证券时报网（www.stcn.com）07月01日讯 2015年年底，深圳（楼盘）楼市开始呈现疯涨态势，这波热潮延续到了2016年年初，以3.25新政为分水岭，2016年一季度保持较高的成交水平；二季度受新政及4月1日评估价上调影响，无论是新房还是二手房，成交量持续低迷。
那么，过去半年里，深圳楼市各板块表现如何？未来走势又是怎样？
连涨了18个月的深圳楼市，在“3.25新政”之后戛然而止，作为第一批出台调控措施的城市之一，深圳楼市反应再次领先全国，4月首跌2.4个百分点。即便如此，背后仍然有多个二线城市量价飙升、全国“地王戏”不间断上演。也正因为如此，跌了1个月的深圳楼市在5月又重回上升轨道，然而事实上，回升已现乏力，二季度深圳房价持平。深圳楼市正式步入减速通道。
2016年上半年，楼市依然没能摆脱行政这只干预的手，政策“托底盖帽”的本质再次凸显。“3.25新政”加上“二手评估价上调”的组合拳效应非常显著，某种意义上来说，深圳购房的门槛再次提高。这对于房价日渐脱离刚需购买力的深圳楼市来说，已失去继续上涨的动力，去年房价飙升中活跃的短炒客基本难以再找到合适的时机，尽管信贷这只有力推手依然维持最宽松的状态，截止6月底有几家银行出现88折利率，然而资本已失去进入的必要条件。在其他条件不变的前提下，下半年楼市很大可能依然维持这样的速度缓行。
土地市场：楼面价上涨3倍
2016年上半年，全国土地市场一片火热，面粉贵过面包的例子比比皆是。特别像深圳这样的一线城市，外地房企想要进驻，只有靠公开土地拍卖竞争，因此土拍市场也是高潮迭起。就在上月，深圳连出两个新地王：6月2号，龙华上塘地块以56774元/㎡的楼面价问鼎全国单价地王；6月8号，光明地块以140.6亿的总价问鼎全国总价地王。这两块地王的出现，也确实给市场打了一剂强心剂，业内指出，这也给深圳楼市长期看涨坚定了信心。
据深圳中原研究中心统计数据显示，今年上半年全市土地招拍挂市场共成交18宗地块，总成交面积为52.79万平，在土地出让面积较2015年减少近7成的同时，出让金额仅减少16.4%。这直接导致上半年楼面价高达24024元/㎡，是2015年的近3倍。事实上，深圳的房地产市场一直供不应求，近几年的通过土地招拍挂出让的土地也是逐年减少，现有的土地供应则更多的来自于旧改更新项目。2016年上半年全市新增供应中旧改面积占比高达57.1%，已经成为了新增供应的主要来源。
新房市场：市场热度恢复较慢
2016年开局延续了去年市场的火爆，供应成交均处于市场高位，紧接着在春节假期和3.25新政的影响下，市场热度快速褪去，成交量大幅下滑，开发商推盘速度也逐渐放缓。
继2015年深圳全市成交量创历史新高后，2016年上半年在“3.25新政”的影响下，全市新房成交量有明显下滑。上半年全市总成交量仅为243万㎡，较2015年下半年下滑31%。但是上半年新房成交均价却持续迅猛上升，截止6月新房均价已经高达61756元/㎡，较去年12月份42476元/㎡大幅上升45.4%。新房价格快速上涨来源于地价持续上升与新房豪宅化趋势明显。
从区域来看，进入2016年，受高端住宅带动，上半年新房成交均价持续上升，南山和福田纷纷突破7万/㎡，逼近8万/㎡。上半年罗湖在深业东岭，中海天钻等项目的带领下，价格高达61407元/㎡，而且成交量也有所上升。未来在旧改的推进下，罗湖有望逐渐崛起。龙岗和宝安依旧是全市的成交大户，龙岗以80.4万㎡的成交量位居全市第一。现阶段龙岗中心区、布吉、横岗等片区因为价格较低，得到客户的喜爱。结合未来龙岗供应较为充足，市场成交量有望持续保持高位。
特别需要关注的是，就豪宅市场而言，虽受政策影响，二季度成交量不及一季度，但在新房成交量在新政后近乎腰斩的情况下，豪宅新政后成交量仅下跌不到两成。然而豪宅价格却再创新高，特别是10万+顶豪项目个数在今年上半年急速上升，如果说2015年是“豪宅元年”，那么2016年绝对是“顶豪元年”。
受到“3.25新政”影响，很多项目在蓄客不足的情况下，一再推后入市时间或者改为顺卖，传统周期中的“红五月”失约。但由于大多数开发商现金流充裕，而且资金成本较低，加之对后市较为乐观，定价仍然坚挺。业内多名专家指出，现阶段市场处于客户与开发商胶着博弈的状态。值得注意的是，由于前期房价与成交量均被透支，而且客户对价格敏感度较高。预测三季度新房作为市场风向标的作用将会继续加强，市场全面回暖仍需较长时间。
二手市场：上半年刚需主场
受3.25新政及二手评估价上调的影响，深圳二手房成交量在3月创下历史新高后瞬间腰斩，二季度开始市场实际成交量达到低谷，与一季度相比，成交量整体下降6成。加上对首付贷及众筹的全面禁停，投资热开始退潮，连续上涨了18个月的深圳房价终于在3.25新政之后开始出现回调。
但由于一季度成交的放量，上半年深圳整体成交月均9890套，依然保持在较高的水平，仅次于2009年和2015年的成交水平。根据深圳中原研究中心统计，上半年全市二手住宅共成交494万㎡、59337套，与去年同期相比仅下降2%，基本持平。
调控对于房价同样有明显的效果，深圳二手房价连涨18个月后在3月达到历史新高的56149元/平，当月增幅高达6.7%，单月增幅也仅次于2009年及2015年的高峰，上涨速度可见一斑。随着新政及二手交易成本的大幅上升，投资溢价空间明显收窄，成交量的萎缩带来价格的快速松动。4月房价收跌2.4%，然而受地王及全国热销的带动，成交价格在仅1个月的下跌之后再次回升1%，但仍低于3月的历史高位。然而从市场热度的情况来看，高房价使得深圳短期内失去大幅回升的动力。深圳二手房价上半年特别是新政后上涨速度已明显放缓，1至6月上涨16%，相较去年上下半年的27%和25%大幅减缓，业内预计下半年深圳房价仍将维持在目前的高位上震荡徘徊。
同时必须要看到的是，此次调整的周期非常短暂，且调整的幅度几乎不见，究根结底，跟分化的全国房地产市场及全国范围内去库存政策托底的大背景不无关系，信贷仍保持在历史最宽松的水平内，至6月底，深圳部分银行利率折扣再次降至88折的低位。加之，全国地王的层出不穷包括龙华、光明两块地王的出现都引发预期发生极大的改变，二手议价空间再次收窄，市场各方对长期看涨支撑成交有效地回升，然而在市场政策面和货币面不变的情况下，下半年要再次上演2015年的另类繁荣已几无可能，下半年的楼市走势更应回归合理健康稳定的状态。
其他板块：公寓供需旺盛，商业办公表现平淡
在住宅市场遇冷时，2016年上半年商务公寓市场仍表现较为活跃。调控政策的出台间接利好了商务公寓市场，开发商积极推售公寓物业，2016年上半年深圳商务公寓市场供应同比增加26.7%，龙岗与南山的项目表现活跃，在整体市场环境相对黯淡的情况下，商务公寓定价普遍保守，开盘销售情况也较为乐观。今年公寓的供应与成交均处于较高位置，截至年中深圳商务公寓市场总库存面积为71万㎡，库存消化期约14个月。
受3.25新政影响，市场热度急速下滑，今年上半年一手商业的成交量持续低位调整。同时二手商业则在备案价提升50%的影响下，在3月份创历史新高后持续大幅下滑，6月份全市二手商业成交量仅为3.3万㎡。而且由于近年来商业供应量持续较多，加之在电商的冲击下，商业运营难度大幅上升，投资回报率相比较差，供求比持续高位。现阶段市场仍然处于政策消化期，加之前期价格与成交量均被透支，在投资回报率不及预期的情况下，未来一段时间商业成交量仍将低位徘徊。
通过信贷推动房地产和基建投资的旧有经济增长模式依然未变，宏观经济呈现“ L 型”走势，经济内生增长动力仍然疲弱。
2016年上半年深圳写字楼需求保持稳定，全市总成交面积为19万㎡，与2015年同期相比增长6.5%。价格基本维持稳定，深圳市甲级、准甲级写字楼租金分别为251元/㎡及203元/㎡，深圳市甲级、准甲级写字楼售价分别约为50193元/㎡及43102元/㎡，与去年同期相比持平。然而深圳写字楼供应在前两年的高基数上继续攀升，同比去年同期增加74%，在营改增政策推动下，未来成交有望加速。
后市展望：下半年楼市有望稳健发展
深圳中原总经理郑叔伦表示，高杠杆是2015年深圳房价快速飙升背后的一大推手，特别是首付贷、众筹等投资方式背后带来高风险，进入2016年之后，政府严厉打击首付贷及众筹买房，银行在审批上也开始从严，针对多次贷款客户审批上较为严格。但值得注意的是，目前信贷仍保持在历史最宽松的水平内，至6月底，深圳部分银行利率折扣再次降至88折的低位，楼市仍要防范背后潜在的金融风险。
此外，今年宏观经济方面的不明朗因素也很多，台湾、美国大选年，英国脱欧，这些都会给中国经济甚至全球经济带来动荡，进而影响到未来的货币政策。权威人士称，未来中国经济应是呈“L”型走向，房地产作为经济的主要支柱，若政府不进行过多政策干预，让市场自我调节，下半年的深圳楼市有望在适度灵活的货币政策下稳健发展。同时，在市场渐渐复苏之时，客户对价格的敏感度仍非常高，新盘的定价尤为重要，开发商也不可因地王效应在定价上贸然激进，否则只会打击客户入市的积极性，市场回暖之路将更加漫长。（证券时报记者 张国锋）
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