土地市场自持比例的提升，给开发商带全新挑战。
东地产 袁晨晨
日前，上海（楼盘）市规土局推出杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）住宅用地，在要求自持15%住宅面积的基础上，保障房配比更是达到了史无前例的25%,再加上一众公建配套，最终，受让方可用于销售的住宅面积尚不足60%，顿时在地产圈引起一片哗然。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）了解到，随着上海地价不断攀高，在今后一些比较好的地段，新推地块的保障房或自持比例都有可能被提高。
新江湾城地块保障房配比前所未有
公告内容显示，杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块为住宅用地，东至政硕路，南至国帆路，西至政学路，北至国咏路，出让面积39805.80平方米，容积率1.5，计容面积59708.7 平方米，按照起始总价20.89亿元估算，名义上的起拍楼板价是35000元/平方米。
然而，这幅新江湾城地块的出让门槛之高，令记者为之侧目。
首先，与保利周浦地王相仿，这一地块受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于 15 %的住宅物业用于租赁，计 8956 平方米以上。
更为引人注目的是，这一地块配建的保障性住房建筑面积要求占到规划总住宅建筑面积的 25.0%以上，计14927.2平方米以上，将“按规定无偿移交给杨浦区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。”
再加上，这一地块还需配建社区事务服务与治理设施、物业办公用房、卫生服务站、商业服务设施、垃圾房等，这部分1569.4平方米的面积同样都是要持有或移交的。
将上述面积剔除之后，这幅新江湾城地块的正常可用于销售的住宅面积仅余34256.1平方米，相当于地上计容面积的57%。――若直接按照这部分可售住宅面积粗略估算（15%自持的住宅面积投入成本开发之后在短期内产生利益的可能性不大，记者也无从估算），新江湾城地块的实际起拍楼板价将高达60982元/平方米。
值得一提的是，这一地块限高24米，意味着将来最高可建6层。同时，地块内中小套型住宅建筑面积又不得低于住宅总建筑面积的 80%（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米），同样创下历史新高。
为了追求利益最大化，开发商往往都会在地块内尽量开发一些多层洋房或类独栋别墅等高溢价产品。但是，如果整个小区80%户型都要求在90或95平方米以下，房屋总价大幅拉低，市场定位自然也受到影响，对于开发商的市场预判、客户定位、产品开发等方面都提出严峻考验。
新推优质地块自持比例或会提高
事实上，《东地产》注意到，从周浦地块开始，近来上海土地市场推出的地块，出让要求越来越“严”，尤以中心城区地块更甚。
前不久引发轩然大波的虹口凉城地块，在自持15%的基础上，还加了一条从未听说过的“限低24米”的要求。换言之，今后，这一地块之上建设的房子必须高于6层，基本与联排、双拼等容易产生高溢价的类别墅产品无缘，只能建设小高层或高层。
而新江湾城地块同样如此，显然，在诸多的“条条框框”之下，这些地块的地价成本、开发难度都被大大提高。
克而瑞上海区域土地投资项目总监李瑾向记者表示，新江湾城地块的保障房比例之高前所未有，再加上自持15住宅面积的要求，其实都是政府部门为了抑制地价而采取的一些措施吧，“最近几个月以来，上海土地市场上演了新一轮的地价狂飙盛宴，地价屡创新高。政府部门肯定是想通过这些限制条件来抬高成本，从而起到抑制地价的作用。照我预计，在接下来上海一些位置比较好的地段推出的地块，很可能都将提升保障房或要求开发商自持的面积比例。”
“开发商在拿地之前肯定都会算一笔账，打个比方说，可能本来认为这块地的楼板价可以到6万元 /平方米的，但是有了这么高的自持或保障房比例之后，他们对这块地的预期可能就会降低到5.5万元/平方米左右，”李瑾接着向记者指出，“而且据我了解，新江湾城地块现在这样的情况，已经会使一些开发商‘望而却步’，不去参与这块地块的竞买了。如此一来，竞买人数会有所下降，竞争激烈程度也可能得到降低，那么，出现高溢价地块的可能性就会减少。”
不过，也有业内人士提出，这一地块虽然制定了诸多门槛，保障房和自持比例占到四成，开发商拿地成本大大提高。但是这部分额外增加的资金成本最有可能的结果是会被转嫁到销售成本之上，如此一来，整个项目的房价水平反而会进一步往上。
在李瑾看来，这完全是有可能的，“从盈利角度来看，开发商肯定会把这部分地价和运营的成本加到可售的那部分住宅上去，毕竟消费端的价格是没办法控制的。”
