■ 中国建设报报记者 肖正华 北京（楼盘）报道
导 读：在商务园区开发运营领域深耕20年后，针对新常态下势在必行的战略转型升级，全国政协常委、全国工商联副主席、亿达中国董事局主席孙荫环正带领亿达中国抢抓国企改革机遇，通过频繁携手地方国企、实力央企共同谋局 “轻资产”，引领产业地产行业的供给侧改革。
作为供给侧改革重要内容之一的国企改革眼下备受社会各界关注。如何顺应市场形势、直击国企改革痛点，让市场在资源配置中真正发挥决定性作用，不仅考验着国企管理层的智慧，也正成为不少市场化运营商由“重资产”转型“轻资产”、寻求产业发展新蓝海的“抓手”。
9月2日，亿达中国与保利集团在广州（楼盘）签署了《战略合作框架协议》。按照约定，双方将携手在广东、福建、湖南等区域联合打造涵盖商务园区运营、房地产综合开发等大型项目，并将发挥各自优势在产城开发、产业聚集与运营、产业及城市发展规划等方面开展合作。
中国建设报记者在长期跟踪观察中发现，这已是亿达中国今年以来第5次跟国资企业进行战略层面的合作，此前还分别与首开股份(600376,股吧)、成都工投集团、湖北联投集团、中国铁建(601186,股吧)地产签署了类似的战略合作框架协议。在商务园区开发运营领域深耕20年后，针对新常态下势在必行的战略转型升级，全国政协常委、全国工商联副主席、亿达中国董事局主席孙荫环正带领亿达中国抢抓国企改革机遇，通过频繁携手地方国企、实力央企共同谋局 “轻资产”，引领产业地产行业的供给侧改革。
孙荫环的国资朋友圈
众所周知，国企改革不仅仅为了让国企更有效率，更为了建立所有企业公平竞争的体制。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在今年全国国有企业改革座谈会上作重要指示时强调，国有企业是壮大国家综合实力、保障人民共同利益的重要力量，要坚定不移深化国有企业改革，着力创新体制机制，加快建立现代企业制度，推进结构调整、创新发展、布局优化，使国有企业在供给侧结构性改革中发挥带动作用。
就涉及地产开发业务的国企而言，伴随中国房地产市场由“黄金时代”进入“白银时代”，住宅开发市场日趋饱和，选择转型产业地产开发运营，既能继续保证企业规模化发展，又能通过产业地产载体实现资产、资本以及各类产业资源的集聚，从而帮助完成国资改革大潮下的重大业务结构调整的重任。正因为如此，近年来，在地产国企响应国家号召、积极落实改革的路线图中，布局产业地产才逐渐成为一种“潮流。”
“但事实上，尽管地产国企在土地资源储备、资金实力等方面独具优势，但无论是之前擅长的住宅地产，还是正要布局的产业地产，在市场化运营经验积累上或多或少都存在不可回避的短板，而这方面却恰恰是以亿达中国为典型代表的市场化运营商们的优势，二者如能按照国资改革相关要求创新合作，必将产生叠加效应，促使亟待转型升级的产业地产行业发生新的变革。”上海（楼盘）易居房地产研究院市场研究总监严跃进接受中国建设报记者采访时分析表示。
一向拿捏有度、颇具市场洞察力和战略眼光的孙荫环显然早已看清楚了这一点。无论是之前跟首开股份之间的合作，还是之后跟成都工投集团、湖北联投集团、中国铁建地产以及保利集团之间的合作，无不是抓住了这些地产国企在改革过程中面临的痛点。
根据已经达成的相关战略合作协议，亿达中国跟上述地产国企的合作内容涉及一级土地整理、基础配套设施建设、产城融合开发、房地产综合开发、特色小镇建设、商办物业升级改造等各个方面。在合作形式上将采取股权合作等形式进行开发建设及运营，意在通过产业导入、政策引导、资源整合，从区域土地价值提升获取投资回报并储备优质土地。
“产业地产在一定程度上已经供大于求了，未来产业园区市场的蛋糕实际上会偏向真正有产业聚集能力和运营服务能力的开发商和运营商。”孙荫环接受媒体采访时还分析认为，“‘去房地产化’已经成为产业地产未来的发展方向，即不再用房地产的思维去开发产业园区，而应从行业、投资的角度进行开发，并为企业提供服务。此外，未来，产业地产利润的主要来源将不只是房租和服务性收入，还会有产业资源整合、区域资产管理带来的价值提升收益。”
这不仅是产业地产资深操盘者孙荫环对行业发展趋势的判断，也正是今年以来亿达中国频繁携手国资企业开展战略合作的出发点所在。
加速进军“轻资产”
作为中国领先的商务园区运营商，亿达中国于2014年6月27日在香港联交所主板上市。从1998年开发运营大连（楼盘）软件园开始，目前已在全国先后运营了上海亿达北虹桥创业城、杭州（楼盘）北部软件园、苏州高新(600736,股吧)软件园、昆山（楼盘）花桥财智科技园、深圳（楼盘）海科兴战略新兴产业园、天津（楼盘）滨海服务外包产业园、武汉（楼盘）光谷软件园、重庆（楼盘）两江健康科技新城等数十个商务园区。
在经济下行压力大、企业整体增长困难的情况下，亿达中国在上半年依旧取得了不错的业绩。其中期业绩公告显示，今年上半年，公司实现合约销售额为38.5亿元，实现收入约28亿元，较去年同期增长2.9%，其中租金收入增长11.7%至1.89亿元；商务园运营管理收入增长106.4%至2760万元。毛利为8.83亿元，较去年同期增长5.2%，毛利率为31.2%，股东权益应占利润为2.73亿元，股东权益应占核心净利润也达到约2.38亿元，核心净利润率为8.4%。
在此基础上，除了频繁携手国资企业开展战略合作外，亿达中国近期还不断通过走进华夏幸福(600340,股吧)基业、北科建等优秀产业园区运营商开展调研交流，进一步拓展视野、寻求产业地产行业由“重”变“轻”的供给侧改革创新之路。
回首“重资产”时代，产业地产开发商主要利用园区规划的优势，在园区及其周边进行大规模的房地产开发，以土地整理的方式，通过建立在土地基础上的资源置换，享受土地带来的增值红利。近年来，国家层面关于供给侧结构性改革和国企改革的一系列重大部署，大力推进了提质增效、创新驱动和转型升级，产业地产行业因此进入快速发展期，亿达中国轻重资产并举的转型战略也应运而生。
“轻重资产并举即将业务拆分为两个单元，重资产的开发单元和轻资产的运营管理输出单元，轻资产合作模式包括业务咨询、产业招商、委托运营管理等。”亿达中国方面对本报记者表示。
在进军轻资产方面，孙荫环向媒体详细介绍称，亿达中国的轻资产主要体现在两方面：一方面，亿达中国正在全国范围内积极布局城市更新类项目改造业务，主要聚焦两大业态，一类是工改办、商改办项目，一类是产业园、商务园、科技园、写字楼等项目；另一方面，亿达中国也践行“产业合伙”理念，聚焦核心商务区和科技产业集聚区。
围绕轻重资产并举的战略转型方向，亿达中国目前也已经确立了清晰的战略扩张目标：巩固大连，深耕武汉；立足北京、上海、深圳、苏州（楼盘）、杭州、成都等已进入的重点城市，快速实现重点项目落地，轻重资产并行发展；加快拓展广州、重庆、郑州（楼盘）、西安（楼盘）、南京（楼盘）、合肥（楼盘）、长沙（楼盘）等经济活跃、需求旺盛、政策优惠、人才集聚的城市，从而加快形成全国布局的战略格局。
欢迎关注“寻找中国房企供给侧改革实践优秀案例”系列报道
新闻热线：18210241559
咨询Q Q：1599529396
联系邮箱：xzh@chinajsb.cn
