未来房企进入上海（楼盘）土地市场的风险也会越来越大，即使房企以联合体形式也很难完全规避市场风险，甚至还可能会出现品牌房企联合体退地的现象。
观点地产网 继半个月前嘉定再造地王之后，6月29日，在上海浦东新场，中粮地产(000031,股吧)以总价24.4亿元，折合楼板价35744元/平米再造高价地，扣除不可售部分，实际楼板价达到38266元/平米，溢价率高达235.62%。
据观点地产新媒体了解，该区域目前房价仅为26000元/平方米-30000元/平方米，是上海房地产市场仅有的价格洼地之一，而业内人士预测本次出让的地块未来保本售价将高达58000元/平方米。
值得注意的是，本次出让的新场地块距离浦东迪士尼板块约5公里，是迪士尼辐射区域之一，而此前同样位于迪士尼板块周边的浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，被保利溢价超300%拿下，未来项目售价预计将达到80000元/平米。
迪士尼的的威力不可小觑，然而更值得关注的是，近来上海每逢土地，出让必有激烈争夺、必出高价地的现象或许可以窥见下半年上海土地市场的走势。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟预测：“下半年及以后上海土地市场仍将引来品牌房企对于优质地块的争夺战，"地王"现象不可避免。”
中粮地产24.4亿豪夺新场地块
据观点地产新媒体了解，本次竞拍共吸引了包括正荣、首创、中粮、陆家嘴(600663,股吧)、新城、东原、碧桂园、招商、九龙仓、阳光城(000671,股吧)等25家房企参与，其中有消息还称，在上半年以地王集结者闻名的信达此次以“温州（楼盘）京都”的马甲参与其中。
众多房企再聚头意味着今天注定有一场“恶战”――激烈的争夺历经几分钟的混战之后，随即在正荣和陆家嘴之间展开，步步紧跟数轮，本以为陆家嘴最终将本宗地块收入囊中，不料中粮在紧要关头杀入，紧接着首创也加入战局，局面变得更为复杂。
随着报价逐渐攀升，主持人呼吁大家理性竞价，而现场的争夺依旧胶着，最终正荣和陆家嘴不得不止步24亿元，争夺双方也悄然转变为首创和中粮，并最终在中粮地产报出24.4亿元时落锤，折合楼板价35744元/平米。据业内测算，该地块保本售价可能将达到58000元/平米。
资料显示，该宗上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，位于杨辉路以东，新环北路以西，出让面积56886.6平方米，占地面积85亩，起拍价72701万元，楼面起价10650元/平方米，据此计算，最终该地块的成交价格溢价率高达235.62%。
据悉，该地块所处的原南汇区新场古镇由于位置特殊，在并入浦东新区之前，从来没有进行过成规模的工业开发，因而还是一个保持江南风味的原始小镇。该区域的房价相对较低，是上海浦东少有的价格洼地之一，区域均价仅为26000元/平方米-30000元/平方米，目前在售的项目仅有中洲里程，并且该项目也只剩下部分尾货。
在楼面价已经远远高于房价的情形下，新场古镇能否支撑这样的高价地呢？对此，上海业内人士严跃进对观点地产新媒体分析：“理论上说楼板价在3万元左右是符合预期的，之所以达到了35744元/平米，在于近期土地市场比较紧俏，房企积极拿地依然会使得地王频出。”
此外，他认为，新场古镇有三大优势，一是区域位置相对好于惠南镇或者原南汇新城，目前购房者到原南汇区，一般都到新场，而非惠南镇；二是此类区域社区比较密集，过去部分楼盘，一年的价格涨幅超过了8000元/平方米，成长性非常好；三是受惠于迪斯尼和自贸区板块的物业价值抬升，一定程度上也会使得此类区域后续继续看好。
严跃进也指出，从目前该地块的楼板价来看，项目未来属于高端项目，房价会超过4万甚至5万的水平，但依然会定义为刚需楼盘，随着新场这次高价地的拍出，购房者会在购房方面有一个较大的市场预期，进而出现一个比较明显的购房热情，尤其是新场本地的房地产市场会更加热。
据悉，在6月24日中粮地产的2015年度股东大会上，公司董事长周政就曾透露：“中粮地产今年会在好的城市寻找机会获取新的项目发展，一线城市的房价支持能力较强，所以这些城市发展将是未来的主要方向之一，同时，二线城市也是持续推进土地储备的区域。”
土地市场持续走高拿地需谨慎
在本次竞拍中，上海市场毫无悬念再出高价地，因为此前在3・25新政的调控之下，上海土地市场依然每逢拍地，房企必然竞相争夺，地王、高价地频出。
对此，严跃进分析，实际上参与竞拍的房企大部分是中型房企，拿地急迫在于希望有较多的土地储备和有继续做大销售业绩的需求。上海出让的此类郊区地块投资价值较大，而且后续会成为一个大型居住社区，这都是此类区域后续最值得投资和看好的理由。
而同策咨询研究部总监张宏伟认为，品牌房企的布局策略将导致上海土地市场势必再度火热。
“总的来讲，由于上海楼市具有比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃上海这样一线核心城市的布局，尤其是最近几年，品牌房企的布局策略转向重返一二线城市，这导致一二线城市土地市场势必再度火热，上海土地市场也不例外。”
此外，他指出，上海土地供应总量仍然偏少，市场供求关系仍较为紧张；而且政策层面鼓励改善型需求，房企将加码对于改善型需求力相对较大的城市布局，通过“高溢价拿地、高溢价收益模式”获得相对不错的利润；此外，在较低融资成本与销售回笼资金等驱动之下，房企势必会积极布局市场基本面较好上海土地市场的优质地块。
“下半年及以后上海土地市场仍将引来品牌房企对于优质地块的争夺战，"地王"现象不可避免，”张宏伟分析预测。
然而，从近日上海周浦地王先陷入土地风波后出售股权的事情看来，高价拿地必然伴随着高风险。
对此，张宏伟也指出，尽管房企们仍然看好上海楼市，积极布局上海土地市场，但是，这也将导致市场竞争更加激烈，势必会推升土地成本，而这也就意味着未来房企进入上海土地市场的风险也会越来越大，即使房企以联合体形式也很难完全规避市场风险，甚至还可能会出现品牌房企联合体退地的现象。
据悉，在接下来的6月30日和7月1日，上海还将出让南桥、松江新城地块，同时7-8月虹口凉城、杨浦新江湾、浦东祝桥、青浦新城还将持续拍地，更多激烈的土地争夺还将陆续上演。
