房地产行业的分化整合从未停止。
2016年上半年，房企销售收入创新高，盈利能力持续好转。值得注意的是，大型房企的市场占有率也进一步提升，呈现出明显的“强者愈强”态势。
业内人士认为，当前中小房企生存空间正被加速挤压，能否成功“转型”是生存的关键。
百强房企
市场占有率再提升
中投证券8月31日发布的《123家A股上市房企2016年半年报分析》指出，房地产行业分化现象明显：2016年上半年，百强房企市占率提升7个百分点，达到47%；房企销售金额TOP100达22891亿元，同比增长65.8%；销售面积18818万平方米，同比增长41.8%。销售金额排名前十的房企，市场占有率已经达到20%，万科的市场占有率升至3.9%。
规模之外，大型房企在其他经营指标上的表现也相当引人瞩目。上半年，国内房企TOP20 销售金额同比增幅高达61%，其中首开、旭辉、新城、碧桂园、金地、融创6家房企同比增幅超100%；华夏并福、绿城、招商蛇口、龙湖、万科、恒大、华润七家房企同比增幅超50%。
上半年，万科、恒大、碧桂园、绿地、保利5家房企迈入“半年千亿”阵营，共实现销售额6784亿元，同比增长65%。
因为强劲的销售态势，包括恒大、碧桂园、中海等在内的数家大型房企，也纷纷宣布上调业绩目标，如恒大将年度销售目标上调至3000亿元，较2015年实际销售额大幅提升49%，恒大董事局副主席夏海钧透露“甚至还将超额完成”。上半年合同销售额高达1250.7亿元的碧桂园，也将年度国内合同销售目标从1680亿元提至2200亿元，上调幅度高达31%。
目前，大型品牌房企仍保持着高速增长。就在刚刚过去的8月，恒大单月的合约销售金额达约人民币482.7亿元，较去年同期相比增长了196.0%；而万科8月实现销售金额200.1亿元，前8个月已累计实现销售金额2375.2亿元。
相比之下，一些中小房企的表现却显得有些尴尬。
长江证券(000783,股吧)的报告显示，上半年，26家上市房企出现亏损，其中资产低于100亿元的房企数量占比达76.92%。有19家房企净利润仍为负。据悉，渝开发(000514,股吧)、绿景控股(000502,股吧)等10家房企亏损超过千万元，3家亏损超亿元，1家超过10亿元。其中，荣丰控股(000668,股吧)亏损2180万元，渝开发、绿景控股、中国高科(600730,股吧)分别亏损2278万元、2291万元、2358万元。
值得注意的是，规模不断壮大的同时，大型房企之间的合作也变得更为频繁，“抱团”形成的合力令中小房企望尘莫及。例如，近一年来，先后有中海与中建的合并、招商系的重组等，而在中交入主之后，绿城也将今年的内部目标提升至900亿元-1000亿元。
大型房企
“先发”优势明显
“土地市场的扩张、投资城市的选择、融资计划的顺利推进，已经成为决定房企做大企业规模的三个必要基础。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，房地产市场集中程度的持续加深，在于土地、资金等多方面的原因。
目前在北京（楼盘）、上海（楼盘）等一线城市，土地款动辄便是几十亿元。例如，到今年8月底，上海成交的34宗住宅用地(剔除动迁用地)中，有12宗土地总价超出30亿元，19宗土地总价超出20亿元。而在对高价地块的争夺战中，竞争者大多是大型房企，包括国企、央企，鲜见中小房企的身影。
地价对于大型房企来说并不算太大的难题。一位业内人士透露，因为大型房地产公司从银行贷款比较容易，贷款利率也比较低。
而除了向银行贷款，优势房企还拥有多种渠道的融资方式，如凭借良好的信用评级可以申请期限较长但利率较低的公司债等。
今年以来，融信地产先后发行了2期公开公司债券、6期非公开境内公司债券，发行总规模为110亿元。
融信中国董事会主席欧宗洪直言，这些融资将全部用于置换原有高成本借款，公司的融资成本将大大降低。而克而瑞研究机构数据显示，去年至今年上半年，50家房企公司债发行规模达到4606亿元，富力、恒大、万达商业位列前三，其公司债平均成本为4.95%，融资期限以3-5年为主。
在中原地产市场分析师卢文曦看来，大型房企除了拥有资金、规模、资源等的优势，还颇具前瞻性眼光，早在前几年就开始回归一、二线城市进行战略布局。而因为一、二线城市的土地价格偏高，本身就阻挡了一部分实力不强的开发商进驻，这令大型房企的先发优势得以充分体现。
上海链家市场研究部一位高级分析师认为，大型房企的上市公司身份使得其融资能力及抗风险能力都较强，且前期的全国性布局已经建立了品牌的影响力，从一定程度上分化了集中投资带来的风险。同时，随着全国房地产市场地区间分化的加剧，不少大型房企已经开始对土地储备进行换仓，即仅集中在核心一、二线城市拿地，继续去化三、四线城市的项目。
该分析师强调，目前大型房企也在通过转型开辟新的利润增长点，比如，绿地的互联网金融业务，华侨城对文化旅游产业的渗透，而万科则坚持向“城市配套服务商”转型。
不仅如此，不少大型房企已经布局海外，如发行海外美元债券再去配置美元资产，将能较好地抵御资产贬值。综上所述，大型房企所具备的以上显著优势又会反过来使得其融资能力大大提升，由此对大型房企的进一步发展形成一种持续的良性推动。
中小房企
抱团也难取暖
中投证券研究总部房地产行业首席分析师李少明预计，未来，一、二线与三、四线房地产市场结构分化延续，重点布局一、二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先，部分中小开发商竞争能力减弱，如果不能顺利转型，或将逐步退出市场。
严跃进表示，热点城市的门槛均在提升，如果企业此时不能趁机扩张，未来企业的市场份额将进一步被大企业甚至是中型企业蚕食。上海链家市场研究部高级分析师也认为，对于逐渐被边缘化的中小型房企，尤其是一些处于非沿海城市的地方型房企，衰亡将近在眼前。而即便是过去一些声势较大的一线城市本地房企，但未进行全国化布局，在大型房企的大浪冲击下，也可能被逐步边缘化，甚至销声匿迹。
“中小房企想要生存的话，首先要抱团取暖。”卢文曦认为，几家中小房企可以联合开发项目。但这种方法并非长久之计，目前大型房企也颇为青睐合作方式，论力量中小房企联合体很难抗衡。
业内人士公认，对于大部分中小房企而言，传统的拿地开发模式已经难以为继，“转型”成为它们的生存关键。卢文曦认为，尽早转型，尽早在新领域占一席之地，生存可能性还是有的。
“中小房企后续转型是必要的，比如说积极参与中小城市的城市更新项目，或者积极开拓其他实业项目。”严跃进称。
但客观地说，转型之路并不好走。近几年来，不少房企已经开始转型，但成功的案例并不多。例如，许多房企都对物业管理颇有兴趣，但目前仅有起步较早的花样年在社区服务领域有突出表现。
绿地集团副总裁耿靖曾表示：“房地产企业的多元化方向选择必须遵循一定的逻辑，不是任何产业领域都可以进入，这也是我们很少看到房地产企业转型农业产业或者IT产业的原因。目前，抢占消费蓝海是房企多元化的一个重要方向。”而一些与房地产周边的领域关联不大的转型往往具备很大风险。
值得一提的是，被收购也不失为一种不错的选择。例如，被恒大控股的嘉凯城(000918,股吧)在8月19日发布了半年报，其1至6月实现营业收入21.42亿元，同比增长1.41%。而结合嘉凯城之前的表现，如果不是被恒大收购，公司的发展显然不会乐观。
严跃进认为，部分小房企项目销售完毕后，转卖股权也是必要的。尤其是此类小房企拥有当地比较好的营销资源，这是其他大房企愿意并购的一个重要原因。
