“如果限购政策重启，势必会影响市场销售成交量。至于价格会不会马上调整，相信在限购政策出台后的6个月内就会显现出来。”
编者按：2016年，又是一年博鳌（楼盘）之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。
这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。
总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。
观点地产网 半年热销5000套千万级豪宅，在限购收紧的同时，上海（楼盘）高端市场迎来了史无前例的爆发。照此速度，今年上海豪宅成交量毫无疑问将再创新高。
在接受观点地产新媒体专访时，高力国际华东及西南区董事总经理翁琳指出，上海豪宅市场之所以火爆，一方面是住房改善需求的存在，另一方面是金融投资市场不稳定，缺少高收益的投资方向。相对而言，豪宅的稀缺性让其具备保值和升值的能力。
“高端市场的需求仍然会很旺，同时供应又没有增加，价格会继续上涨。”对目前市场关于上海高端市场将在下半年迎来风向转变的观点，翁琳并不赞同。
豪宅化的背后是一线城市土地成本的持续增加，这样的态势也使得诸如南京（楼盘）、苏州（楼盘）、合肥（楼盘）等强二线城市成为开发商新一轮竞逐的战场。自然而然，上述城市也成为了新一轮房价上涨的“领头羊”。
“影响一二线城市房价增长的原因是不一样的。土地价格和房价确实有关，不过真正的原因是由于房价的增长使很多开发商的市场信心增强，他们不断加大购地力度，积极参与土地拍卖，导致成交价屡创新高。”翁琳指出。
与华东强二线城市住宅成交持续走高不同的是，这一区域的商业地产却处于相对温和的状态。据翁琳介绍，华东主要二线城市的商铺新增供应有所放缓，需求相对稳定，因此这些城市的商铺空置率基本保持稳定或有所下降。在租金调整后，大多数城市的平均租金有所上涨。
“如果要投资二线城市的商铺市场，个人投资者要谨慎地计算投资收益率和项目本身的先天条件，例如地段、项目周边的人口规模和配套。”
对于已有大量商业存量的开发商，翁琳建议可以同伙增加餐饮、亲子教育等体验式商业业态，或者进一步增加有特色的娱乐休闲业态来应对。在她看来，上海长风景畔广场的“乐高探索中心”以及广州（楼盘）正佳广场引入室内水族馆的都是不错的尝试。
以下为观点地产新媒体对高力国际华东及西南区董事总经理兼中国区资本市场及投资服务董事总经理翁琳女士的专访实录：
观点地产新媒体：今年上半年上海豪宅市场成交异常火爆，在您看来，是由哪些因素导致的？
翁琳：上海豪宅市场之所以火爆主要是因为，一方面，随着经济的发展，人们存在改善住房条件的需求。另一方面，目前的金融投资市场不稳定，又缺少其它高收益的投资方向。
现在开发用地越来越少，豪宅会逐渐变成稀缺品，如果有资金，投资这类产品是很好的选择，它有很好的保值和升值能力。此外，现在不少买家卖掉手上的一些房产，进入豪宅市场，这也是市场火爆的一个原因。
观点地产新媒体：市场上有说法称，上海高端市场下半年风向会转变，您是否认同？
翁琳：不认同。高端市场的需求仍然会很旺，而同时供应又没有增加，价格会继续上涨。
观点地产新媒体：有统计数据显示，杭州（楼盘）商铺存量去化周期长达80个月，包括西南重庆（楼盘）、成都出现了库存较大的情况，您如何看待华东及西南商业地产的发展趋势？
翁琳：今年第一季度，华东主要二线城市和成都的社会消费品零售额增幅基本都达到了两位数，同比增速也有所回升。不过，实体店现在不好做。
举个例子，根据杭州统计局的数据，第一季度全市通过互联网实现的零售额同比增长44%。同时，四大商场合计零售额同比却下降了8.0%。从实体店到网上销售，这种转变在所有城市中都很普遍。
市场上商铺的新增供应放慢，而需求相对稳定，这些城市的商铺空置率基本保持稳定或有所下降。在租金调整后，大多数城市的平均租金都有上涨，南京的涨幅最大，半年环比上涨3.3%，达到了14.5元每天每平方米，杭州涨了1.2%。而由于次中心区的新项目租金水平低于全市平均值，苏州和武汉（楼盘）的平均租金被拉低了。
除此之外，苏州有一个项目周边的基建工程目前正在施工中，业主提供了租金优惠。这些因素导致苏州平均租金半年环比下跌了3.5%。成都环比下跌1.6%。在所有城市中，大多数现有项目的租金基本上跟之前是持平的。
观点地产新媒体：在这些城市投资要注意什么？已有大量商业存量资产的开发商要如何应对？
翁琳：如果要投资二线城市的商铺市场，个人投资者要谨慎地计算投资收益率和项目本身的先天条件，例如地段、项目周边的人口规模和配套。
大型的购物中心可以增加餐饮亲子教育等体验式商业业态来应对，还可以进一步增加有特色的娱乐休闲业态，来吸引亲子客群。
例如乐高室内游乐园 “乐高探索中心”落户上海长风景畔广场、广州正佳广场将建国内最大室内水族馆，面积超3.4万平米，在深圳（楼盘）的Coco City、万科广场、华南城等也都引进了VR虚拟现实游乐体验馆等游乐设施来吸引亲子家庭的消费。
增加商业内部游乐设施，和餐饮、休闲设施很好的互动，能吸引大量的消费者，并带动零售业态的消费。
观点地产新媒体：部分城市出台了商改住政策，对于消化商业地产库存是否有帮助？
翁琳：6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许商业用房按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，土地使用年限和容积率不变。这一政策对于鼓励开发商将一部分多余的商业物业转为住宅租赁物业，满足年轻客群的长期旺盛的租赁需求，也一定程度上消化了部分商业物业。
此外，也有一些商业用途的物业，以办公物业的方式进行销售，用作回报稳定的办公物业，也是消化部分商业物业的方式。
观点地产新媒体：今年上海、北京（楼盘）等城市暂停了一些互联网金融公司的注册，国内网贷平台的数量也在下降，这对于上海写字楼租赁市场产生了怎样的影响？
翁琳：国家现在对P2P行业监管得比较严，很多城市都出现了P2P企业租户退租现象。
短期内写字楼租赁市场会受到一定的不良影响，部分写字楼的空置率会突然升高。这种情况会让一些业主感到措手不及，他们必然会去寻找新的租户来填补。自然而然，一些城市的部分写字楼在租金上会表现疲软，包括上海以及其他二线城市。
目前，上海CBD甲级写字楼市场的供需相对平衡，主要体现在7.2%的平均空置率水平上。要知道，上海甚至北京的空置率警戒线是13%到15%。超过这条线，市场就会向租户方倾斜。目前上海和北京的市场仍然是由业主方主导。
观点地产新媒体：一二线城市土地成交升温，是否这个原因导致了房价的上涨？合肥、南京等二线城市也陆续传出重启限购措施的消息，政策调整是否将会成为改变楼市走向的关键？
翁琳：并不是这样。影响一二线城市房价增长的原因是不一样的。土地价格和房价确实有关，不过真正的原因是由于房价的增长使很多开发商的市场信心增强，他们不断加大购地力度，积极参与土地拍卖，导致成交价屡创新高。当然，优质地块的稀缺也是土地价格不断上升的重要原因。
揣测政策是比较难的,但如果限购政策重启，势必会影响市场销售成交量。至于价格会不会马上调整，相信在限购政策出台后的6个月内就会显现出来。
观点地产新媒体：上海迪士尼开业背景下，文化旅游地产受到更多企业青睐，在您看来，文旅地产怎样才不会复制商业地产过热的发展轨迹？文旅地产模式与产品创新方向是什么？
翁琳：文化旅游地产开发热潮实际上已经持续了一段时间，而上海迪士尼的开业进一步提升了热度。
中国经济的增长模式正在从靠投资、靠出口，向靠消费转型的过程中。按照国际经验，当人均GDP达到5000美元时，国家或地区就会出现成熟的度假旅游经济。2015年，中国人均GDP超过8000美元，上海是1.5万美元左右，人们对休闲度假的需求增长非常快，而文化旅游地产可以很好地迎合这部分需求，发展前景相当广阔。
和商业地产主要集中在城市不同，文化旅游地产主要布局在旅游和景观资源丰富的地区。在开发过程中，文旅地产侧重于打造旅游度假的吸引物，例如旅游景区、主题乐园、名人故居、自然景观等等。地产开发更多的是作为有机组成部分来打造的，例如度假酒店、度假公寓、别墅等。相对于商业地产，文旅地产更具多样性，更难以简单复制。
文化旅游地产的开发模式和产品创新，主要表现在引进一些国外已经很发达，但国内刚刚起步，仍有较大发展空间的模式和产品。
例如，复星集团把“一价全包”度假村模式引入到了中国；万达集团借鉴瑞士、加拿大的方式，在长白山(603099,股吧)打造了国际级的滑雪度假目的地；又比如迪士尼、环球影城等，以国际知名主题乐园为主要吸引物，打造出了大型综合旅游度假区等。这些创新的开发模式是文化旅游地产的发展方向，未来会有更多的创新产品出现。
观点地产新媒体：您对于中国商业地产过去发展轨迹有什么比较深的感触？作为行业内少有的女性翘楚，支撑您前进的动力是什么？
翁琳：记忆比较深刻的是2003年的IT泡沫和SARS，以及2008-2009年全球金融危机。
在大环境最困难的时候,我们没有选择大幅裁员,我们选了共度难关,我们所有同事们按职位级别减薪,职位越高,减的幅度越大。公司承诺员工,如果公司业绩回到指定水平,公司会把减去的薪水发回给所有员工。同事们都非常团结,一起努力,结果业绩达到指定水平,而员工也收到之前减去的薪水. 这个是我最难忘的经历,因为员工非常团结去达到预定目标。
现在有越来越多的女性精英活跃在了各个行业里，包括房地产，能作为其中一员，觉得非常骄傲。也希望鼓励更多优秀的年轻女性，能够继续努力向着自己的职业目标前进。
