“绿景从来没有把自己定义成快速周转的企业，因为我们的项目都在核心城市核心位置，这是绿景的区域强企道路，所以在深圳（楼盘）我们排名前十已经五六年了。”
编者按：2016年，又是一年博鳌（楼盘）之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。
这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。
总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。
观点地产网 7月中旬，观点地产新媒体到绿景集团总部采访公司副总裁叶兴安和陈铁身时，办公室中正安静又有条不紊地工作着。
绿景总部所在的NEO大厦位于深南大道与香蜜湖交汇的地方，这里是深圳的核心区域之一，周边大厦林立，叶兴安的办公室位于最高的几层，视野极好。
透过巨大的落地玻璃窗，可以看到较远处前海附近的工地，这样的景象现在在深圳并不少见。作为今年房价涨幅最高的城市，深圳的房地产市场情况受到了太多的关注。
绿景的全新项目红树湾1号似乎没有赶上这股房价飞涨的热潮。据最新数据显示，7月以来，深圳房价涨幅有放缓迹象。
这是否会意味着深圳的房价高速上涨期已经结束？未能在上半年开盘的绿景是否错过了以高价售房的最佳时期？
叶兴安并不这么认为，他表示，虽然成交量有一定下滑，但深圳的房价仍处高位。今年甚至到明年，房价并不会下滑。特别是6月份几个地王出来以后，价格达到高点，成交量也有所增加。
不过叶兴安也表示，像之前那样的涨价也较少机会出现了，更多的可能是平稳涨价。
绿景一方面在精心打造项目，另一方面加紧进行内部的调整。据叶兴安透露，绿景从年初开始做架构的调整，比如新成立了一个更新办，专门负责所有旧改项目的推动，也成立了项目拓展中心，整合了物业管理，把商用物业和住宅物业的管理职能做了合并。
叶兴安表示，预计下半年内部架构的调整将全部完成。
以下为观点地产新媒体对绿景集团常务副总裁叶兴安、陈铁身的采访实录：
观点地产新媒体：到6月为止，上半年绿景的销售情况如何？
叶兴安：绿景的推盘量不太多，关键还是虹湾有一些尾盘在销售。原来计划的全新项目红树湾1号，因为在办预售证的问题，所以还没有推出来，上半年量不会太多。
观点地产新媒体：如果上半年没有推出的话，会错过房价涨幅比较大的时间段吗？
叶兴安：我不这样是觉得。去年深圳涨了一波，今年一季度的情况是量价齐升，然后就出了325新政。325政策出来后深圳的表现是什么？价格还在上涨，一直到6月份最高点61000元/平方米，上半年的均价也达到51000元/平方米，所以价格在上涨。
但成交量在大幅下滑，因为价格上涨。我们认为今年甚至到明年，房价并不会下滑，到一个点以后不会降下来。价格是不会降的，我们认为政策调控期可能复苏要一点时间，现在其实有一点复苏的，特别是6月份那几个地王出来以后，价格达到高点，成交量也有所增加。
现在国内外经济形势不太好，可能复苏的周期会延长到三季度，但是不管复苏的时间延长多久，价格是不会掉下来的，所以这个时候推出来的项目应该会有更高的价位。
观点地产新媒体：您认为到下半年，深圳的房价还是会出现往上走的趋势？
叶兴安：就是平稳的价格趋势，高速上涨也难。比如红树湾1号，如果去年年底或者今年年初推，价格可能会低一点，如果今年下半年推，预计会超过9万/平方米。
对我们这种项目，上半年没推出并不是错失了时机，因为房价还是在涨的，涨完以后只要不往下跌就不会吃亏，因为我们已经把上涨的部分接收过来了。
观点地产新媒体：绿景前两年就提出轻资产计划，目前进展如何？
叶兴安：这是集团的一个发展战略思路，首先在内部架构进行调整和规范，比如把商用物业和住宅物业的管理部门做了整合。只有把内部的管理理顺以后，我们可能才会迈出下一步。时间还太短，还没有具体的标的物，但这是一个方向。
观点地产新媒体：绿景内部正在做什么样的调整？是准备为以后什么样的发展去做铺垫？
叶兴安：有些新的部门成立了，比如成立了一个更新办，专门负责所有旧改项目的推动；成立了项目拓展中心，就是为了拓展新的项目；然后对物业管理即资产服务这一块也做了整合，把商用物业和住宅物业的管理职能合并，这都是一些具体部门的调整。
总体架构怎么设置，我们现在正在开始讨论，是为明年公布做准备，还没有具体结论，也没具体方案。
观点地产新媒体：绿景在香港获得了一个项目，计划以后做境外投资吗？
叶兴安：对，我们考虑境内外都做。去年在香港收购的项目在今年上半年完成了交割，这是我们第一个香港的项目，同时也在香港继续寻找一些比较优质的项目，因为现在香港的地产不是太景气，反过来对并购就会提供一些机会。另外，我们在美国洛杉矶也接触了一些项目，有这方面的计划和方案。
观点地产新媒体：在香港或境外做项目，公司会不会觉得有更大的压力？
叶兴安：我们不觉得。首先绿景从来没有走快速周转道路，我们认为在国内通过快速周转做规模的路已经到头了。
大家都知道，现在一线城市、二线城市中好的地块非常有限，靠规模快速周转难以实现。三四线城市买地容易，但根本出不了货，现在库存还这么多，怎么快速周转？所以这种模式我认为基本到头了，这种模式的企业要开始转变了。
绿景从来没有把自己定义成快速周转的企业，因为我们的项目都在核心城市核心位置，这是绿景的区域强企道路，所以在深圳我们排名前十已经五六年了。
这种方式到香港、境外去也是适应的，就是做出品质来抓住市场。资金上因为我们现在有境外的融资平台、有境外的上市公司，所以具备在境外低成本融资的能力，资金压力相对较小。
观点地产新媒体：在规模和利润之间，绿景更倾向于利润？
叶兴安：对，我们的定位就是核心城市的优质物业，这个物业是持久的。实际上，我们有点像香港企业，持有优质物业然后享受到租金和资产升值，并不是靠快速周转把它卖掉，拿回来钱继续盖然后继续卖掉，这种模式在中国已经走到尽头了。
投资者当然喜欢看到高成长，现在高成长应该是在新行业，房地产这种传统行业里面，高成长是有限的，真的难以持续。
观点地产新媒体：核心城市核心地段意味着土地成本会非常的高。
叶兴安：所以我们都是旧改项目，如果要招拍挂拿地，价格就很高，通过旧改模式或许周期会长一点，但成本会相对比招拍挂低，利润则会高很多。
这些产品的前期投入其实很小，成本也是可控的，所以能保证利润。因为旧改前面投入只是一点费用，并不需要给村民付大笔的钱，在没跟村民签任何补偿协议的时候不用给钱，只需要负担团队在做前期工作的一点费用，这个费用是很低的。
即使拿下来签了补偿协议，也不用给房子，最多给一点解决还迁的租金，这都不太大。
观点地产新媒体：旧改的资金压力会小很多？
叶兴安：资金压力非常小，所以普通的企业也敢做旧改，就是前期投入少。
观点地产新媒体：更看中利润回报的话，会要求每个项目的利润最低在多少之上吗？
叶兴安：我们没有明确的标准，现在拿地一般会考虑10%以上的净利润，当然这并不是一个明确的规定。
企业是靠利润生存的，没有利润就没有股东的收益。股东的收益最终反映在利润上，而不是收益上。
我一直不是太理解也不太认可高周转，薄利多销是可以，但有些高周转就变成不赚钱了，就是做市场规模、市场占有率。
如果是其他的普通消费品采用这种做法，我完全认可，但房地产这个行业，重复购买是有区域限制的。比如我虽然在深圳做得很大，但是业主会跟着企业跑到化州买吗？
家电不一样，消费者只要认可一个品牌，在哪里都会买，房地产的高周转或者市场占有率对利润的贡献不像其它的行业。
观点地产新媒体：现在很多外地企业都纷纷进入深圳获取旧改项目，这对深圳本地企业而言会不会觉得有更大的竞争压力？
叶兴安：当然会有压力，但外地进来的企业谈旧改很难直接跟村里面谈，基本都是去收购二手项目，收购完了以后要真正落地周期会更长。我们长期在深圳做旧改，都是直接跟村里面去谈，这个优势还是有的。
当然外地企业过来会使旧改竞争更激烈，让旧改对象的要求更高一点，这是肯定会加大竞争的。
观点地产新媒体：关于白石洲的项目，之前在业绩会上说今年可能都不会有什么进展是吗？
叶兴安：有进展，但还达不到注入的条件。因为还在推动专项规划的审批，已经到了后期。但今年要实现主体确认，要具备法律手续，肯定还难以达到。
观点地产新媒体：绿景旗下商业品牌“佐 ”经过这几年的推广，以及深圳市场这几年商业的发展，品牌定位会有一些调整或变化吗？
陈铁身：还是保持原来的定位在推进，当然一些具体的做法会调整。这个品牌一开始就是立足社区服务和商业提供，作为社区购物中心品牌的调子没有变。当然跟社区的其它功能结合，我们会有一些改进。
观点地产新媒体：绿景在运营佐 项目的时候，对回报率的要求是多少？
陈铁身：整体的投资回报率在6%到7%左右。
观点地产新媒体：一般运营多久可以实现？
陈铁身：因为绿景是做旧改为主，商业作为住宅配套来做，往往整个片区相对是比较成熟的，因此商业的磨合期相对比较短，招商率也比较高，所以成长周期在半年左右就趋于稳定了。
观点地产新媒体：此前说过绿景可能会做类似商业REITs，或者商业单独拆分上市的计划，目前还有这个考虑吗？
陈铁身：一直在考虑当中。我认为全流程的商业地产业务一定是脱离不了资产证券化环节。
目前受制于国内的金融环境不能实现，其实最根本的还是取决于“两高一低”，“两高”之一是物业的估值太高，由于房地产行情的单边上涨，由于住宅的房价上涨，也带动商业物业的估值太高。
再一个就是国内资金成本太高，因此资金的回报诉求或者沉淀成本太高。
“一低”就是运营回报率相对比较低，或者说运营效率比较低。可想而知，如果要通过证券化来实现金融属性的挖掘是有一定难度的。最基本的道理，分母很大分子很小的话，要做证券化谁来买单？所以这一直是制约国内商业资产证券化的最根本原因。
金融环境我觉得迟早会改变，但投资者对投资回报的要求，我们目前的运营能力是达不到的。
观点地产新媒体：您觉得回报率在多少是合理的？
陈铁身：从国外来看，6%-7%是很合理的回报，但是国内的资金成本太高，所以达不到。
我们一直在思考，要做好商业地产业务必须打通跟资本市场的连接，能够实现证券化，不然商业地产的业务流程是不完整的。
但要做好证券化，必须练好两个功夫，一个是运营能力，一个是金融协同能力，如果没有这两种能力就轻易地尝试轻资产，其实是难以迈开这一步的。
当然中国的商业地产是存在机会的，由于商业地产往往是住宅开发商出于开发配套的需要，或者从业务结构上的需要涉足到购物中心，所以往往都是自己在经营。
其实经营的过程很痛苦，团队精力投入比较大，而且团队稳定性不强，再加上整个运营体系的建立需要很长时间，所以开发商自己运营项目是有一定难处的。
如果有一个专门提供有效运营的轻资产服务商，是可以有市场整合的机会。就是必须自身具备两种能力，一是有比较好的运营体系，有比较稳定的运营团队，有比较高的运营能力来承接这些项目的运营，同时有金融协同渠道来降低资金成本，这样才可以走出轻资产规模化的道路。
观点地产新媒体：一些专业机构或者商业信托、基金公司，能不能成为企业的上下游，去弥补您提到的运营管理或者资本方面的问题？
陈铁身：这个问题的根本在于开发商对运营提供方的业绩要求是站在物业估值和资金成本来考虑的，所以这个很难达成。
客观来说，即使是第三方运营商自身的运营能力也不强，当然这种不强是基于人力资源的市场本身有问题。做商业地产的人往往是从零售业，比如百货、超市转型而来的，并不是一个真正意义上的资产管理者。
从这个意义上看，商业地产的人才是比较稀缺，或者层次是比较低的。这跟国内商业地产发展时间短有关系，还有对商业地产的理解有关系，对商业地产概念的树立有关系，现在大部分人把商业地产等同于商业，其实商业地产跟商业是两个概念，商业地产就是不动产经营的业务之一。
观点地产新媒体：商业地产人才资源这么稀缺，您是怎么解决这个问题的？
陈铁身：我们一方面通过建立体系，绿景在运营体系的建立上是下了不少工夫的，另一方面是希望用管培生的培养方式，当然这种方式成本不小，人才流失还是很严重的。
