在热点城市房价持续上涨，“地王”频出的情况下，未来信贷政策宽松空间有限。
首套房贷利率继续稳中微降，优惠利率占比创新高
5月份我国首套房贷款利率继续保持下降趋势，再次下行至历史新低。融360监测显示：5月份35个重点城市的530家银行首套房平均贷款利率为4.49%，环比上月小幅下降0.03个百分点，相当于基准利率（4.90%）的9.16折，折扣力度与上个月相比略有加大。
具体到城市来看，天津（楼盘）的首套房平均贷款利率最低，仅为4.16%，平均折扣约8.49折，北京（楼盘）和佛山（楼盘）紧随其后，平均贷款利率均为4.17%，平均折扣约8.52折，珠海（楼盘）平均贷款利率为4.18%，广州（楼盘）平均贷款利率为4.21%。
从银行首套房折扣利率的变化趋势来看，根据监测数据显示，在全国35个城市的530家银行中，本月折扣利率变化较小，大部分银行折扣利率与上个月持平，共有441家，环比上个月增加了21家，占比约为83.21%。整体上看，绝大多数银行的首套房贷款利率保持稳定不变，在调整利率的银行中，85%银行向下调整，目前信贷环境稳中微松，但未来向下宽松调整的空间有限。图：530家银行首套房利率变化情况
从具体的利率分布来看，监测的530家银行中提供优惠利率的银行有444家，环比上月增加了22家，占比从上月的79.62%提升至83.77%，优惠占比提升明显，继续创历史新高。图：530家银行首套房利率分布
其中有152家银行提供9折以下优惠利率，环比上月增加了20家，占比28.68%。提供8.5折优惠利率的银行数量环比上月增加了13家，达到了119家，主要分布在广州、北京、珠海和佛山，其中广州和北京最多，分别达到了19家和17家。图：444家提供优惠利率的银行分布情况
在首付政策方面，5月各大城市依旧根据自身情况差别化执行首付比例，与上月相比，各城市首付政策保持相对稳定。有关人士认为在热点城市房价持续上涨，“地王”频出的情况下，未来信贷政策宽松空间有限。图：530家银行首套房首付比例占比分布情况
表：重点二线城市首套房首付比例分布
分城市来看，5月份一线城市首套房贷利率优惠占比均高于全国平均水平，整体呈继续宽松态势。北、上、广、深的优惠利率占比分别为100%，100%，95.65%，92.31%，均与上月保持相同。
监测数据显示，北京首套房贷平均利率为4.17%，平均折扣则由上月的8.56折降至本月的8.52折，稳中略有宽松。利率分布方面，本月，北京所有银行均提供首套房贷业务，且提供优惠利率的银行占比100.00%，与上月持平。
上海（楼盘）方面监测数据显示，5月上海所有银行在“沪九条”的影响下继续执行9折优惠，与上月相比没有变动，首套房贷平均利率仍然为4.41%。
5月上海共有30家银行提供优惠利率，优惠占比保持不变仍然为100%，提供优惠银行数量与北京并列为全国第一。整体来看，5月上海首套房利率与上月相比没有变动，市场主流利率为9折利率折扣。
广州方面监测数据显示，5月份广州首套房贷平均利率为4.21%，折扣利率8.60折，与上月相比没有变动。利率分布方面，本月共有22家银行提供优惠利率，数量位列全国第四，优惠利率占比为95.65%，与上月持平。
监测显示，广州22家银行首套房信贷政策维持稳定，与上月相比均没有变动，其中汇丰银行提供的利率依旧最低，为8.2折，渣打银行最高，为基准利率。整体来看，广州本月的首套房贷保持稳定，8.5折依旧为市场利率主流。
深圳（楼盘）方面监测数据显示，深圳本月首套房贷平均利率为4.42%，环比上月微降0.01个百分点。在融360监测的26家银行中，有24家提供折扣优惠，占比为92.31%，与上月持平。整体来看，深圳房贷市场相对平稳，但有微小的松动态势，9折折扣利率仍是深圳房贷市场主流。
二线城市：首套房贷款利率稳中微降，重点城市差异化执行首付新政
整体来看，5月份重点二线城市首套房贷款利率继续稳中微降，除武汉（楼盘）较上月增加0.06个百分点，回升至3月份4.74%的水平外，其他重点二线城市折扣利率稳中继续小幅下行，信贷环境维持前期宽松态势。
而在首付政策方面，重点二线城市依旧执行差别化信贷政策。大部分重点二线城市都已执行2成首付新政，而南京（楼盘）、成都则继续维持原有政策不变，以2.5成为主流首付比例。
具体来看，南京方面监测数据显示，5月首套房贷利率为4.40%，环比上月微降0.01个百分点，平均折扣利率为8.97折，整体呈现平稳态势。
从利率分布来看，平安银行(000001,股吧)本月开始提供首套房贷款，南京主要17家银行全部提供优惠利率，优惠利率占比首次达100%，创新高，其中最低折扣利率为北京银行(601169,股吧)提供的8.5折，但9折依旧是市场主流，由16家银行提供。
从首套首付方面来看，与上月相同，首付比例均为2.5成。整体看来，南京首套房贷利率稳中微降，9折利率折扣、2.5成首付为市场主流。
杭州（楼盘）方面监测数据显示，5月份杭州首套房平均贷款利率为4.48%，环比上月下降0.08个百分点，平均利率折扣为9.15折，环比上月9.25折，本月折扣力度增大。
从利率分布来看，监测的杭州15家银行中，除平安银行停贷外，其余14家均提供优惠利率，本月优惠利率占比为93.33%，与上月持平。整体来看，杭州5月份首套房贷政策呈现稳中微松态势，主流房贷利率为9折利率优惠，主流首付比例为2成首付。
武汉方面监测数据显示，5月份武汉首套房贷利率为4.74%，环比上月上升0.06个百分点，平均折扣为9.56折。
在首付比例方面，华夏银行(600015,股吧)执行3成首付比例，为武汉地区最高，建设银行(601939,股吧)、民生银行(600016,股吧)执行2.5成首付比例，其余11家银行执行2成首付比例。整体来看，武汉本月首套房贷利率稳中收紧，9.5折房贷利率、2成首付比例为武汉首套房市场主流。
二套房信贷政策较为稳定，但二线城市与一线相比首付政策较宽松
5月份，在监测的530家银行中，有386家银行明确执行二套房首付4成及以下，占比72.83%，与上月持平。其中有253家银行执行最低的二套房首付比例3成，环比上月增加了8家，占比47.74%，二套房首付3成政策进一步逐步落实。
此外，执行首付比例在4.5成至6.5成之间的银行数量相比上月增加8家，达90家，占比16.98%，而执行7成首付比例的银行数量共有47家，与上月持平，占比为8.87%，仍然主要分布在一线城市中的广州和深圳。
整体来看，全国一线城市与二三线城市二套房首付比例持续存在分化，一线城市集中在5成、7成的首付比例，二三线城市的首付比例则集中在4成及以下，其中以3成为主。表：35重点城市二套房主流首付比
二套房贷利率方面，监测的35个重点城市二套房平均贷款利率自15年12月以来均保持在5.39%，折合约为基准利率的1.10倍。从本月银行的变动情况来看，5月份二套房贷利率相对稳定，出现松动的银行仅1家，环比上月减少2家，出现收紧的银行也仅1家，环比上月减少6家，其余银行二套房贷利率与上月持平。图：5月35重点城市二套房贷利率分布
一线城市：二套房整体信贷政策维持稳定
分城市来看，在二套房贷利率方面，四大一线城市的主流利率为1.1倍基准利率，在融360监测的109家一线城市银行中，执行1.1倍基准利率的有106家，环比上月增加1家，占比97.2%。
而在首付政策方面，北京和上海的主流首付比例均为5成，而在广州和深圳地区，首付7成是市场主流比例。
具体来看，北京方面监测数据显示，5月份二套房信贷政策维持稳定，30家银行的二套房贷利率与首付比例均与上月持平。
二套房首付方面，除了花旗银行执行7成，杭州银行执行6成首付比例外，其余28家银行均执行5成首付比例，为市场主流首付比例。
房贷利率方面，5月份北京二套房平均贷款利率为5.39%，与上月持平，30家银行均执行1.1倍基准利率。整体来看，5成首付，1.1倍基准利率是北京二套房市场主流。
上海方面监测数据显示，5月份上海二套房首付政策也保持呈现平稳态势，30家银行的二套房贷利率与首付比例均与上月持平。
二套房首付方面，恒生银行1家银行执行7成首付比例，为上海最高首付比例，3家银行执行6成，分别为光大银行(601818,股吧)、花旗银行、渤海银行，其余26家银行执行5成首付比例，占比86.7%，为上海主流二套房首付比例。
房贷利率方面，二套房平均房贷利率为5.41%，除新韩银行执行1.2倍基准利率外，其余银行均执行基准利率上浮10%。整体来看，5成首付，1.1倍基准利率为上海二套房市场主流。
广州方面，5月份二套房房贷政策也保持不变。监测数据显示，所有银行继续执行7成首付政策，广州依旧是全国唯一一个没有执行2015年4成首付政策的城市。
房贷利率方面，5月份二套房平均房贷利率为5.40%，与上月持平，折合约1.1倍基准利率。
深圳方面，5月份二套房政策维持相对稳定。监测数据显示，首付比例方面，本月仅华夏银行由7成首付比例下调至6成，其余25家银行与上月持平。调整后，5月份共21家银行执行7成首付比例，占比80.8%，为深圳市场主流，4家银行执行6成首付，分别为汇丰银行、广州银行、兴业银行(601166,股吧)、华夏银行，仅广发银行1家银行执行4成首付。
在房贷利率方面，本月深圳二套房平均贷款利率为5.45%，折合约1.11倍基准利率，环比上月微降0.02个百分点，为一线城市中房贷利率最高的城市。整体来看，7成首付比例，1.1倍基准利率为深圳市场主流。
二线城市：信贷政策保持稳定，3成首付、1.1倍基准利率为主流
整体来看，5月份重点二线城市二套房信贷政策保持相对平稳，1.1倍基准依旧是市场主流利率。首付比例方面，绝大多数银行执行3成首付比例，值得一提的是，南京依旧是唯一一个执行4.5成首付比例的二线城市。
具体来看，南京方面，监测数据显示，5月份二套房信贷政策继续保持稳定，除了停贷的平安银行外，其它16家银行的二套房贷款政策自2015年8月至本月持续保持稳定，没有变化。
在首付比例方面，提供房贷业务的16家银行均执行4.5成的首付比例，房贷利率方面，5月份南京16家银行均执行5.39%的贷款利率，折合约1.1倍基准利率，1.1倍基准利率仍为南京市场主流。
杭州地区监测数据显示，本月杭州所有银行均保持房贷政策不变。二套房首付政策方面，在监测的15家银行中，除停贷的平安银行外，3家银行执行4成首付比例，11家银行执行3成首付比例。
武汉地区监测数据显示，5月份武汉二套房房贷政策保持平稳，与上月相比没有变化。在首付方面，4成首付仍然为主流比例，依然由11家执行，除此之外，有3家银行执行3成首付比例。
（报告来源：广发证券(000776,股吧)）
