目前购房者的观望情绪已进一步浓厚，若后续还有楼盘继续低价入市，或许将彻底改变买卖双方的心理预期。
观点地产网 六天前，被誉史上最严的“深八条”如暴风骤雨般侵袭了中国最年轻的一线城市。如今在市场各方的注视下，一个新盘用入市测试着新政的效力。
10月9日晚间，位于南山蛇口的山语海挑灯开盘，将获批售的500余套新房住宅一次性推向市场。对于购房者、同行及观察人士而言，该项目最大的亮点在于，其整体价格区间约4.4-9万元/平方米，较预期低1万以上。
据开发商披露，项目推售房源成交400套左右，去化率约72%。不过，观点地产新媒体获得的第三方数据显示，当天项目成交约300多套，折合去化率60%左右。
作为“深八条”实行后首个开盘项目，尽管山语海对于入市时间的选择体现了开发商对市场仍存信心，但调控的组合拳却在它的身上留下印记。深圳（楼盘）中原指，该项目6万以上的产品去化不理想（这实际上已低于南山区均价），说明购房者观望情绪的浓厚。
在调整时期，上述项目还具备了更深层次的“风向标”意义。市场人士对观点地产新媒体表示，目前购房者的观望情绪已进一步浓厚，若后续还有楼盘继续低价入市，或许将彻底改变买卖双方的心理预期。
新政后首盘入市
资料显示，山语海由南山集团旗下南山地产开发，总用地面积3.52万平方米，总建筑面积10.18万平方米，共规划11栋高层建筑。在过往的宣传文案中，前海蛇口自贸区的区位优势及周边金融业的发展潜力，一直是该项目的主要卖点之一。
实际上，上述项目曾于2015年10月起便进行巡展宣传，并在同年11月上旬正式举行产品发布会。不过，直至今年下半年，项目仍在进行诚意登记等营销动作。
据观点地产新媒体查询，山语海苑（一期）于9月21日取得深房许字（2016）南山013号预售证，预售总套数548套，分别为1-11栋房源，总面积5.82万平方米，预售价约4.7-9万元/平方米。
距离预售证获批半个多月后，10月9日夜间，山语海才正式开盘推售548套房源，面积在79-238平方米。当天开盘价格在4.5-9万元/平方米之间，不仅在预售价的基础上做出一定让步，还推出99折优惠。有评论甚至指出，定价较此前吹风价还低1万左右。
目前，项目周边在售楼盘中，诸如前海丹华剩余大户型最新报价约7万元/平方米，汉京九榕台13万元/平方米，香格名苑则为9.5万元/平方米。同片区包括招商花园城、半岛城邦等二手房均价则在7万元/平方米上下。
相比之下，据开发商披露，山语海约吸引800人到场，整体均价为5.8万元/平方米。尽管如此，第三方统计数据显示，项目当天成交约340套，去化率62%。
对于山语海的定价，有市场观点认为这与项目自身距离地铁较远、商业配套缺乏等因素有关。同时有消息称，项目5万以下的房源较少，且启动了内部认购，因此已经提前去化一部分。
深圳中原认为，项目周边环境不甚理想，成为新政后首个降价的新盘，对新政反应“迅速猛烈”。
不过其也指出，从销售情况看，成交主要集中在单价6万元以下的低价区，6万元以上的户型仍不理想，“说明客户对市场的观望情绪浓厚”。
深圳市场观察
考虑到不同房地产项目在定位规划、投入成本、营销推广等方面存在差异，山语城的销售情况只是个案，并不能代表深圳的整体情况。
目前尚不知悉山语海之所以选择新政实行后的时间点入市，究竟是开发商的应对策略还是出于政府的意图。唯一可以肯定的是，该项目低价开盘的举动，对于周边乃至全市一二手房会造成巨大的心理压力。
亚马逊雨林一只蝴蝶翅膀偶尔振动，也许两周后就会引起美国得克萨斯州的一场龙卷风。这对目前处于新政消化期的深圳楼市同样适用。
10月4日，深圳出台被誉为市场最严的楼市调控。具体举措涉及限贷限购升级，包括深圳户籍家庭2套房以上禁止购房，单身人士（含离异）限购1套，非深户籍限购1套；重启“90/70”政策，以及对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或周边二手房价格的，将实行限制手段。
至10月8日上午，深圳市房地产评估发展中心发布通知称，将于11月8日起对房产评估价格进行调整。不少市场人士认为，届时上调评估价的可能性非常大。
上述调控的升级，将矛头指向资产荒背景下深圳楼市不断攀升的投资客比例――目前投资客占比已高达33%，以及开发商逐渐转向大户型产品的开发。
对此，戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端向观点地产新媒体表示，对于深圳而言，由于供需失衡的情况长期存在，很难期待房价有大幅下滑。不过从过往的经验看，每一次收紧的政策出台，房地产都会有立竿见影的效果，这次也不会例外。
据她预计，短期内深圳受影响最大的，主要是此前价格上涨较快的区域或项目。“部分区域有规划利好，配套尚未跟上房价就已经被炒高，它就可能受到一定影响。”
深圳中原研究中心总经理王飞则对观点地产新媒体明确表示，山语海的开盘对全市有代表性意义。“很多开发商对接下来的发展趋势存疑，加上新政对售价有明确限定，预计新入市项目价格将再次迎来调整，这时已开盘的定价及结果往往会成为参考标准。”
在王飞看来，目前购房者的观望情绪已进一步浓厚，若后续还有楼盘继续低价入市，或许将彻底改变买卖双方的心理预期。“深圳出台政策之后，楼盘的访客量出现明显下滑，部分项目还零成交。”
据深圳中原监测，而10月3日-9日，从本周业主报价的房源占比来看，7成二手业主下调房源价格，其中下调幅度在-5%到-1%区间段的房源占比较上周增加8个百分点，达到43%。
另有消息称，深圳有投资客“因担心房子不好卖”，将布吉一套二手房的叫价由370万降至300万左右，降幅近两成。
