在众多因素影响之下，2016年上半年上海（楼盘）楼市呈现出明显的倒“V”特征。分析人士认为，相比上半年，下半年的上海楼市将更为稳定，不太可能重复上半年的行情。还有论者认为，10月份开始至2017年上半年，新一轮的市场调整期即将来临。
2016年7月部分预开新盘
上半年 “量价齐升”
同策咨询研究部的数据显示，6月份截26日，上海商品住宅成交面积已达96.34万平方米。
上海中原市场研究中心分析师卢文曦表示，半年结束，大部分的开发商月尾的冲刺还将延续，因而6月成交面积“破百”不成问题，甚至可能更高。
根据新浪乐居的数据，上海6月共有35个项目开盘。其中，位于外环外的项目多达24个。同策分析师许之静提供的数据显示，截至6月26日，上海所有区县共成交9720套房源，均价35957万元/平方米。按成交套数及面积来看，奉贤区成交了1411套，共13.2万平方米，为6月之最，区域内汤臣臻园以230套的成交数量位居第一。紧随其后的是嘉定区，成交了1201套房源，共13.3万平方米。青浦区则以895套、12.1万平方米的成绩排名第三。
整个上半年（截至6月26日），上海商品住宅成交面积726.88万平方米，同比增长29%，成交均价34867元/平方米，同比上涨14%。
“总体来看，由于2015年下半年以来的市场需求透支与政策面的调整，上半年上海新建商品住宅市场交易量明显呈现出倒‘V’的特征。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，上半年商品住宅销售量价齐升，但“沪九条”出台前后市场交易量发生明显的变化。
由于调控新政的抑制，沪楼市在3月底成交量急转直下，迅速从高峰滑落。自4月起，成交量较此前已有大幅滑坡。例如，2016年4月，商品住宅成交面积约97.21万平方米，较去年同期下降21.78%，相比2016年3月220万平方米的高峰值下降56.08%。5月交易量98万平方米，6月即使有房企冲刺半年报的因素，前26天也只有96.34万平方米。
值得注意的是，沪上顶级豪宅仍然继续火爆。从2016年单价10万元/平方米以上顶级豪宅成交套数情况来看，截至6月26日，2016年1-6月上海市单价10万元/平方米顶级豪宅累计成交654套，其中，公寓599套，别墅55套。而2015年同期顶级豪宅成交套数仅为170套，其中，公寓121套，别墅49套。从上述数据来看，2016年上海顶级豪宅成交套数出现大幅增长的现象，并且大幅超出2010-2015年近6年202套的年均值，也超过2015年“顶级豪宅元年”的611套。
浦东新区成7月推盘主力
来自新浪乐居的数据显示， 7月预计将有37个项目开盘，仅比6月多了2个项目。上海中原地产分析师卢文曦认为，7月是传统淡季，加之前期土地市场走热，一些项目难免在心态上出现波动，不排除惜售心态。预计随着淡季到来，这一轮高供应节奏或出现转变。
从区域来看，新盘多位于浦东新区，包括颐景御园、九龙仓兰廷、绿地海岸城等14个项目；宝山、嘉定、普陀、松江、徐汇各有3个项目，奉贤、闽行各有2个项目，金山、静安、青浦各有1个项目；从区域分布上看，2016年7月预开盘项目主要集中在浦东、宝山、嘉定、普陀等区域，分别占比为38%、8%、8%、8%，其中，浦东新区以38%的比例排名第一，宝山、嘉定、普陀并列第二。
从环线来看，外环外区域仍占主力，拥有26个新盘，而内环内区域仅有2个项目，中外环区域则有3个项目，内中环区域有6个项目。
据悉，37个预推新盘中，4个项目有优惠活动，优惠最大的楼盘推出“认筹4万抵8万元”的活动，但这4个项目都非纯新项目。
下半年走势平稳
对于上海楼市的下半场，诸多业内人士都认为，会更加平稳，不太可能重复上半年尤其是“沪九条”出台之前的行情。
“总体来说成交量会走下坡路，但不排除9月到12月会稍微冲高一些，不过不会出现过去那种明显的态势。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“对下半年的楼市，不该有太大的期望，因为有一大部分需求已经提前释放了”。
卢文曦透露，6月坊间有“退地王”的传言，尽管相关房企予以否认，但足以表明市场对地王未来的焦虑情绪。如果今后土地市场拍卖中心区域地块，价格没有和外围地块拉开足够价差的话，市场会意识到外围土地或存有泡沫，情绪可能转冷，进而影响楼市成交。
在二手房市场，张宏伟认为，这一市场已经进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。从成交量上看，二手房由3月份的5.66万套急剧降至4月份的1.8万套，5月份的2.31万套。因此，张宏伟预计，今后几个月的成交套数也会由原来平均每个月3万多套的成交量降至每个月2万套左右，市场交易或出现迅速降温，买卖双方进入新一轮的市场博弈，也即将步入“有价无市”的状态。
张宏伟甚至预言，下半年上海二手中介将出现大面积关店潮。
“二手房市场交易量相对来说会提高一点，但大规模的同比增长不可能。”严跃进分析称，“价格来说，6、7月相对平淡一点，8、9月可能随着‘金九银十’会有一些反弹，到了年末可能会有一些冲高。”
张宏伟认为，下半年防止房价反弹仍然为政策的重中之重，因此，在未来仍然有不确定因素，比如货币政策开始转向、下半年“地王”仍会出现等影响的市场背景下，一方面土地供应量会继续增加，另外一方面，调控政策的执行力度仍然不会放松。
“三季度将继续延续二季度供求博弈的趋势，量跌价稳将是这个阶段的主要特征，10月份开始至2017年上半年，新一轮的市场调整期即将来临。”他表示。
