作为万科八爪鱼战略中的一部分，长租公寓与核心地产业务间有更深的交互、融合，以完成万科城市配套服务运营服务商的转型，才是万科拓展长租公寓业务的真正目的。
观点地产网 广州（楼盘）市中心，在集中了近2万流动人口的天河区棠下村，一片色调偏灰暗的握手楼群中，有着橙色、绿色、黄色等鲜艳外立面的几栋楼显得格外引人注目。
几个月前，这几栋楼还是破旧不堪的老厂房，被整体租下内外一番装修整改后，它们不仅有了新的面貌，也有了新的名字――泊寓・棠下。
这是万科确定长租公寓统一使用“泊寓”品牌后，在广州落地的首个项目，一个针对35岁以下的年轻人的租赁社区。
项目包含有6栋5层高的楼，约700间房，每栋楼的外立面和内部都有着明亮的色彩，“我们做过调查，年纪大一点的人喜欢偏暗一点的色调，但是年轻人则喜欢更明亮活泼的色彩。”在介绍项目改造设计思路时，广州泊寓总经理张成皓说到。
调查显示，在广州这个一线大城市，有着837万的外来流动人口，需要租房的人口比例达到72%。而租房的人群中，有约75%都是23-35岁处在工作或创业初期的年轻人，背后隐藏的市场潜力可想而知。
从2014年接手首个项目至今，万科已在广州开发了14个长租公寓项目，房间数量超3900间，未来三年内还将扩展到5万套。
随着万科城市配套运营服务商定位的确立，在抢占更多市场份额之余，作为新业务的长租公寓如何与核心地产业务之间实现互动融合也成为了万科一直在思考的问题。“泊寓是万科向城市配套服务运营服务商转型的重要战略业务。”
泊寓广州首秀
9月24日，泊寓・棠下在一场混合着橙黄绿蓝等明亮色彩、涂鸦和摇滚音乐元素的发布会中揭开面纱，广州万科总经理唐激杨、助理总经理喻敏锋、广州泊寓总经理张成皓等均到活动现场为项目站台。
这一针对35岁以下，有固定工作或在校学生的年轻人租赁社区共有6栋楼，建筑面积约1.3万平方米，拥有房间约700套，户型为18-35平方米的loft公寓和平层，每月平均租金1500元/平方米。
张成皓表示，在广州的租房市场中，75%的租客都是23-35岁的工作或创业初期年轻人，70%来自外地，且70%是独居的“空巢青年”，因而，除了考虑租金承受能力，降低租金门槛，万科泊寓希望提供的其实不单止是居住空间，还有休闲娱乐的社交平台。
因而，除了居住空间，项目还配备了600多平方米的公共休闲娱乐空间，包括健身房、桌游室、书吧、桌球、公共厨房、天台花园等，以满足年轻人的生活需求。
观点地产新媒体获悉，2015年广州外来流动人口数量已有837万，其中租房人口比例72%，目前整个租房市场规模达300亿元。
接下来泊寓・棠下会作为万科已成熟的长租公寓3.0版产品，在广州进行全面推广，以期抢占更多市场。
今年内广州万科还将有大石、市桥、西 、黄陂等项目陆续开业，未来除了以自持项目开发长租公寓外，广州万科还计划通过返租、并购、托管等形式进行业务的拓展。
但是，如广州万科助理总经理喻敏锋所言，近两年长租公寓行业发展非常快，巨大的市场蛋糕背后也意味着万科的拓展之路会有越来越多的竞争者。
就在万科广州泊寓发布的前几天，世联行(002285,股吧)旗下的长租公寓品牌――红璞公寓也在广州举行了发布仪式，目前运营房间数也超过了2000套，还有you+国际青年公寓、魔方公寓等也在不断进行扩张。
市场潜力大是事实，竞争激烈也是不可忽视的问题。对此，喻敏锋表示，毕竟在住宅行业已发展多年，虽然长租公寓是新业务，但凭借以往住宅方面的开发、设计经验以及人脉、供应商体系等，万科在资源获取上还是具备着一定的优势的。
万科“新业务”想象
从2014年11月至今，万科在广州已有14个长租公寓项目，房间数量超3900间。今年的目标是泊寓房源达到1万套，争取成为广州市场的第一。3年内的拓展计划则是房源增加至5万套。“压力确实是有点大，但是我们还是希望能尽快扩大规模。”
此前接受观点地产新媒体采访时，喻敏锋也曾谈到，虽然目前广州万科的长租公寓模式已经比较清晰，但前期投入大、利润较低也是整个行业都面临的问题。
以泊寓・棠下项目为例，万科每平方米的平均成本投入约2000元，整个项目共计投入了4000-5000万元，若按每个房间平均1500元/月的租金计算，一年租金收入约一千多万。在租金仍是主要收入来源的情况下，一个项目至少需要4-5年的时间才能实现收支平衡，回报周期可以说是漫长的。
“没有足够规模的企业，利润空间会进一步受挤压，所以现阶段做大规模是长租公寓业务的重点。”这也是为何万科希望尽快扩大长租公寓业务规模的原因。
不过，在扩大规模实现盈利的目标下，作为万科八爪鱼战略中的一部分，长租公寓等新业务如何与核心的地产业务间有更深的交互、融合，衔接各业务的优势，以完成万科城市配套服务运营服务商的转型，才是万科拓展长租公寓业务的真正目的。
喻敏锋透露，以往万科在获得城市旧改项目地块时，对于地块上不可拆除的旧物业往往会采取转让等方式解决，但有了长租公寓、养老、教育等新业务之后，未来就可以根据该类旧物业的实际情况来改造成万科的长租公寓或者养老公寓项目等，拿地手段就更为丰富了。
此外，如今房价高企，一工作就有能力买房的客户其实并不多，因而，抓住客户购房之前的租房居住需求其实也是十分重要的，而在获取客户成本越来越高的情况下，“未来真正稀缺的或许不是土地，而是客户”。
恰恰长租公寓所针对的又是最具成长性、有购房潜力的年轻白领客户，在发展长租公寓的同时，万科即可以借此提前让客户体验到万科的产品和服务，发掘具有潜力的购房客户。
观点地产新媒体还发现，在泊寓・棠下项目发布会上，此前已预定了的客户也利用万科打造的线上平台在现场完成了“无纸化”签约，未来该线上平台还可以实现微信一键交租、报修等功能。
利用线上平台进行管理的好处在于，不仅大大降低了管理成本，也能高度打通整个万科业务系统，从而获取客户的大数据，打造更精准的客户平台。
与此同时，万科还可以尝试长租公寓与养老、办公等业务的联动，互为配套，类似此前的租金抵房款计划一样，万科的长租公寓租户也可以在养老、办公等方面获得一定的折扣等。
“虽然目前这部分想法尚未有切实的落地，但是未来这方面的内容会越来越丰富”。
