除其中一宗海淀位于永丰产业基地用于建设公租房和自住房两类政策房之外，其余4宗地块均均处成熟区域、具备优越的先天优势，必然会是房企“兵家必争之地”。
观点地产网 “千呼万唤始出来”，在南京（楼盘）、合肥（楼盘）等二线城市土拍热潮传导下，已连续断供超过5个月的北京（楼盘）土地市场终于按捺不住，在金九的尾巴大手笔推出5宗住宅用地。
9月29日，北京国土局发布了5宗住宅用地的出让公告，其中大兴区1宗，海淀区4宗，共涉及土地面积34.9公顷，规划建筑面积约71.1万平方米，起始价总额为166.1亿元。
这也是北京时隔5个月以来再次有宅地推出，上一次的宅地出让要追溯到5个月前的4月29日，北京市国土资源局同时挂出延庆区、顺义区及海淀区三宗地块，挂牌出让总起价为18.75亿元，土地面积共计约10.25万平方米。
此后的6月2日，上述三地块正式挂牌出让，最终，天润诚泽以10亿拿下延庆宅地，实际楼面价达3.1万元/平方米，创新区域单价地王纪录；阳光城(000671,股吧)以7.5亿拿下顺义宅地，住宅部分单价高达4.46万元/平方米，成为区域新地王；龙湖则以14.1亿元拿下北京海淀区商务地， 单价3.02万/平方米。
据悉，本次挂牌出让的5宗地块将于10月19日启动竞价。亚豪机构市场总监郭毅表示，本次推出的5宗地块，除其中一宗海淀位于永丰产业基地用于建设公租房和自住房两类政策房之外，其余4宗地块均均处成熟区域、具备优越的先天优势，必然会是房企“兵家必争之地”。
166亿推5宗地
据观点地产新媒体查阅出让公告显示，此次挂牌的5宗地1宗位于大兴区，4宗位于海淀区，共涉及土地面积34.9公顷，规划建筑面积约71.1万平方米，起始价总额为166.1亿元。
其中，黄村镇兴华大街DX00-0202-0305地块位于大兴新城东片区0202街区，建筑使用性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地，出让年限为居住70年、商业40年、办公50年，土地面积51970.987平方米，建筑控制规模为135275平方米。地块挂牌出让起始价为人民币24.8亿元，竞买保证金人民币7.5亿元。
“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地块位于海淀区西北旺镇，建筑使用性质为R2二类居住用地，出让年限为居住70年、商业40年、办公50年，土地面积83549.617平方米，建筑控制规模为138825平方米。地块挂牌出让起始价为人民币38.4亿元，竞买保证金人民币11.5亿元。
“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0132、0120、0162地块位于海淀区西北旺镇，建筑使用性质为R2二类居住用地、B11零售商业用地，出让年限为居住70年、商业40年、办公50年，土地面积85584.572平方米，建筑控制规模为162894平方米。地块挂牌出让起始价为人民币44亿元，竞买保证金人民币13.2亿元。
“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0093、0097、0099、0108地块位于海淀区西北旺镇，建筑使用性质为R2二类居住用地、B11零售商业用地，出让年限为居住70年、商业40年、办公50年，土地面积84241.639平方米，建筑控制规模为183336平方米。地块挂牌出让起始价为人民币39亿元，竞买保证金人民币11.7亿元。
“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0146地块位于海淀区西北旺镇，建筑使用性质为R2二类居住用地，出让年限为居住70年、商业40年、办公50年，土地面积43356.745平方米，建筑控制规模为91049平方米。地块挂牌出让起始价为人民币19.9亿元，竞买保证金人民币5.97亿元。
该宗地要求配建3.6万平方米“公共租赁住房”，居住剩余建筑规模全部建设“自住型商品住房”（最大套型面积90平方米）。“公共租赁住房”由海淀区政府指定机构回购，回购价格20000元/平方米，自住型商品住房房屋销售限价35000元/平方米（含全装修成本）。
就地块条件而言，亚豪机构市场总监郭毅就表示，此次挂牌的4宗海淀北部地块均地处永丰产业基地，南邻海淀老牌独栋别墅社区颐丰庄园，西部毗邻多个农业科技示范园，区域内高端居住氛围浓厚，且绿化率较高。而在海淀北部在售的五矿万科如园，目前售价则已达到90000-95000元/平方米，昔日地王项目首创天阅西山的预计入市单价也将冲击10万元/平方米。
另一宗黄村兴华大街地块所处的大兴黄村区域由于开发较早，目前已基本没有新房项目在售，并且该区域今年2月出让的一宗住宅用地实际楼面价已高达47000元/平方米。
郭毅认为，本次推出的5宗地块，除其中一宗位于海淀永丰产业基地用于建设公租房和自住房两类政策房之外，其余4宗地块均均处成熟区域、具备优越的先天优势，必然会是房企“兵家必争之地”。
北京供地逻辑
今年以来，北京土地市场宅地供应呈现极度稀缺态势，据中原地产研究部统计数据显示，今年上半年，北京供应的居住类用地仅有7宗，商品房住宅的面积只有38.7万平方米，也就是商品房住宅土地未来大约只能供应3000套。
反观交易数据，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3万套左右，这意味着北京的土地刚需比约为1：7。
郭毅认为，目前北京商品住宅库存量已降至64446套，面对北京商品住宅市场供求矛盾的加剧，在库存不足的现状下，亟待推出住宅用地来稳定市场预期，平抑恐慌心态，此次市国土部门一次性推出5宗住宅用地，相信有类似的考量。
值得注意的是，在此次一次性推出5宗地块，其中4宗商品住宅地块并未如此前一样，明确达到竞价上限后竞建政策房面积。据郭毅分析，此举或暗示北京市政府正在酝酿新一轮的限制性政策。
郭毅指，此前北京高价地频出的现象已经引起了决策层的关注和警惕，并因此造成在4月推出延庆地块之后，北京住宅用地极为罕见地出现了连续5个月的断顿现象。
在此次一次性推出5宗地块，其中4宗商品住宅地块并未如此前一样，明确达到竞价上限后竞建政策房面积，有可能在酝酿新一轮的限制性政策，比如2011年曾短暂执行过的“限地价竞房价”等，从而防止北京高价地和高房价的现象继续蔓延，也避免因此推导市场产生房价上涨预期，催升投资投机需求。
实际上，北京在今年3月底重新推出的“90/70”政策，在一定程度上也被市场解读为限制房价过高的举措之一。
在本次出让的5宗地块当中，除开海淀永丰产业基地用于建设公租房和自住房两类政策房之外，剩下4宗住宅部分都将执行“90/70”政策，即新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
在上述地块出让公告发布不久之后，北京市规划和国土资源管理委员会官网旋即发布消息称，下一步，北京市土地交易市场将继续加大自住型商品住房以及中小套型普通商品住房用地的供应，在增加刚需商品住宅有效供应的同时，兼顾满足改善型住宅需求。
业内人士指出，按照北京2016年度国有建设用地供应计划安排，其住宅用地供应目标是1200公顷，商服用地400公顷。目前北京仅成交了100公顷的住宅用地，也就是说还有1100公顷的住宅土地需要供应。
这也意味着，北京下半年或许会迎来一个供地小高潮。而在这其中，有关高地价、高房价的抑制和调控，以及住宅市场刚需及改善性需求的供给平衡，或将继续。
