济南二手楼市风向突变：买方放慢节奏 卖方不急出手 中介业绩下滑
21世纪不动产济南某加盟店旗下的14家门店，9月份二手房成交四五十套，10月份至今几乎未“开张”。其中一家门店的销售经理李瑞感叹说，“今年大家的工作重心，一直都在二手房买卖上。限购后风向突变，10月的业绩量全靠房屋租赁。”
孙翔在济南某国有银行工作，9月中旬将其名下一套位于历下区和平路的小户型住宅挂牌出售。之后半个月里，他每天都能接到中介打来的数个预约看房电话。而进入10月，孙翔明显感到看房人数骤降。虽然心里不安，但孙翔仍坚信后市。“降价卖不考虑，目前并不急用钱，继续挂着看看。”
29岁的张杨，研究生毕业后在北京（楼盘）一家权威媒体工作，并已在北京落户、购房。9月份每周末都乘高铁到济南求购二手房的他，如今终于不用来回奔波了。“虽然还有购房资格，但准备观望一下，不用那么着急了，价格应该会保持平稳，可以慢慢挑选。”张杨说。
这便是在济南楼市调控的冲击波下，济南二手住宅市场中购房者、卖房者及房产中介的“一夜突变”。搜房网数据显示，9月份济南二手房市场成交7714套。10月份能维持多少？“能有9月份的一半，就不错了。”李瑞叹息道。
买方：最好的时候，可以慢慢挑了
对于在济南一事业单位工作的李亚南来说，“十一”楼市调控后，她的最大感触是：一套价值以百万计的房子，终于不像“大白菜”了。
父母都在外地，且年逾60岁，这成为已在济南定居的李亚南最大的牵挂。“我是独生子女，把父母接到身边照顾，是肯定的。之前准备在我家附近为父母购置一套房子，这样既方便照顾，又能保持各自的生活习惯。”
不过，因父母不愿过早离开故土和亲朋，这项购房计划一直未提上日程。
今年4月，李亚南发现同事们越来越多地开始议论楼市，但刚当上准妈妈的她，一心都在安胎上，并未留心。直至8月，朋友圈被“开盘即售罄”“又见地王”等消息刷屏时，李亚南坐不住了。
李亚南住在历下区浆水泉路。一天，她挺着6个月的孕肚先后迈进住所附近的4家中介看房。中午时分，她给父母打了一个电话说，“估计你们得住在离我远点的地方了。”
李亚南没想到，自己4年前购置的小区，如今却早已“高攀不起”。“2012年我购买时，期房的均价是每平方米1万元左右，近年来涨得不少，今年年初听邻居说，二手房卖到每平方米1.6万元了，当时盘算，买一套供老人居住的小户型，还算能负担。谁知那天一问，价格已经涨到2.1万元以上，楼层还不是很理想。而且，经十路以南，西至二环东路，东至奥体中心的其他小区，也基本找不到单价在2万元以下的楼盘了。”
比预算增加了至少50万，这让李亚南有点吃不消。无奈，她扩大了搜索范围，高新区、市中区……只要小区配套完善、房子较新，李亚南都予以考虑。她还在手机上下载安装了某大型中介公司的客户端，只要一有时间就登录筛选房源。
“好房源的成交速度真是太快了。有两套我刚刚添加关注，还没来得及把图片给家人看，就显示‘已成交’了。还有一套市中区舜玉小区的小户型，周三跟中介预约周六看房，周五就被其他客户订下了。”李亚南真的有些想不通，一套二手房挂出来两三天就能售出，一两百万的房子难道是“大白菜”吗？
到了9月下旬，二手房市场量价齐升的趋势更加明显，此时的李亚南已颇为焦虑。“这套房子是买给父母住，我不能不考虑地段、配套、楼层、户型等因素，但交易速度根本就不等我考虑。那两个月，我常常晚上都在看房，看了不止40套，其中比较满意的，觉得性价比比较高的有4套，有一套都准备让父母到济南来拍板了。但我觉得好的，别人也一样。父母还没出发，房子就被‘抢’走了。”
“十一”长假期间，李亚南本已安排了不少看房“行程”，但一纸限购，让她绷紧的神经终于放松。
“通过这两个月的亲身体验和多方了解，我认为济南的房价不会降，如今的调控更多是让楼市不再异常火爆，让价格不再飞涨。我会继续看房，目前是选房的好时机，没有那么多买家跟我‘抢’了，可以好好挑。”李亚南对经济导报记者说。
不同的是，张杨选择了暂时观望。
“我和妻子两家的老人都在章丘，未来几年我们也考虑回济南工作。之前，我和家人商量，手头闲置的40万元，正好可以付首付。”张杨说。于是，整个9月份，张杨每个周末都往返于济南和北京之间，四处寻找合适的二手房。“短期内，我们不会回来住，考虑出租出去，用租金负担一部分房贷。”
不过，9月30日晚上便从北京赶回来，准备在“十一”期间将购房一事彻底敲定的张杨，还没“大干一场”，就遇上了楼市的“风云突变”。在与家人商议后，张杨决定先暂停看房，观望后市，“应该不会再大涨了。目前考虑将手头的余钱，先用来偿还北京住房的房贷。”
卖方：看房者少了，但不会降价卖
孙翔拟出售的这套小户型，虽然楼龄已不短，户型结构也不完美，但由于地段很好，配套完善，孙翔坚信“不愁卖”。
9月中旬听到限购传闻后，孙翔决定将这套目前空置的房源挂出，期待能在最高点出手，缓解一下自己购置改善型住房后的还款压力。
之后半个月里，他每天都能接到中介打来的不少预约看房电话。这让他一度考虑，是不是该把总价再提高一些。“十一”前，因规划长假期间境外游，且现居位置较远，孙翔将看房及见面商谈的时间，安排到了节后。
不承想，从境外回来后，却发现楼市已因调控变了脸。10月以来，后悔没将房子在节前订出的孙翔，明显感到看房人数骤降，之前追着他的那些电话也悄然消失了。中介告诉他，其中一名在节前坚定表示要购买这套房子的客户，10月8日打来电话，告知“母亲住院，要回老家”后，就再没联系上。
有的是没了购房资格，有的是想观望，孙翔虽然心里不安，但仍坚信后市。
“在我看来，济南的房价还将缓慢上涨，这是总趋势。反正目前房贷能够负担，并不急用钱，我不会考虑降价，继续挂着看看。”孙翔对经济导报记者说。
位于规划中CBD片区的中铁国际城的一名房主则在电话中对其中介表示，根据济南的东部规划，相信其小区的二手房单价有望超过3万元，所以不会降价卖，“大不了出租出去，以后再卖。”
中介：从找房源到找客户
在调控后的二手房市场漩涡中，中介的感受无疑是最为真实且明确的。
“太费劲了，现在想成交一笔交易，真的是太费劲了。”从被看房客户“追着”，到追着看房客户，这种“突变”让位于历下区和平路淘房不动产的销售经理李良才不大适应。
位于“明星楼盘”名士豪庭旁的链家的日子也不再好过。“看房客户的确少了很多，至少炒房的群体几乎没有了，刚需及改善型需求的群体也有不少在观望，成交量下滑是难以避免的。”浆水泉路中段建设银行(601939,股吧)北邻的链家店经理张妍维对经济导报记者表示。
李瑞更是感叹道，原来是为很多客户去找房源，因为价格飞涨，造成房主惜售，房源成了稀缺资源，往往出来一套好房源，一天内就有十几拨客户看房，当即订下的也不在少数。“而如今，为了售出一套房源，我们得跟许多此前表达过购房意愿的客户打电话，找买家。”
调控政策出台后，房价走势如何？这恐怕是公众最想知道的。
量上的急跌，目前并未带来价上的变化。“价格目前没有下降，有些房源被相中了，给房主打电话，希望能在总价上‘让’一点的，大多没有得到应允。今后可能有一些心急的房主，会有稍许下调，但幅度不会大。”李瑞表示，相对新房，二手房的地段更好，配套更完善，且看得见摸着到，因此受到很大一部分购房群体的青睐，未来市场依旧看好。
张妍维也认为，从济南的城市规划看，浆水泉路这一片区的升值潜力依然很大。“房主也没有那种急着要出售房源的情况，对钱没有那么急需，所以价格依然坚挺。”
房天下董事长莫天全表示，各个城市的限购令在短期内会让市场冷却下来，“但长期来看，经济会向4个一线城市和十几个区域中心城市聚集，这些地方5至10年内还会有大量人口进入，新进人口的购房需求如果得不到满足，房价可能会继续上升。”
（应受访者要求，文中“李瑞”系化名）
