光鲜的数据并不足以概括上海（楼盘）中海地产的发展全貌，与多数后来者异军突起形成鲜明反差的是，中海长期处于不温不火中，土储规模也呈现每况愈下的局面。
观点地产网 中海锚定的4000亿港元航向中少不了中信的“风景”，因为这出数额庞大的重组，中海迎来了“更头换面”的时刻。
在上海布局的24年，中海虽然收获了不少标杆项目，但就规模和市场份额而言，行业人士能够给出的评价是“中规中矩”。但在中信的这份“嫁妆”里，上海的份额并不轻，某种角度来说，这也为中海未来上演沪版“速度与激情”提供了剧情想象。
位于新天地板块的老西门新苑二期是中信这份“嫁妆”中当之无愧的头牌。近期，该项目方案正式公布，从指标上看，项目容积率高达3.45，总建面为18.28万平方米。其中，涵盖12.88万平方米的住宅以及861平方米的商业。
如果按照附近在售项目瑞安翠湖天地隽荟13.6万元/平方米的价格测算，老西门新苑二期的住宅可售货值高达175亿元。若再算上到项目入市时价格上浮的预期，老西门新苑二期足以为中海提供约200亿元的货值，这无疑为在土储方面本就捉襟见肘的上海中海添了一把火。
上海中原地产市场分析师卢文曦称，中海在上海的发展一直是四平八稳，不靠规模和市场占有率，但与中信的重组确实为中海做大规模提供了机会。凭借着中信项目的补充，这家央企有望在上海实现一轮规模的赶超。
中信上海“嫁妆”
在中信3155万方的交易资产中，上海算不上体量最大，但质量却十分可观。不管是老西门新苑二期，还是中信泰富朱家角项目都是当前上海房地产市场的热门板块。
老西门新苑二期是中信泰富在上海为数不多还处于开发阶段的核心住宅项目，与该项目一街之隔的正是瑞安旗下的豪宅项目翠湖天地，前7月瑞安这个项目实现网签金额24.84亿元，成交均价达13.6万元/平方米。
如果算上已经完成的一期，老西门新苑的总建面超过20万平方米。因为受到旧改拆迁的影响，老西门新苑二期部分的拆迁工作直到去年才正式启动。随着中海与中信的重组，这个项目也不出意外地成为了中信“嫁妆”的一部分。
观点地产新媒体查阅，在中海披露的交易资产明细中，老西门新苑也是着墨颇多的一个，中海当时给出的项目预估值87.32亿元，但该项目同时还有25亿元的重新安置成本尚未结清。
从当前公布的项目方案来看，二期18.28万平方米的建面包括13.33万平方米的地上建筑面积和4.68万平方米的地下建筑面积，住宅部分为12.88万平方米，规划户数为806，以此计算的户均面积为160平方米。参考目前翠湖天地的在售均价，老西门新苑二期的货值接近200亿。
当然，老西门新苑二期未来能够给中海带来的不仅仅是现金，在这个区域的联动效应或许也将为其搁置许久的旧改项目觅得一丝新机。
早在2003年7月，中海就与卢湾区签订了卢湾区65、67、68、69、70、71街坊地块的《国有土地使用权出让合同》，获得了占地面积达18.8万平方米的地块。在中海的计划中，这里将开发为高档商品住宅及商业、办公区，而这个旧改项目与老西门新苑仅是一街之隔。
中海2003年年报显示，其与卢湾区政府签订的旧区改建项目发展面积达51万平方米，为期7年，其时中海已经开始项目首期拆迁赔偿的洽谈。雄心勃勃的中海当时还声称，最迟在2012年底前全部建成，但是动迁工作显然成为了横在中海面前的一大障碍。
四年之后，作为最先启动的65街坊地块一分为二，南区地块交由大摩操盘，而北区地块由中海和大摩共同持有。但即便如此，进展依然不太顺利，2010年大摩将持有的南区地块股权转手凯德。
并不成功的一级开发让中海面露难色，在最近几年的年报中已鲜少再提及这个旧改项目，但如果拆迁能够顺利进行，中海在上海也就拥有了一个数百亿货值的“粮仓”。
“这些旧改的节拍都很慢，如果启动得早还没问题，但现在这几年旧改已经拆不动，成本太高了，所以就僵持在那里。瑞安也是因为旧改弄得自己变卖资产，而且大的旧改项目开到后面往往是自己把价格抬高了。”卢文曦分析道。
“慢步者”中海
中海的成本管控和风险意识在行业内堪称模范，但这样谨慎的态度也让其错失了更多在规模上乘胜追击的机会。相比于万科和绿地，乃至进驻上海不足5年的融创，中海在这座城市的市场份额并不突出。
“中海在上海的表现中规中矩，不能说太好，但中海做的多数项目在区域内都有一定影响力，因为中海本身的路子也不是靠大规模的开发。”这样的评价颇为契合中海一贯注重利润的发展思路。
从1992年打浦桥项目为起点，中海在上海已经布局了24年，期间，这家房企在先后在上海打造了海悦花园、中海万锦城、中海紫御豪庭、中海寰宇天下等标杆项目，上述项目也不出意外地成为当年上海中海业绩的主力。
其中，紫御豪庭在2013年实现日销22.6亿，并卖出当年上海首套总价过亿的豪宅；中海寰宇天下则在2015年成交600套，总销售额达31亿元。
但这些光鲜的数据并不足以概括上海中海地产的发展全貌，与多数后来者异军突起形成鲜明反差的是，中海长期处于不温不火中，土储规模也呈现每况愈下的局面。
观点地产新媒体查阅中海地产过去5年的年报发现，这家公司在上海仅于2013年7月份斥资48.54亿元拿下闵行梅陇新中心A街坊商住地及松江宅地，获得41.2万方的土储，其余土地储备均来自前期所得及中建注资部分。
2015年，凭借母公司注资，中海在上海新增45.9万方的土储，但截至该年底，中海在上海的总土储仅为34.7万方。而往前追溯5年，该公司在上海区域的土储分别为57.1万方、80.9万方、70.1万方、70.1万方和89.35万方，下滑趋势显而易见。
卢文曦强调，中海拿地比较少可能跟自己的思路有关。因为上海拿地成本比较高，中海也不是以扩张为目标的；另外，中海的风险控制意识强，现在很多地王项目到头来发现未必能够赚多少钱，中海还是比较注重利润。
事实上，很多比中海布局上海晚的房企都在这些年实现了规模的快速增长。以融创为例，借着与绿城的合作，其在2012年首次进入上海，随后融创的规模迅速做大，2014年融绿平台以186亿的销售额登顶，次年依然保持百亿规模。期间除了消化既有项目外，融创在土地市场也有接连不断的大手笔投入。
某种程度而言，中海“慢步者”的标签也是其谨慎态度的写照。而在中海内部，土地投资有着极为严苛的标准。据称，中海的地方公司可以看地，做可行性报告，然后汇报到集团。集团同意后，会设置投资上限，派代表跟地方公司相关人士一起出席土地拍卖举牌。
这样的“中央集权式”的制度，导致了中海在多个城市都面临了无米下炊的窘境。对中海来讲，与中信地产业务重组显然是雪中送炭。
除了老西门新苑二期项目外，中海收购的资产包中还包括中信泰富朱家角及嘉定南翔陈翔路综合体项目，上述两个项目在收购估值日期时的市值总额为47.84亿元。随着这批并购资产的释放，中海上海的步伐或许也会随着4000亿港元目标的加速而迎来转变。
