随着房企集中度不断提升，品牌房企销售业绩显著改善。 CNSPHOTO提供本报见习记者 朱梦秋
上市房企2016年半年报已披露完毕。从半年报来看，上半年楼市火爆，热门地王频现。尤其是一二线城市房价持续上扬，房企销售收入屡创新高，盈利能力持续好转。数据显示，截至8月24日，全国已经出现单宗土地超10亿元的地块300宗，其中溢价率超过100%的区域最高价地块达到了150宗。单宗地超100亿元的总价地王达到了4宗，分布于深圳（楼盘）、上海（楼盘）、杭州（楼盘）、天津（楼盘）四地，超过50亿的有24宗，超过30亿的有77宗。
但半年报成绩单并不都是“很美好”，长江证券(000783,股吧)的报告显示，上半年共有26家上市房企出现亏损。亏损额度上亿的企业包括嘉凯城(000918,股吧)、天津松江(600225,股吧)、云南城投(600239,股吧)等。业内人士分析认为，随着市场分化现象延续，房地产行业集中度将进一步提高。当前中小房企生存空间正被加速挤压，能否成功“转型”是生存的关键。
有五家房企销售破千亿
2016年是房企成交量爆发的一年，一二线城市房价的快速上涨是导致房企销售快速上涨最主要的原因。
据同策咨询研究部统计，2007至2016年近十年以来出现的“全国总价地王”总计10块，其中上海占4块、深圳2块、广州（楼盘）1块，南京（楼盘）、长沙（楼盘）、浙江义乌各1块，“十年总价地王”中，总成交金额在百亿以上的占6块。在地王争夺战中，国企与央企底气最足，根据数据统计，今年前5月，全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比为54%，区域最高价地块也有过半是被国企收入囊中。
日前，中国恒大在其官网发布公告，8月实现销售额482.7亿元，同比增长196%，环比增长12.2%，创下行业单月销售新纪录，同时也超过部分大型房企去年全年的业绩。截至8月，恒大已经累计实现销售额2330.6亿，同比增长98.3%，已经超去年全年销售额的16%。
此番共有5家房企销售突破千亿大关，而去年同期仅有1家。这5家房企按照销售金额从大到小排列分别是万科地产、恒大地产、碧桂园、绿地集团、保利地产(600048,股吧)。中海地产、华夏幸福(600340,股吧)、融创中国、华润置地和万达集团销售业绩紧随其后。可以看到的是，房企排名前十的名单相较之前有了新变化，碧桂园挤进三强，万达则成功回归十强。此前，万达因战略调整，一季度销售金额仅为157亿元，被金地挤出TOP10，二季度销售额虽然同比进一步下滑，但销售规模突破500亿元，成功回归十强。
有机构预计，在目前的销售形势下，前5家房企销售额有很大可能超过2000亿元。根据碧桂园8月18日发布的财报，2016年上半年碧桂园总收入达到574亿元，同比增长21%，合同销售金额（为本公司及其附属公司，连同其合营和联营公司）为1251亿元，同比增长130%，净利润增长15%，首次实现销售业绩过千亿。根据保利地产近期发布的半年报，2016年上半年，其销售额首次突破1100亿，单月销售再创新高。
“2016年是房企成交量爆发的一年，宽松的房地产政策刺激了房地产市场探底回升，从房企销售数据看，一二线城市房价的快速上涨是导致房企销售快速上涨最主要的原因。”中原地产首席分析师张大伟认为。
此外，上半年房企业绩大幅增长之下，部分企业调整了年度业绩目标。恒大销售目标上调至3000亿元，碧桂园从1680亿元上调至2200亿元，融创上调目标至1100亿元，这意味着千亿企业或再度扩充。
中小房企谋求转型
目前，中小房企纷纷通过转型谋求新的发展，主要围绕医疗、金融和体育等热点方向。
数据显示，上半年共有26家上市房企出现亏损。亏损额度上亿的企业有嘉凯城、天津松江、云南城投和阳光股份(000608,股吧)。而京汉股份、天地源(600665,股吧)、新光圆成、海航创新、中国高科(600730,股吧)、绿景控股(000502,股吧)、渝开发(000514,股吧)、荣丰控股(000668,股吧)、天房发展(600322,股吧)和沙河股份(000014,股吧)10家房企的亏损紧跟其后，且皆达到千万元。
国信证券(002736,股吧)房地产行业分析师董德志认为，房企业绩分化的主要原因来自于其布局的差异。以旭辉集团为例，根据其发布的中期业绩报告，该集团2016年上半年有97%的销售收入来源于一二线城市，77%的销售收入来源于上海、苏州（楼盘）、南京、合肥（楼盘）、杭州等长三角区域城市。其中，旭辉在苏州、上海的销售均超过百亿。“2016年上半年业绩的快速增长，主要是旭辉对一二线热点城市的布局，以及对拿地和销售节奏的准确把控。”克而瑞咨询运营总监黄甜分析。
“虽然房地产板块整体业绩边际改善，但是小型房企的业绩表现明显落后。”长江证券的报告分析道。今年上半年亏损的房企以中小企居多，其中资产低于100亿元的房企数量占比达76.92%。中小房企普遍布局集中，无法像龙头房企那样通过全国化布局获得规模效应。同时随着拿地的难度加大，传统的房地产开发模式已经难以为继，对于中小房企来说，留给他们的生存空间已经十分狭窄。
目前，中小房企纷纷通过转型谋求新的发展，主要围绕医疗、金融和体育等热点方向。比如，中珠控股(600568,股吧)今年7月发布公告称，将公司简称变更为中珠医疗；2014年公司成立30周年之际还曾表示要坚持以房地产为主业的广宇集团(002133,股吧)，随着营业收入、净利润的同比下降，从2015年开始朝着医疗大健康方向转型。
然而，转型并非易事，失败的房企不在少数。以云南城投为例，其在2014年开始转型旅游地产，此后又将“大健康、大休闲”两个业务作为深化转型的方向。然而这样的转型举措并未扭转局面，根据其公司公告，其今年上半年实现营业收入29.33亿元，同比暴跌124.17%，亏损3.6亿元。另外，作为今年上半年亏损最严重的房企之一的嘉凯城，此前一直在探索转型，转型核心产品为“城市客厅”，希望通过布局小城来完成过去传统房产开发商到城镇生活服务平台商的转身。然而转型发展却不尽如人意，根据其发布的2016年半年报，报告期内，公司实现营收21.42亿元，同比增长1.41%；净利润为亏损9.52亿元。
不过，也有部分房企转型初见成效。以深大通(000038,股吧)为例，该企业是今年上半年房企中净利润涨幅最大的企业，然而，根据其公告，对公司净利润贡献最大的不是房产销售，而是文化传媒业务。深大通于2015年实施重大资产重组，利用发行股份及支付现金购买广告传媒业务资产，自2016年2月1日起，浙江视科文化传播有限公司和冉十科技（北京（楼盘））有限公司经营利润纳入合并报表范围，由此成功转型。
行业集中度将进一步提升
目前热点城市土地价格高企，通过传统招拍挂形式拿地成本太高，而通过并购收购可以快速实现资源整合，从而提升企业的核心竞争力。
中原研究院报告认为，7月全国房地产市场无论是投资、购地及销售以及房企到位资金都出现了回落，同时部分城市库存高企。而8月以来，各地新房市场整体成交平稳，且热点城市成交势头显著受制。政策方面，近期二线领涨城市中的南京、苏州同时出台调控政策，包括提高信贷门槛、实施限购等。可以说，在资金、营销和市场方面处于相对劣势的中小房企，将面临更大的挑战。
根据克而瑞公布的数据，今年房地产行业集中度进一步提升。从销售金额方面看，TOP100房企的销售金额占全国商品房销售金额的比重同比增加了4.05%，达到44.35%，也就是说，TOP100房企的商品房销售金占到将近全国销售总额的一半。TOP10及TOP20房企则分别增加0.5个百分点、1.35个百分点；TOP50房企则从32.63%上升至35.44%，增加了2.81个百分点；从土地面积来看，除TOP10房企外，整体集中度均有所提升，但增速有所放缓。
在此背景下，中小房企被整合并购或主动转型将成大势所趋。统计显示，今年以来，已有35家中小房企重组，民营大型房企成为兼并整合主力。恒大集团继控股嘉凯城后，近期多次举牌廊坊发展(600149,股吧)；融创中国发起多项大标的收购案，拟将多家中小房企收入麾下。恒大方面表示，未来会通过并购优质小型房地产公司及项目来增加恒大资产，并完善一二线重点市场的布局。
专家也指出，未来两到三年内，已取得“房地产牌照”的16家地产央企也将面临整合，最后剩余的数量极有可能进一步减少。目前热点城市土地价格高企，通过传统招拍挂形式拿地成本太高，而通过并购收购可以快速实现资源整合，从而提升企业的核心竞争力。
此外，随着房企集中度不断提升，品牌房企销售业绩显著提升。今年以来，品牌房企紧抓去库存，热点城市业绩贡献显著拉升总体业绩，同时部分城市房价上行也进一步提升了销售额。
