英国脱欧，伦敦很忧愁，纽约偷着乐。
本刊纽约新闻中心 荣华
英国脱欧，有人欢喜有人愁。
对于欧盟和英国来讲，英国脱欧是一只不折不扣的“黑天鹅”。英国脱欧公投当天，全球股市经历了几十年以来最恐怖的一个“黑色星期五”，全世界股票市值损失大约3万亿美元，美国国债、日元票、瑞士法郎、黄金等避险资产需求旺盛。英镑兑美元在盘中一度下跌了11%，这是自1985年以来的最大跌幅。支持留欧的《泰晤士报》称，脱欧后不到一刻钟的时间，由于英镑狂跌导致英国GDP从世界第五跌到第六。
但《东地产财经周刊》观察到，对美国，特别是纽约房地产而言，这或许是一只意外的“白天鹅”。
史无前例的低利率维系
英国脱欧对房地产市场最显著的冲击反映在利率上。上周五早盘，10年期美国国债从1.75%急跌到1.43%。美国利率追踪网站Bankrate.com首席分析师Greg McBride表示，“国债利率会在近期大幅下跌，不排除创出新低。”他预计2年期和10年期国债在未来2周内会达到0.5%和1.3%的水平。
美联储其实已经在6月会议上全面下调未来几年加息次数预期，还小幅下调了今年GDP增速预期，从3月时的2.2%降至2%；上调了今年通胀预期，从1.2%增至1.4%。美联储官员们认为，美国经济无法承受太高的利率。
5月底，耶伦公开讲话中曾表示，预计未来几个月会加息，为加息造势。然而，美国5月非农就业数据惨淡，新增非农就业3.8 万人，大大低于市场预期的16万。外加英国退欧风险增加，让美联储犹豫起来。
如今英国脱欧靴子落地，英国央行、欧洲央行、美联储和中国央行在内的各大央行上周五都以实际行动或在口头上提供支持，安抚市况。由英国脱欧引发的不确定性可能令美联储对升息更为谨慎，这导致美联储在下个季度行动的可能性大大降低。官员们或至少要等到欧洲事件对美国经济前景的影响更加明朗才会采取行动。如果美国经济明显受到英国脱欧决定的长远负面影响，且美联储对温和增长及通胀上升的预期遭到严重减弱，美联储甚至有可能下调利率，令其再次回到接近零利率的水平。
通常情况下，贷款利率会随国债利率而动，当然会有一个滞后效应。美国国债利率暴跌之后，业界对按揭利率的走势看法不一。全美按揭贷款协会首席经济学家Mike Fratantoni称，“我的最好的估计是，按揭利率在相当长的时间内都会维持在极低的水平。
网上自助贷款网站Quicken Loans透露，英国脱欧大局确定后，网站流量大幅攀升了30%。Quicken Loans的发言人Regis Hadiaris指出，“消费者的第一反应必然是，我的贷款利率走势如何，需要趁势申请更低利率的重新贷款吗？
纽约领跑豪宅市场
过去10年，伦敦一直是东亚、中东、俄罗斯寡头新贵的首选豪宅市场。伦敦得益于全球金融中心的优势地位和进军欧盟市场的桥头堡位置，投资人因此也视其房地产投资为重要的“避风港”。去年底，英国房产顾问集团Knight Frank估计，约有超过 4000 位超高净值人士 (Ultra High Net Worth Individual，即拥有超过 5000 万美元可支配资产者) 居住在伦敦，超过全球任何其他城市。
今年年初开始，脱欧公投还未展开，英国房市已闹得沸沸扬扬，许多投资者抱观望态度，暂缓购买伦敦高档物业的计划。英国脱欧定局之后，英镑贬值、经济动荡、以及伦敦能否保持全球金融中心的地位的不确定性，都会抑制伦敦豪宅市场的需求。
伦敦之失，即纽约之得。之前被伦敦压制多年的纽约终于可以扬眉吐气一回，夺回全球豪宅市场头把交椅。鉴于美国仍然是全球经济不多的亮点之一，从伦敦分流而出的购买力将是未来几年内纽约高端房市的助推器。
纽约商业地产吸引投资者
在脱欧公投之前，英国商业地产的投资总量已经出现放缓。与去年同期相比，今年第1季度的交易量下跌了31%，而受不确定性的影响，伦敦地区的交易量更是减少了11%。英国皇家特许测量师学会最新报告同样显示，80%的成员认为未来不确定性的恐惧阻碍了投资流。汇丰银行等业者公开发出“威胁”，将在脱欧后撤离英国市场。
由于英国政府与英国企业要重新与欧盟和其他国家谈判贸易协定，在脱欧喧嚣过后，随之而来的是一个长达2年的不确定期。作为一个国家，开放透明和稳定是英国吸引投资与贸易的根本。如果选择离开欧盟，这一点将从根本上改变。
与伦敦相比，纽约的商业地产近几年一直牛气冲天。一方面，纽约传统的金融中心地位一直坚挺，新兴的科技/传媒产业也对写字楼有旺盛需求。另一方面，美国从2015年底放宽海外投资人投资商业房地产的税制。新规定下，10%以下的REITs投资无需缴纳联邦所得税(之前的上限是5%)。另外，特定的海外养老基金投资REITs亦可免税。
当然，所有这一切都有一个重要的前提条件：英国脱欧的冲击必须可控；如果引发骨牌效应将全球拖入衰退的深渊，没有一处是安全的避风港，伦敦不是，纽约也不是。
