中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天 今年楼市走向跌宕，一季度承接去年交易惯性，持续走高，“3.25”政策出台后，成交合理回归。据了解，上海中原地产2016年上半年业绩已超14亿元，比去年同期提升约20% ，成交套数比2015年同期增长约17%。上海中原地产研究中心统计显示，上半年上海新房住宅市场同比量价齐升，成交面积755.4万平方米，同比增加23.8%；成交均价35019元/平方米，同比上涨13.2 %。上海中原地产总经理刘天 表示，尽管调控政策导致交易热情走低，但上海市场仍有较大的需求空间，下半年以“平稳”为主。
豪宅表现较抢眼
在调控政策背景下，豪宅市场逆势走强。据上海中原地产研究中心统计，上半年单价超过10万元的豪宅成交691套，同比增加254.4%，豪宅表现突出。
刘天 认为，豪宅热销是多方面因素共同作用的结果。首先，房子除了居住属性外还有金融属性，今年前5个月M2同比增加11.8%，速度较快。此外，人民币有贬值压力且资金流动受到管控。一边是资金宽松，另一边市场也没有更好的投资渠道，相比之下还是房地产最安全，故楼市成为资金聚集地。
另一方面，市场供应充分但价格并没有大幅上行，房价快速上行对地方政府调控带来较大压力。一旦高价房太多则会拉高整体均价，所以定价太高的项目很难通过预售审批，因此可以看到，市中心一些项目在推盘的时候会比当初的预期价格低一些。这时候买家反而会感到买到了实惠，从而刺激购买欲。
最后，土地市场的比价效应。今年以来土地市场高烧难退，不断走高的楼板价刷新大家对未来售价的期望。外围一些区域未来售价可能会达到6万多元/平方米，而中心区域价格也就每平方米八九万，性价比显而易见。
高溢价地块轮番登场
今年上半年的土地市场异常“热闹”，几乎是逢拍就是地王。以往调控政策出台后，通常是交易走低后预期也会下降，但今年调控政策后，土地市场并没有走冷，反而逆势走强。今年上半年宅地的平均溢价达142%，去年只有39%。地价是房价的重要组成部分，高地价必然会带动周边房价上涨的预期。
今年一线城市尽管继续实施调控政策，交易量下滑，但房价仍处于上涨通道。4月国家统计局发布的房价指数显示，上海新建住宅涨幅收窄，但环比仍增长3.6%，5月在中高端住宅成交的带动下整体均价仍有上扬，从成交结构可以看出上海的购买水平不低，这也为房企的高价拿地奠定了市场基础。
另外，土地市场高烧也和货币市场宽松有关。由于资金宽裕房企融资便利，一些房企融资成本可以低至2%-3%，成本相当低，因此也产生了开发商拼命拿地的现象。加上销售业绩不错，存货去化的背后需要补充土地储备，因此市场需求量也较大。
事实上，土地市场供应节奏不是非常理想。前5个月土地供应仅占全年计划15%，4月甚至没有土拍。市场那么热，土地供应少，加剧了供求矛盾，投放量过少加重了市场“饥渴”，故土地价格难走低。
下半年趋于平稳
据上海中原地产多家门店反馈，近期二手房房东主动下调挂牌价的现象有所减少，并且部分地王所在区域议价空间开始收窄，故地王潮过后，二手房市场或再度进入博弈状态。
交易量上，7、8月份受淡季影响，成交可能仍走低，“金九银十”还有表现机会，但反弹高度有限。比如，二手房市场很难看到3万套/月的高度，但下半年维持在一个月2万套的流量还是有希望的。
从价格来看，下半年应该是“挤水分”的过程，因此价格上行出现承压，甚至有可能出现小幅回调。中原价格指数显示，今年一季度上海房价涨23%，去年全年也只不过21%。另外，去年房价上行是建立在高交易量的基础上的，目前来看，成交量不足以支撑那么高的价格，下半年房价震荡回调的可能性更高，但总体趋于平稳。
刘天 认为，目前天平已向买家倾斜，对有意入市的买家来讲是件好事。一方面有机会和房东议价，放在一季度这是不可能的事情。另一方面，当前供求关系得到缓和，尤其是市场供应比较充沛，买家可以安心看房，多挑多比。且下半年新房市场还有不少改善项目要面市，故选择面也较多，可以适时介入。
