样的业务是可行的。但要说确定的短期的改善行动，当然我们是做了很多事情，你也可以看到恒隆在这样的环境下还可以实现业绩增长。我们的很多商场经营都有进步的，除了零售之外，也会找其他很多不同类型的新的业态组合，不仅是增加餐饮，也有增加儿童业态，诸如此类。同时在寻找商户上，我们也在开拓新的商户。
现场提问：现在恒隆在内地沈阳和无锡的购物中心情况如何？现在零售市场疲弱，恒隆会不会考虑转型，增加销售物业的比重？还有上半年租金持平的原因主要是什么？
陈南禄：沈阳、无锡两个项目主要是在调整租户的组合，有些新进来的租户，租金相对来说低一点，在调整租户组合的过渡期里面出租率也相对下调一些。
陈启宗：转不转型是关乎商业模式的问题，从我们的商业模式来看，现在绝对没有必要转型。
至于租金，内地的租金是用人民币收租的，但是我们的报表是用港币计算，要把人民币转换成港币，人民币从去年7月开始贬值，我们的租金由人民币转换成港币自然就损失了一些，所以你应该注意到有这个因素在。
在香港市场，过去一年我们的租金收入是增长了7%。在内地市场，我们的租金收入是增长了5%，这个是同同用人民币来计算的。上海的表现基本持平，商场就比较困难一些，写字楼就比较好一些。上海之外其他地区表现有起有落，沈阳市府恒隆广场和无锡恒隆广场相对比较艰难，其他的都挺好，沈阳皇城恒隆广场和济南恒隆广场表现很好，另外的几个商场都比较新，还要观察一下。
现场提问：下半年恒隆的售楼部署是怎么样的？美国刚刚宣布不会加息，持续低息的环境对楼市会有什么样的影响？
何孝昌（执行董事）：刚才有记者提问是不是公司要用卖楼的利润来弥补下租金的业绩？其实完全不是这样的，我们觉得卖不卖楼是看市场好不好。市场好的时候，适合的时候，我们就卖一些，下半年也是要看市场来部署。至于低息环境，这只是影响楼市的多方面因素的其中之一。也有很多研究表示，利息升楼价不一定跌，利息跌楼价不一定升，这是很难预测的。
现场提问：人民币贬值预期下，恒隆在内地的部署会不会有变化？租金方面会不会考虑减租？下半年零售市场会不会继续下行？
何孝昌：任何货币的汇率升与跌都是很难预计的。我们现在在内地还有不少项目是在建的，所以也需要持有一部分人民币去支付建筑费。至于会不会用手上现有的人民币去买地，这个是要看具体的时机。
陈南禄：租金的压力在目前的经济环境下肯定是有的，所以我们也要斟酌所有的环境因素来决定一个对大家都最有利的租金水平。具体也要看这个租户本身能不能做到生意，他的这个生意是不是符合我们的租户组合，而不是简单地看价钱。我们也是做长远生意的，不会只是看短期的这个月的租金能够带来什么好处，所以我们对于每一个租户都会小心研究。
至于零售市道，我认为不会即刻就有“从天黑到天亮”的情况出现，主席的报告书也提到了，这会是一个长期的经济状态，所以我们还是继续保持观察。
现场提问：您怎样预测下半年香港楼市呢？现在是不是恒隆的投地时机？
陈启宗：我认为楼市会很平稳，既不会升也不会跌，都是一个很健康的状态。投地是很多人一起去参与的一个游戏，不是由我一个人说了算的，我们也会积极去尝试，但是现在来说拿到好地的成数就不算很高。
现场提问：今年初您曾表示内地楼市是很健康的状态，但是上半年卖楼非常火爆，地价也非常高，现在您还是保持之前的看法认为内地楼市非常健康吗？内地楼市这一轮的火爆会不会产生泡沫？
陈启宗：这个问题很好，因为很多人将一线、二线、三线、四线城市混为一谈，混为一谈之后就很麻烦，因为这四个市场是非常不一样的。
一线城市如上海、北京永远都是全中国最好的，正如美国的纽约。从1975年起到现在，全美国最好的市场就是纽约，这就是所谓的一线城市，没有另外一个城市的价格有纽约这么厉害的，这就像北上广深的市场。去年深圳（楼盘）房价上涨了60%多，北京、上海也上涨了30%左右吧，所以一线城市永远是另外一个世界，不要只看这些市场，如果你以为全国都是像它们那样，那你一定是错的。
另外，三四五线城市的数目很多，以往的十几年，从体量来看，供应量最多的肯定是三线、四线、五线，因为第一是这些城市数目最多，第二是在那些地方盖房子很便宜。那些三四五线的房子如果没有5年、6年恐怕消化了。但我认为那也没什么大不了的，反正也没有别的办法了，唯一的一条路就是等待时间慢慢消化。
最重要的是二线城市，全国大概有五六十个二线城市，这些地方的单价不太低，不像北京、上海那么高，但也绝对不是三四线城市可比的。这些城市的房价是处于中高水平的，在那里住的人是教育程度比较高的，而且那里的经济是比较活跃的，像长江流域、珠江流域，我觉得这些城市是最重要的，所以你不要去看三四线城市，而是要去看二线城市。
很多外国人分析中国问题的时候出现错误判断，原因是他们将一二三四线城市都混在了一起，所以得出的结论就是“中国楼市的供应量大得不得了，一定会出事”，其实在二线城市来看，以往这几年的供求是比较平稳的。
过去这六个月开始有个现象，我是抱着非常怀疑的态度去看待这个现象，但在中国又确实有这个怪现象，这在别的国家很少看得到，那就是“一线太贵了就买二线”。美国也是个大国家，但因为纽约太贵了所以别的城市销售就上去了这种情况是很少的，因为买房子的都是机构投资者。但在中国不是这样的，中国有温州（楼盘）帮、浙江帮、山西帮，那些人在过去二三十年赚了很多钱，而且中国还有一个情况就是钱没地方放，在西方可以放到股票市场、债券市场，还可以投资稀有金属等等你，但在中国能够投资的地方实在是非常有限，而且很多人不愿意将钱放到股票市场，所以唯一能买的就是房地产。
所以二线城市一直到六个月前都是比较平稳的，有些城市比较好，有些城市比较差。但最近这六个月就变化很大，可能就是这部分人的钱不知道往哪里放，所以就一栋一栋地买房子，房价也很快就被抬上去了。
看到这个现象，有人又会说，中国楼市的泡沫一定会破裂的，但我说不一定。因为他们基本是现金交易，没贷款又何来泡沫破裂呢？没贷款就不可能有泡沫破裂，甚至于不可以说有泡沫。这部分人如果都是用现金去购买，这就根本不是泡沫，根本不可能破裂的。
内地的情况很特别，二十多年以来，房地产是保持经济不断上升的重要动力之一，但过去几年这一块基本没了，而就我个人的猜想，现在政府也在头疼这件事，就是怎么去刺激经济，我相信国家有这个能力让经济不会忽然间下来，但如何能把它托上去呢？我觉得这个比较困难。所以中国的房地产市场不完全是按照西方的模式走，它有很多新的元素是西方经济体里没有的，这些都是很值得我们观察和学习。
