湾流国际青年社区创始人兼CEO黄海滨湾流国际青年社区创始人兼CEO的黄海滨日前接受早报记者采访时表示，蓬勃生长的国内长租公寓市场空间巨大，目前这一“大得离谱”的市场还未形成真正的“独角兽”。身处其中，湾流国际必须“每个方面都比别人进步一点点”，才能继续成功。
在行业的跌宕起伏中，部分敏锐的先行者早已察觉到未来房地产开发之路的挑战和变革，果断尝试从重资产开发到轻资产管理的转型。作为其中的一员，怀揣梦想与创业情怀的黄海滨于2015年8月毅然辞职，投身长租公寓这一正在崛起中的新兴行业。一年之后，在上海（楼盘）市场，湾流国际已是规模最大的集中型共享式国际青年社区管理方。
目标是行业No.1
2015年8月，因为想要为年轻人提供一个温暖的“家”并提供更多的创业支持，带着“内心的梦想和创业情怀”，黄海滨离开任职5年的星浩资本，“聚集了一批和梦想赛跑的人”，以“存量资产+地产金融+互联网”的创新商业模式，打造了一个以长租公寓为核心，融合居住、办公、商业、娱乐、会展等功能在内的多元化Co-Living社区——湾流国际。
“总体来说非常满意。”湾流国际青年社区创始人兼CEO黄海滨近日在接受东方早报(博客,微博)专访时显得非常轻松，“湾流国际的推进速度符合预期，偏顺利。”
截至今年8月底，湾流国际在上海及北京（楼盘）两地已投资了20个项目，共有房源4000余套，其中的呼兰路社区等已经成为业内争相学习的标杆；在国内一线城市的长租市场上，湾流国际当前排名第二，仅次于拥有6000多套房源的魔方公寓，并先后获得中国长短租公寓优秀品牌、中国长短租公寓创新奖，创始人黄海滨获得2016年中国长短租年度优秀人物等诸多奖项。
尽管因为过于谨慎，未能挑选到足够优质项目的湾流国际可能无法按时完成“2016年在上海、北京、深圳（楼盘）等一线城市累计投资与管理超过100个社区”的目标，不过，黄海滨表示，到今年底湾流国际将会拥有8000套房源，大约是四五十个项目。而若达到这个规模，在行业里也是No.1，“年底可能就是一线城市第一名”。目前，湾流国际的微信平台已全面上线，功能包括看房、选房、预订、支付等全部在线操作，预计年底会有APP上线，市场认可度将进一步提升。
在竞争愈发激烈的国内长租行业，湾流国际超乎寻常的顺利令同行颇为羡慕。但黄海滨强调，这样的顺利绝非单纯的幸运：创业思路非常清晰的湾流国际，在筹备阶段即确定了“存量资产+地产金融+互联网”的创新商业模式。而相比一般的创业公司，湾流国际拥有更多的资金支持：成立仅一个月，公司便获得了2亿元人民币的投资资金，公司估值达到了10亿元人民币，其中包括杉杉控股董事长郑永刚、红星美凯龙CEO车建新等多位商界大鳄的注资，根基相当稳固。
团队的力量则被黄海滨认为是最为重要的因素，“我们的模式比较新，这就需要更为年轻、有活力、学习能力强、价值观契合、有梦想的同事。”
正如黄海滨所言，湾流国际“聚集了一批和梦想赛跑的人”，整个创始团队源自国内顶级地产股权基金、地产开发集团及国际服务式公寓企业，团队共同合作时间超过7年，有7-15年房地产金融、投资、项目开发、项目经营管理等丰富专业经验，屡创业内业绩奇迹。当前，整个团队已有约200人，主要来源于复星、金地、华尔道夫、半岛、华为等知名企业，匹配湾流国际“存量资产+地产金融+互联网”的模式。
专注一线城市都市圈
黄海滨坦言，相比已经发展7年的魔方公寓及一众劲敌，湾流国际进入长租公寓市场的时间确实不早，“但是进入的时间点特别好，赶得早不如赶得巧”。例如，管理层在今年初明确了“实行租购并举，发展租赁市场”的具体方向，一系列关于租赁市场的支持政策、明确规定，给湾流国际带来了外部的坚固保障。
正如黄海滨所言“来得早不如来得巧”，赶上这波潮流的湾流国际，一年后已成为一线城市更新与产业升级的践行者。这让黄海滨对湾流国际的前景非常自信，“我是非常看好这个市场的。在租售并举的大形势下，新兴的租赁产业正是符合行业发展趋势的产物。”
黄海滨表示，粗略估计，中国的租赁市场规模超过万亿，这个市场“大得都离谱了”。而另一方面，在市场空间不断膨胀的同时，长租公寓的租金亦在不断上涨，优势与日俱增。其曾经表示，中国的房屋空置率超过25%，保守估计，未来大都市中会有20%的人租住在国际青年社区式服务业态里。
不过，这个市场仍有不少难题：目前占据租赁市场50%份额的北京、上海、深圳的不动产价格飙升，住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低，在租金收益率较低的情况下寻找到最终持有资产的资本方，成为所有公寓运营者的难题。
面对这样的难题，黄海滨及团队在深思熟虑之后，决定要在一线城市加强湾流国际的布局，而非像热衷规模的同行那样在更多的城市跑马圈地。
“北上深广的市场风险更小。”黄海滨解释说，这些城市拥有良好的供需关系。以上海为例，随着经济、城市的进步，对人口的吸引力越发强劲。上海等一线城市的限购政策、房价的上涨，也直接带来了租房市场的膨胀。
需要说明的是，湾流国际对一线城市的布局并非仅限于北上广深4个城市，而是以它们及周边热点城市所构成的“都市圈”为据点展开布局。在黄海滨看来，这些“都市圈”的市场容量难以估量。
其以日本大东建托为例。作为日本排名第一的资产管理公司，大东建托是典型的建筑与资产管理公司，目前在东京、大阪等地管理住宅超过86万套。而尽管如此，大东建托的市场份额也仅有约7.36%，并没有在长租公寓市场上一家独大。
黄海滨坚信中国的租赁市场容量比日本更大。而与日本相仿，在未来中国的租赁市场上，同样会存在前20强这样的规模企业，湾流只是其中之一。但同时未来长租公寓也会与房地产市场一样，集中程度日渐提高。“我认为这个行业远还未成熟，甚至是刚刚开始。目前市场的竞争格局还没有形成，未来需要更多的大鳄进来，而且是难以想象的大鳄。”
“每个地方都好一点点”
而今，尽管在别人眼中湾流国际已经成功，但黄海滨仍旧谦虚，觉得公司还不够成熟，依然有太多需要提升的方面：“除了硬件产品，服务也要提高，让租客有家的感觉；同时把线上的平台对接好，要有一些金融的配合。”
黄海滨认为湾流国际当下的核心要务就是扩大规模：“在这个时间节点，收购一些便宜的物业，另一方面大量收购租赁物业。随着租售比的上升，未来就是抄了一个租金的底。”其透露，到2018年，湾流国际将拥有6万套房源。而需要强调的是，“这6万套房源被湾流掌握，其他竞争者就不可能拿到，形成的壁垒比互联网更靠谱”。
除了在国内市场的加速快跑，在中国市场完成规模及资本的积累之后，湾流国际则考虑“出海”。黄海滨透露，目前已经有新加坡的开发商向湾流国际提出了合作的邀约，而湾流深圳公司也开始涉及香港业务，初步开始了湾流在更多市场的布局。
规模的扩张自然离不开资本的支持。黄海滨表示，目前公寓创业者大量利用风险资金，无法支撑整个行业的持续发展，长租公寓需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。
黄海滨透露，“保险公司肯定是未来湾流一个很重要的合作伙伴”，并继续坚持每个项目49%的基金跟投策略，同时进一步强化现金流的管理等，“未来湾流是一个大的资产包”。
服务则是不可忽略的重点。因为自己曾经“沪漂”的经历，黄海滨希望湾流国际能够“做一个符合年轻人需求的产品”：“我理解的就是生活。年轻人刚来上海北京，我想给他们一个安定的生活，让漂泊的心可以有一个存放的地方；第二，有家的感觉。”目前，在湾流国际，健身、用餐、娱乐、社交各种配套和服务面面俱到，年轻的租客可以完全放松，充分释放自己的个性，充分实现湾流“爱·家自此无界”的愿景。
“90%的人都在说，只有10%的人真正在想（付诸实施）。”黄海滨觉得，想要更大的进步，必须真正着手去做：“我一直说要1+0.01的N次方。在所有的业务板块，只能说比竞争对手好那么一点点，都比别人进步那么一点点。”
“但是每个地方都好一点点，我们也就成功了。”
