东地产财经周刊2016年第9期
豪宅三叠纪
策划《东地产财经周刊》编辑部 | 执行 袁晨晨 杨树坤 虞依唯 闫文娟
地王背后，豪宅围城。
二季度以来，一、二线城市土地市场呈现出“地王”遍地开花的景象。一、二线城市土地市场接连出现逾百宗高溢价、高总价、高单价的“三高”地块。
三期叠加的宏观经济，楼市去库存刺激了一、二线城市地价飞升，拍地必地王的背景下，刚需盘已经灭绝，豪宅化开发成为必然选项。就产业进化而言，这和以远古海洋生物灭绝为开端、恐龙主宰地球兴起的三叠纪时代颇有些异曲同工。
房企近乎“疯狂”的抢地背后有着怎样的商业逻辑？房企疯狂拿地的底气何在？同质化背景下的豪宅化开发走向何处？纠结的开发商们又该如何在“等死”和“找死”的缝隙中找到存活空间？
在刚需时代远去，豪宅时代来临之际，面对凡此种种追问，《东地产财经周刊》通过深究豪宅化趋势、俯察申城楼市、纵观国际先例，以期为行业业者拨开迷雾，找到来自产业演进的启示。
楼市下半场
土地竞拍必地王 豪宅三叠纪来临
刚需盘已经灭绝，豪宅化开发成为必然选项。
东地产 闫文娟
土地市场高烧不退。
“看不懂”、“太疯狂”是现如今业内外人士对于一线城市土地竞拍的评价。“宁愿作死，不愿早死”成为开发商普遍的共识。
《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）注意到，随着市区优质地块几乎绝迹，外环外成为开发商新的主战场，“面粉”贵过“面包”成为常态，只要有土地竞拍就会诞生地王，全面豪宅化开发时代正在悄然而至。
土地竞拍必地王
稍加留意，很容易为开发商列出一连串看似并不理性的竞拍行为。
4月以来，随着政府推地力度增加，优质土地频频入市，开发商趋之若骛，将全市土地价格推向了一个全新的高度。5月全市经营性用地的平均溢价率达到167%，土地市场热度可见一斑。
泗泾楼板价被更新至38300元/平方米、周浦刷新至43600元/平方米、顾村楼板价达到36964元/平方米之后，上海（楼盘）土地市场几乎已经形成土地竞拍必地王的“规律”。
6月中旬，外环外的嘉定区也在风口浪尖上迎来了土拍，甚至引来央行和银监局工作人员前来坐镇，这种情况此前从未出现，但是，“地王”依然是“地王”。
新城中垠市北联合体率先出线，以总价22.05亿元竞得嘉定区徐行镇06-04地块，成交楼板价约为24104元/平方米，溢价率201.30%，成功刷新了去年金地创下的18680元/平方米的区域单价地王纪录；几乎同一时间，建发又以41.98亿元拿下了嘉定新城E27-1地块，溢价率68%，成交楼板价更是上升到30289元/平方米，直接刷新了刚刚由新城联合体创下的单价地王纪录，同时也标志着嘉定新城楼板价正式迈入了“3”字头。
外环外土地尚且如此，市中心土地更是被“疯魔化”。
7月14日，虹口区凉城新村街道073-06号地块即将迎来出让，地块出让面积19959.5平方米，容积率2.75，起始总价208577万元，起始楼板价38000元/平方米，剔除自持和保障房面积之后，可售住宅起始楼板价达到47500元/平方米。――虹口地块一经挂牌便在业内引起轩然大波，甚至有传言该地块将拍出逾10万元/平方米的天价，从而成为上海新的单价地王。
纵观上海5月以来“涌现”出的地王项目，楼板价均已达到或者贵过周边在售项目的均价，已有开发商发出“地价即房价”的感叹。在当前虹口区在售的豪宅中，瑞虹新城最新一批房源的均价相传将达到10万元/平方米，就这一点而言，虹口地块拍出10万元/平方米的楼板价似乎也不是不可能的事情。
不容置否，在部分二三线城市库存压力逐渐增大，行业集中度越来越高的情况下，扎根一线被许多房地产开发商提到前所未有的战略高度。上海以其因高效的市场化水平而受到广大开发商的青睐，因此，在一定时间内，土地竞拍必地王的趋势预计仍将延续下去。
全面豪宅化
地价是房价的重要组成部分，高地价必然会带动周边房价上涨的预期。而在泗泾、周浦、顾村、嘉定新城这波地王潮之后，外环外区域项目的估值必将被重新界定。
上海于2005年6月出台普通住房标准制度，并先后于2008年11月、2012年3月、2014年11月对标准作了调整。按照当前标准，可以享受优惠政策的普通住房要求同时满足以下条件：第一，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；第二，单套建筑面积在140平方米以下；第三，实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元／套，内环线与外环线之间的低于310万元／套，外环线以外的低于230万元／套。
如今看来，符合这一标准的普通住房已经越来越少。根据上海链家市场研究部监控的数据显示，截至6月16日，今年以来全市一手商品住宅均价已经达到了3.48万元/平方米，相较去年全年3.22万元/平方米的均价进一步上涨了8.20%。
事实上，随着时代的变迁、城市建设的加快，上海的房价格局一直在被改写。在2004年时，上海（环线）区域房价格局达到“3-2-1”（内环：3万元/平方米、中环：2万元/平方米、外环：1万元/平方米）只不过是一个猜想。但是在2007、2008年时，这一房价水平就已实现；随后，上海房价持续上涨，“5-3-2”、“7-5-3”等理论相继被抛出；如今，按照部分最新的楼盘开价，不少人认为上海房价已经基本迈入了“9-6-3”格局。
而按照上述地块资料粗略估算，这些外环外地王项目将来的保本售价都将达到6万元/平方米、甚至7万元/平方米的高度，全面豪宅化开发时代正在来临。
中原地产首席分析师张大伟在接受《东地产》采访时表示：“北京（楼盘）、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万+，导致市场全面高端化，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。”
“环”线准绳渐变
也有地产人士表示，随着城市功能的不断外扩，未来可能要用东京的城市版图来衡量上海地产，也就是在城市内打造多个中心，而不再仅仅是现在这种简单用“环”作为准绳的规则。
“游戏规则可能要变了，当地铁四通八达，各个板块中心崛起，商圈丛立，原先一些外环外的购房者完全不用再到传统的‘市中心’购物消费，只需要根据自己上下班的交通半径来选择位置，所谓内环、外环的概念会越来越淡化。”一位业内人士这样指出。
易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱向记者分享了一组数据，截至6月16日，根据克而瑞数据显示，在今年上半年的全市商品住宅项目成交金额排名TOP10榜单中，除了尚海郦景、瑞虹新城、万科翡翠雅宾利、绿地海珀黄浦、仁恒公园世纪等中心城区项目以外，排名第7位的仁恒西郊、第8位的保利艾庐和第10位的汤臣臻园，分别位于青浦徐泾、原南汇周康和奉贤南桥等外环外区域。由此可见，因为过去多年高昂的拿地成本积淀，导致未来入市项目将溢价打造愈发极值化，随着可开发用地的稀缺性，城市外围亦将更多出现“高质、高价”项目。“今后，豪宅外延的趋势将愈发明显。当前，总价在1000-2000万元之间的所谓入门级豪宅多数集中在中外环之间的区域，而下一步，这些豪宅就会集中在外环附近了，那里有更大的空间可以做豪宅。”丁祖昱这样认为。
而宝华企业集团有限公司副总裁杨健在接受《东地产》采访时则表示：“现如今上海的房价正在向香港看齐，后续房价还会继续稳步上升。全面豪宅的发展会促使开发商更加注重产品品质，推进全面精装修产品的发展，这对于房地产行业逐步实现产业化、减少二次装修带来浪费等方面都是有着良好影响的。”
快周转失灵
毫无疑问，进入全面豪宅化开发时代之后，原本较为流行的“快周转”方式已经不适用于地王项目，开发商的投资开发周期变长，高溢价开发已经成为必修课，在此期间，其开发、资金、营销等综合实力受到各方面挑战。
张大伟更是直言：“近期一线城市外环外频出的地王项目更像是一场赌博，而这场赌注的筹码则是资金信贷和产品。”
在上海这样的一线城市，永远不缺地王的存在，但在上海地价不断飙涨的这几年，在地王项目上折戟沉沙的开发商也大有人在。此前，松江区洞泾镇附近的一个高端楼盘就曾经传出因产品定位不准确、原先规划的大户型不为市场所认可，最终炸楼后重新规划成小户型的消息。
记者注意到，泗泾、周浦等外环外地王对于中小套型住宅的比例往往要求在60%-80%之间，并要求不得建设联排、别墅等，甚至连多层也不允许，这就意味着将来项目的物业形态多为小高层或高层的公寓产品，房屋总价立时被拉低。而产品定位也决定了客户定位，将来，这些小户型的定位预计还是以自住或改善客户为主；而从项目建设时间要求来看，基本上都要在交地后一年内动工，动工后3年或4年内竣工。假设其开盘时间是在拿地的2年之后，那么，2年后房价会处于一个什么水平呢？
《东地产》从上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏处得到一张地王项目价格预估的表格，以保利的周浦地王为例，成交楼板价为43607元/平方米，将来售价预估为7.56万元/平方米，目前区域内公寓均价为3.9万元/平方米。过去2年，周浦区域均价上涨了62.22%。而周浦地王项目若要实现7.56万元/平方米的售价，意味着未来2年需要在当前3.9万元/平方米的均价基础上再上涨93.64%，与2年前实际涨幅相差-31.42%。
地王未了局
而在这些地王项目中，风险最大的是松江泗泾板块，过去2年区域内公寓均价实际涨幅只有17.3%，根据泗泾地王的地价预估，两年后的保本售价需达到6.67-6.76万元/平方米，房价增幅高达150%以上，远远超过前2年的实际增幅。在她看来，地王风险是存在的，除了政策环境、区域市场环境都可能发生变化外，实际的支付能力也较难承受持续上涨的房价。“以上地王项目无论从地段还是产品定位来看基本锁定在普通客户为主，部分地王项目风险较高，市场供求不平衡带来的房价上涨因素固然存在，但与支付能力形成较大落差也使得地王项目处于高风险之中。”
同策咨询研究部总监张宏伟明显不看好此轮地王项目，他告诉《东地产》：“开发商的普遍做法就是营造产品差异化，然而大多数营造产品差异化的背后其实就是‘被改善’、‘被豪宅’的过程，如此一来再加上未来在媒体上的营销炒作，区域楼市定位遭遇‘拔苗助长’，而此时，市场能否接受“被改善”、“被豪宅”的产品还真是值得担心。”
“对房企而言，由于‘被改善’、‘被豪宅’引起市场供应结构发生变化，而市场真实的需求结构并非如此，这成为房企拿下地王之后的最大隐藏风险。”张宏伟如是说。
张大伟虽然也认为目前的收入端和需求端支撑不了房价继续翻倍增长，不过，他同时又表示还有一个货币供应端的变量：“2008年上海房屋均价才1万元，正是货币超发的结果导致了房价飙涨，对于企业来说，如果考虑到供给端，土地供应减少，货币又超发，开发商还是抱着豪赌的心态，因为房价已经是一个货币现象，从这个角度看，‘地王’的预期价也未必一定达不到。”
