在中国大城市中，我们常会观察到这样的现象，一是住房承租人由于房东调高租金不得不搬离现有住所另觅他处;二是年轻人由于住房租金支出增长而选择劳动报酬更高的工作，继而使得工作“跳槽”发生率在一线城市逐年上升;三是由于居住地离工作地的距离较远，为了有效利用时间，地铁和公交上学习的年轻人随处可见。
这三个看似相关度不高的现象，却蕴含着一个颇值得关注的经济学问题，那就是住房租赁契约(或“合同”)的稳定性影响着承租人的人力资本积累。根据乔根森和佛美尼提出的观点，人力资本积累主要得益于三方面因素，一是教育程度，二是工作熟练程度，三是专业技能。青年群体刚刚参加工作，通常已经完成了人生中主要学历的教育，那么，人力资本积累快与慢主要归因为后两方面因素。
在大城市，尤其是像北上广深这样的一线城市，市场租金和房价的同步上涨往往使得房屋出租方会周期性地调整房租，这成为弱化住房租赁契约稳定程度的主因。一旦住房的租赁契约不稳定，其将迫使承租人为寻求新的合适住房而不得已支付更多的信息收集成本，以及为签订新的住房租赁契约以讨价还价的方式支付更多的缔约成本，这两方面成本的叠加，将对投入工作的努力程度和工作技能提升所必须花费的时间形成“挤出效应”。也就是说，住房租赁契约的不稳定将在一定程度上对青年群体的人力资本积累形成消极影响。
但可能有人会怀疑这样的观点，认为我国目前的住房租赁市场已经比较成熟，大规模的房屋中介服务提供方显然降低了信息搜寻成本，另外，可以运用民事诉讼来约束房东蓄意调升房租的行为，住房租赁契约的不稳定并没有笔者所言的如此大的负外部性。笔者承认中介服务为承租人提供了更加丰富的信息，但现有的住房中介服务市场鱼龙混杂，本来应减少信息收集成本的中介服务，反而经常以含糊其辞或略带强势意味的条款隐瞒住房信息，这是增加还是降低了信息搜集成本不言自明。另外，我国目前还没有像美国一样为承租人提供法律保障和租金补贴的“租金优惠券”(Housing Choice Voucher Program，HCVP)，这使得即使明知房东调高租金的行为是违规的，但由于诉讼成本过高，承租人往往选择了息事宁人、另觅他处的做法。
相比租房，由于购房有着明晰的法规保障和刚性的对付机制，这增加了购房契约的约束力，且这种约束同时也充当了契约内部和市场的天然阻隔，从而使得市场价格的变动不会对购房契约的稳定程度造成扰动。所以，购房契约不像租赁契约那样，也就是说不存在上文提出的“挤出效应”，这将有利于青年群体不受干扰地将更多时间投入到工作中，即提升人力资本积累速度。
另外，还有一个中国的现实因素也作用在青年群体的购房选择行为上，那就是“丈母娘效应”。笔者通过“中国家庭动态跟踪调查”数据发现，“丈母娘效应”使得青年家庭“实际”的购房时点比“愿意”购房时点提前了5~10年。说明这个看似是上一辈干预青年人婚姻选择自由的因素，预料之外地衍生出一个良性效果，那就是其在一定程度上促进了后一辈人力资本的积累速度。
青年阶段是一个人人力资本积累的关键时期，且笔者支持该阶段购房比买房更有利于人力资本积累这样的判断。为此，可以进行三个方面的制度创新来降低青年群体的购房门槛，进而增加整个社会的人力资本存量：第一方面的制度创新是政府通过规划导向来约束和优化住房供给结构，进而从增量上倾斜于青年家庭住房(如青年公寓)的建设。第二方面的制度创新是在第一方面的基础上，为青年群体或家庭提供购房的税收或信贷优惠。第三方面是尝试与政府“共有产权”的形式减轻青年群体的购房压力，如政府持有30%的产权，青年家庭持有70%的产权，且后者可以在一定时期内(如3~5年)以产权契约签订时点的市场价格回购剩余的30%产权，从而由对住房的“部分”产权转变为“完全”产权。
当然，这三方面举措均需严格资格审查和过程监督等制度的保障才能得以实施。另外，改革可以先通过试点来观察成效，试点应优先选择在房价和房租高企以及购房门槛高的一线城市。
(作者单位：中国工商银行(601398,股吧)城市金融研究所。仅代表个人观点)
