“我们拿下的地块也谈不上什么地王，因为好多地方的地王是面粉比面包贵，我们现在的面粉还只有76000每平方米，但边上的面包已经是9万，因此还是比较正常的。”
观点地产网 萦绕在外滩上空的虹口“超级单价地王”余波未散，深圳（楼盘）河对岸的香港，新城控股再次面对来自媒体的追问。
“去掉保障房后，楼面价成本大概是多少？未来预计售价是多少？下半年拿地计划是什么？”
8月1日，新城发展控股有限公司在香港召开2016年中期业绩发布会，面对媒体抛出的一个个问题，新城控股董事长兼执行董事王振华显得还是非常淡定。
按照王振华的逻辑，剔除共计12%的不可售部分后，上述地块的楼面价约7.6万/平方米，新城这个地块的最后审批价卖到12万每平方米是没有悬念的。
虽然天生注定是一个“没有悬念”的10万+地王，但在王振华看来，“面粉不能贵过面包”这是新城拿地的基本原则之一。
“现在好多地方都是面粉贵过面包，像这种面粉贵过面包的地方，我们就坚决不去。”
因此，即便市场对新城的“超级地王”未来入市的想象空间存在诸多疑虑，但新城自己的想法则是，现在的面粉还只有76000每平，可边上的面包已经是9万，“因此也谈不上什么地王，好多地方的地王是面粉比面包贵，我们还是比较正常的。”
在“面粉不能贵过面包”这条定律的约束下，王振华坦言，新城未来拿地会越来越谨慎，基本会保持一手土地与二手土地各占50%的比例。
土地对应的城市布局上，新城控股执行董事兼公司秘书陈伟健对观点地产新媒体称，上海（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、杭州（楼盘）、常州（楼盘）加起来的占比已经超过60%，未来会加大一二线城市的土地储备。
年报显示，2016年上半年新城控股合约销售额较去年同期增长144.3%至280.5亿元，已完成未上调全年销售目标的70%，期内毛利率由去年同期的16.8%增长至20.8%。
对此，陈伟健解释称，毛利上涨主要由于上半年公司来自一二线城市的销售占比明显提高，达到60%，未来至少会继续保持这一水平。
至于三四线城市，陈伟健则指出“会非常小心选择”。在这里特别强调“小心”，是因为随着市场大环境的变化，三四线在新城千亿版图中的占比不可避免呈下降之势，但却是商业布局上“全覆盖”的棋盘。
这些城市中，新城的综合体投资比例在30%左右，纯住宅的比例会在70%左右。而在商业能在正常轨道快速扩张的选择标准则是“可售部分可以覆盖持有部分的现金流”。
在王振华看来，假如三四线覆盖不了，新城宁愿到二线城市，因为二线城市未来租金的收益远远要大于三线城市的租金收益。
据观点地产新媒体了解，截至6月30号，新城的投资物业总共是23个Shopping Mall，其中有6个已经开业，今年年底还有5个将亮相，明后年待开业项目还有12个。
至于这些已开业或排队中的吾悦广场是否会继续走上上海青浦广场的类REITs金融之路，王振华指出，只要能够达到租金收益的目标，以后会坚定不移地走轻资产道路。
以下是新城发展控股有限公司2016年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：公司现在向一二线城市发展，最近在上海拿了一块地王，怎么看下半年楼市的发展？新城下半年存货情况如何？
王振华：总体来说，新城上半年发展是比较良好的，销售收入达到了286亿，完成原定400亿目标的70%。
虽然苏州、南京等地方都出台了一些宏观调控政策，但上海还是基本沿用原来的限购政策，没有什么大的改变。
南京采用的是房价限制的政策，就是把价格限定在中位值，一年以内不允许调价，6到12个月再涨价。另外一个方式是通过土地价格的熔断方式，即设定一定的底价来进行拍卖，但是拍卖价格超过熔断价格，它就会暂停。
从本质来看，这是治标不治本的方法，因为没有从供需矛盾方面彻底解决问题。所以，我认为未来或者2016年下半年的市场，和上半年会趋同。
至于2017年是不是会有新政策出台，这要看中央政府对房价上涨的敏感度。假如说中国总体经济还处在下行通道中，中央政府也不会对房地产进行全面打压。
下半年，我们还有将近400亿的货值，按照60%的去化率，就有240亿的销售，加上上半年的280亿，今年可以取得500多亿的销售，所以下半年的货值可以助力达到调整30%增长后的目标。
现场提问：有一些商业银行出台政策不对地王贷款，管理层怎么看这个问题？有哪些融资渠道？如何降低负债率？
陈伟健：总体来说，新城现在的负债率是83.8%，下半年还会进行改善，整个风险在一个可控范围内。
现场提问：新城上半年的毛利率保持在较高水平，原因是什么？下半年会怎么样发展？
王振华：首先，我们大部分都是2014、2015年拿的土地，今年上半年销售，比现在结算的净利润会高一点。
其次是利息水平，我们去年的利息水平是7.2%，今年上半年降到了6.2%，下半年我们还会把原来高利息债逐步还掉，现在发债利率都在4.5%以下，公司债在4%以下。
第三，公司的精细化管理大大降低销售的业务费用和一些管理费用的成本，销售总额上来以后，会平抑管理成本的比例。
从上述三个方面来说，下半年公司的毛利还会在今年上半年的基础上有所提升。
现场提问：新城7月拿下的上海虹口地王，去掉保障房后，楼面价成本大概是多少？未来预计售价是多少？下半年拿地计划是什么？
王振华：虹口地王的总价是37亿元，折合楼板价67000元/平方米，扣掉不可售的5%保障房以及不可售的物业配套用房，总共大概是12%不可售部分，算出来的楼面价是7.6万/平方米。
地块周边地区的二手房均价已经到了9万元/平方米，新房的价格也是9万多。我们了解到，上海没有通过招拍挂的土地，所有房价不能超过8万块的审批价格，但通过招拍挂的土地，最后审批价卖到12万每平方米是没有悬念的。
其实，我们拿下的地块也谈不上什么地王，因为好多地方的地王是面粉比面包贵，我们现在的面粉还只有76000每平方米，但边上的面包已经是9万，因此还是比较正常的。
现场提问：上海青浦吾悦广场做了一个类似资产证券化的计划，未来该模式会不会在其他商业项目上推出？
王振华：青浦吾悦广场类REITs产品，这在国内也是首例，我们通过把资产卖出去的手段来做的，现在也得到国内外一致认可，会带动中国真正的REITs，在今年或明年出台一些新的政策。
青浦吾悦广场REITs证券化以后，我们还有很多吾悦广场，只要达到租金收益的目标，会坚定不移地走轻资产道路。
现场提问：虽然公司在一二线布局力度逐渐提高，但三四线城市的占比还是相当多，这些城市的去化情况如何？
陈伟健：上海、南京、苏州、杭州、常州加起来的占比已经超过60%。从货值角度看，上海卖得很高，其它的城市偏低一点。同时，我们也在加大一二线城市的土地储备。
如果看销售的话，我们还是以一二线为主，全年应该会继续保持最少60%的水平；三四线城市位置比较好的区域，我们也会非常小心谨慎地选择拿地。
现场提问：越来越多开发商在商业地产方面走轻资产方向，未来面对的竞争也会越来越大，新城在这方面最大的优势是什么？自持比例是多少？
王振华：总体来说，我们现有的6个吾悦广场运营情况都比较良好，公司从2007、2008年就开始投入商业地产的运营和招商，在这方面培养了一大批优秀人才。
今年的目标，我们有5个商场都会如期开业，而且开业的招租率都在百分之百。虽然有来自同行的竞争，再加上电商的冲击，对购物中心的运营都形成一定的压力。但我们有两块核心竞争力，一是土地拓展能力，二是招商能力。
我们公司有超100人的拓展团队，分成四个拓展小组，由4个副总裁级别的同事负责拓展。拓展的目标是在全国机会性获取土地，投资模型是可售现金流能够覆盖持有物业，而持有物业现金息税前的回报达到8%以上。
目前，三四线城市我们是全覆盖，到了一二线城市可能会根据实际情况进行把控。我们综合体投资的比例在30%左右，纯住宅的比例会在70%左右。
现场提问：中央为抑制资产泡沫，出台了房地产再融资禁止买地还贷的政策，对公司有什么影响？今年下半年还有哪些新进入城市的计划？
王振华：这个政策是中央政府为防止资产泡沫风险而出台的，出台以后，A股股价连续跌了三天。
实际上，从股价连续下跌三天以后，我们清晰地看到中央政府后续也出台了一些政策，即所有A股融资的投入，使用资金活动不能直接投资股票，包括发债，也不能直接用于股市投资和返还银行贷款和流动资金。
这样的政策出台后，对房地产是有点影响的。但深入地反思一下，真正产生影响也不会太大，因为房地产的资金是在一个大的资金池中，哪些资金去支付工程款，哪些资金是什么支付途径，最终都会回到这个大的资金池。
今年我们的二手土地和一手土地的比例大概各占50%，二手土地从静态来看还是有6%到7%的净利润。但一手土地现在看来，好多地方都是面粉贵过面包，像这种面粉贵过面包的地方，我们就坚决不去。
现场提问：“面粉贵过面包”是现在一线城市和部分二线城市的普遍现象，如果坚决不去触碰的话，怎么保证这些城市的销售占比？
王振华：现在好多城市，尤其是敏感性的一线城市、二线城市，面粉确实是贵过面包，包括上海也有一些这样的情况，面粉和面包价格相差不多，或者是略微差不多。
我们公司不会拿这样的地，会审慎地考虑地块的未来预期，还要看这个片区里面未来有什么大的土地供应，或者是现在的土地供应周期是几个月。
综合看了几个情况之后，我们才会真正去高价获得土地，但是一般也不会拿面粉高过面包的土地。
现场提问：三四线公司希望用住宅的销售来覆盖商业运营的资金，但随着整个行业变化，这些城市所占的投资会越来越少，未能实现快速盈利的情况下，怎么继续维持？
王振华：三四线城市选择的标准就是可售部分可以覆盖持有部分的现金流，如果没法覆盖，我们也不去。
假如覆盖不了，新城宁愿到二线城市，因为二线城市未来租金的收益远远要大于三线城市的租金收益。
