鉴于此前的兆华斯坦前海总价单价双地王股权演变事件，部分业内人士还是对定向出让后，土地后期开发和招商能否真正按政府规划进行存在疑问。
观点地产网 7月9日，深圳（楼盘）规土委挂出三宗位于前海桂湾片区的商业地块，3宗地总占地面积达到2.99万平方米，总建筑面积可达29.9万平方米，起始总价高达75.77亿元。
由于地块条件优质，且起始单价与当年的兆华斯坦双料地王2.8万元/平方米的单价仅相差不足2千元/平方米，该三宗地一挂牌便被认为是准地王。
不过，从申请人股东之一须为世界500强企业或其全资子公司，持股比例不低于25%并且在深圳无总部、控股不少于3家持牌金融机构等严苛的土地出让条件来看，此三宗地为“定制”身份似乎已是大概率事件。
在此之前，其实前海区域已有多宗地块均是以定向的方式出让，“作为有着特殊规划功能的区域，明确定向出让地块，引进高端的企业，其实是符合前海的产业导向要求的。”中国综合开发研究院教授宋丁表示。
但鉴于此前的兆华斯坦前海总价单价双地王股权演变事件，部分业内人士还是对定向出让后，土地后期开发和招商能否真正按政府规划进行存在疑问。
准地王背后的500强
出让公告显示，此次挂牌的3宗商业用地中起始价最高的T201-0092地块位于桂湾片区二单元01街坊，占地18218.36平方米，建筑面积17万平方米，起始价42.072亿元，折合起始楼面价约24748元/平方米。
另外两宗地块均位于桂湾片区四单元04街坊，其中T201-0090地块占地5454.94平方米，建筑面积6.2万平方米，起始价16.25亿元，起始楼面价约26210元/平方米。编号T201-0091的地块占地6262.81平方米，建筑面积6.7万平方米，起始价17.45亿元，起始楼面价约26045元/平方米。
虽然体量都不大，但由于条件优质且起始单价与当年的兆华斯坦双料地王2.8万元/平方米的单价仅相差不足2千元/平方米，该三宗地一挂牌便被认为是准地王。
只是，从严苛的出让条件来看，此三宗“准地王”为“定制”身份似乎已是大概率事件，因此竞拍时真正的地王能否出现还是一个未知数。
观点地产新媒体发现，三宗地的出让条件中都提到，竞买申请人需是在深圳市无总部企业用地，出让后不得申请分宗开发。
此外，T201-0090地块申请人须为经保监会批准设立的中外合资的人寿保险公司或财产保险公司，且其中一个股东必须是世界500强企业或其全资子公司，且持股比例不低于25%。
T201-0091宗地竞买人须是国务院国资委管理的世界500强中央企业或其全资一级子公司，并控股不少于3家由央行、银监会、证监会批准设立的持牌金融机构。
而T201-0090及T201-0091两宗地的办公物业在竣工通过规划验收之后10年内都不得转让，10年后按规定可转让的，也仅限整栋转让，商业则限整体转让。
起始价最高的T201-0092宗地竞买申请人则必须是在香港注册的企业；须控股3家（含3家）以上在香港主板上市的企业，同时其控股的上述上市企业中至少1家（含1家）总资产不低于1000亿港元。
同时，T201-0092地块办公物业不得低于4.5万平方米亦不能超过5.5万平方米，商业物业不超过1000平方米，限一次性整体出售给承诺引入的世界500强外资金融机构区域性总部或功能性总部。
除可分割销售的办公物业外，T201-0092地块其余的办公物业也是竣工通过规划验收之后10年内不得转让，10年后按规定可转让的，限整体转让。除可分割销售的商业物业，地块其余地上商业和地下商业分别限整体转让。
据宋丁介绍，其实近年来前海已是多次以提高门槛的定向方式来出让土地和筛选进驻企业，这是由其区域规划和功能定位决定的。
毕竟前海土地有限，要保证独特的区域功能和战略目标定位，地块出让时就得根据规划要求来选择符合产业发展方向的企业，“这也是很正常的，此次地块设置严格的出让条件，或许是政府已有了意向的地块出让企业。”
兆华斯坦双料地王启示
观点地产新媒体了解到，早在2013年7月前海首批两宗土地出让时，前海管理局就设定了不包括地价的投资强度不低于1.5万元/平方米、具有城市综合体开发经验、2012年总资产和主营业务收入均不低于100亿元等相对较高门槛。
2015年1月出让的一宗商业用地，也在竞买人须为在香港注册的企业、总资产值不低于1000亿港元、已建成的香港各类投资或收租物业体量不少于200万平方 、独自或合作开发建设位于香港的单一项目体量不少于150万平方 等苛刻的出让条件下，由嘉里建设拿下。
当时就有业内人士表示，作为深港合作的重要区域，前海管理局就一直希望港企能踊跃拿地，但在嘉里建设之前，前海出让的15宗土地中，即使原为港企量身定制的地块，最终也只被拥有内资背景的港企夺标，因而该宗地块才特意设置了更高的门槛，以便能引入真正的外资企业。
而前海管理局方面也曾提到，前海土地将探索“成片开发，定制开发”的模式，实现“整体开发，统一建设，统一管理”。
不过，在鉴于后来的兆华斯坦前海总价单价双地王股权演变事件，部分业内人士还是对定向出让后，土地后期开发和招商能否真正按政府规划进行存在疑问。
回溯历史，2014年1月23日，美国发展商兆华斯坦与前海国际能源联合体通过独特的“综合评标法”，以134亿元的总价、2.8万元/平方米的楼面价轰轰烈烈地造出深圳总价、单价双料地王后，即便在“拿地3个月后必须开工”规定下，项目还是陷入了沉寂，再无动静传出，期间还曾传出兆华斯坦意向退地的传闻。
距离地块出让近一年后，2014年12月7日，兆华斯坦与前海国际能源才为该项目举行了奠基仪式，并命名为“前海国际金融中心”。但此后地块却依然处于未实际动工状态，至2015年7月2日，深圳房地产圈有消息曝出，兆华斯坦的前海地王项目已转让给了深圳本土开发商恒裕地产，并从中获利20多亿元。
虽然随后兆华斯坦澄清并没有转让该项目，但知情人士透露，恒裕地产的确于参与到了其前海地王项目的开发中，而且还受前海国际能源的控股股东潮商集团委托操盘此项目，只是兆华斯坦并没有退出项目，原先双方约定的股权比例也维持不变。
而观点地产新媒体查阅资料发现，2015年7月10日，恒裕地产就已为前海国际金融中心项目举办了隆重的开工典礼，潮商集团董事长吴开松还公开承认了恒裕地产的项目操盘方身份，并表示希望在未来的合作中，恒裕地产代表中方与美方将前海项目打造成精品。
对于兆华斯坦联合体转让地块缘由，彼时相关分析称，兆华斯坦只是作为外资品牌输出少量参股，并不实际出资参与开发，而前海国际能源又不具备开发实力。
宋丁分析道，从兆华斯坦事件来看，地块出让后，具体的开发过程政府确实很难决定，但毕竟有些企业虽然符合拿地要求，但在项目开发等方面却不一定擅长，所以政府也要给需要选择合作伙伴的企业“一条后路”。
“只要保证项目法定企业还是当时摘牌地块的公司，且建成后政府能够控制物业的招商、使用方向能按其规划来进行，由谁来操盘问题就不大。”
