“虽然自觉有点跟不上社会的快速变化，我们还是在努力适应。可有很多人可能都还没意识到，那这个就很危险了。”
观点地产网 “60多岁的年龄，40岁的身体，25岁的心态。”说起中国最大民营酒店掌门人陈妙林，总能听到这样一句评语。
又是一年仲夏，在放置着自行车、跑步机的办公室，再次见到开元旅业集团董事长陈妙林。结束晨跑回来后，他已经换上白衬衫，打上领带准备投入一天的工作中。
“我为什么长期坚持运动，因为我知道锻炼对人的身体和精神状态会有一定的好处。”一边擦着脸颊上的汗珠，陈妙林如是表达自己对运动的“执着”。
作为一个马拉松爱好者和一个铁人三项热衷者，陈妙林刚获得2016 STC 上海（楼盘）金山城市沙滩铁人三项赛全程男子60岁年龄组冠军，“这是我人生运动生涯里的第一个冠军奖杯”。
在陈妙林看来，对运动的“执着”其实是一种精神，有一部分是带给自己的，有一部分是带给家人的，还有一部分则是带给公司和员工的。
在这种精神支撑下，陈妙林也开始习惯用“运动思维”来经营企业。
“参加铁人三项时，不同的阶段要分配好不同的体力。企业也是要分配好体力，该发展的时候要抓住机会去发展，不该发展的时候不要盲目发展。”
懂得抓住机会的陈妙林，三年前已经关注了到了国外酒店的并购潮，适时出手拿下德国金郁金香酒店。经三年筹备期后，更名为法兰克福开元名都大酒店，已于6月25日正式开业。
国际化第一步的成功，增加了陈妙林对国外市场的信心。“我们最近在荷兰也收购了一个酒店，但模式和德国那个不一样，就当做资产收购，大概八年半回本。”
问及是否会将部分“体力”投入国内酒店收购，陈妙林对观点地产新媒体的回答略显无奈：“国内现在很多机会，但是存在一个很大的问题，即银行的贷款规则没有发生改变。”
因为国外的银行贷款是按照酒店的现金流贷款，叫经营法贷款。但国内是按照重置法，就是按照重置成本，这就让很多可收购标的存在债务风险。
回到国内酒店运营主业上，陈妙林口中的“体力”分配则体现为应对各种大环境变化做出的调整策略，这其中包括2%的“价值工程”和“5+3+4”策略。
陈妙林介绍称，“5+3+4”策略，就是5个人的工作3个人干，发4个人的工资，借此来提高员工的积极性。
“这三年实行下来，我们的效果应该是比较好的，在营收没有大提高前提下现金流大幅增长，大概每年增长5%到6%。”
与此同时，开元还推出几大特色酒店品牌，芳草地乡村度假酒店和森泊度假村就是其中的代表。
“随着乡村度假旅游的兴起，掀起了民宿酒店热潮。但我们不大会去做民宿，因为规模太小太散，不利于管理，而且要真正创造收益也有一定的困难。”陈妙林如是指出。
踩点的准确，机会的累加，让开元旅业能够“保证每年25%的增长额”，但在陈妙林眼中，公司没有什么大的变化，都是按照原来既定的战略和节奏在正常推进。
以下为观点地产新媒体对开元旅业集团董事长陈妙林先生的专访实录：
观点地产新媒体：筹备三年的德国法兰克福开元名都大酒店6月25日正式开业，作为开元酒店品牌走出国门的第一家酒店，当中有哪些可以分享的故事？
陈妙林：三年时间中，审批花了半年多时间，改造花了两年半。与国内不同，在德国收购酒店的各种程序和工程都非常规范。
工程拆除过程中遇到了一些麻烦，因为在旧建筑中检测到了一些有害物质，相关部门要求项目停工鉴定，并指定一个专业拆除团队进行操作，整一套程序都非常严密。
当初买下酒店的交易成本是一千零五十万欧元，改造大概花了三千五百万欧元。一方面是因为德国的人工工资比较高，另一方面则是施工过程，特别是隐秘工程的讲究。
国内造酒店追求外表的光鲜亮丽，但德国的酒店表面工程做得很简单，可隐秘工程一定是做得非常好、非常讲究。比如排污管、电线管、通风管全部都用无缝钢管，没有一根电线是裸露的。
观点地产新媒体：国内酒店有一定的持有年限，德国也是这样的吗？预计这个酒店的回报周期需要多长？
陈妙林：德国的土地建筑物都没有年限，因此酒店也是终身持有的。比如我们在法国购买的酒庄园，土地是归我们永久持有。
酒店的回报期都比较长，我们预计这个酒店大概需要用十年的时间，国内一般也要十年甚至可能是二十年。
观点地产新媒体：法兰克福开元名都大酒店的顺利开业证明了公司走向国际化的第一步成功，接下来是否会继续？
陈妙林：会有的，我们最近荷兰也收购了一个酒店，但模式和德国那个不一样，就是当作资产收购。
这个收购的酒店已经在营业，我们不会去改造，也不派人去管理，管理的团队还是原来的管理团队。我们定下了一个协议，就是出让方要保证我们20年的回报收益，经计算，大概八年半的时间可以回本。
观点地产新媒体：公司在此笔收购中充当的是投资者角色？
陈妙林：对，是公司的一种全球资本配置方式，适当在国外放置一些资产，能够保证一定的回报，今后类似这种收购可能会多一点，因为我们可以利用香港的一个上市公司平台。
观点地产新媒体：上市公司是指开元产业信托吗？信托的相关负责人在股东会上表示，现在国内的收购潮也是越来越多，您怎么看待这一现象？
陈妙林：德国那个酒店是以集团的名义收购，荷兰这个是信托做的。
应该说，国内现在很多机会，但是存在一个很大的问题，即银行的贷款规则没有发生改变。
国外银行贷款是按照酒店的现金流贷款，叫经营法贷款，但国内是按照重置法，就是按照重置成本，比如建一个酒店的成本10个亿，打个六折是6亿贷款。
这样的话，中国的银行都承担着较大风险，因为中国的酒店回报率都很低，有一些酒店的资产重置成本在那，但可能几乎没有现金流。据我所知，银行现在有很多这种不良资产，跟我们联系的也比较多，但这些酒店往往都存在很大的债务风险。
所以国内现在还不到这一步，如果银行贷款规则发生了改变，那么我们收购的机会就可能比较多。
观点地产新媒体：国内酒店方面，开元正式发布全新生态度假乡村酒店品牌开元芳草地乡村酒店，这一品牌的特色是什么？
陈妙林：最近几年，我们在重点打造几个酒店品牌，芳草地是乡村度假酒店的代表之一。
随着乡村度假旅游的兴起，掀起了民宿酒店热潮，但我们不大会去做民宿，因为规模太小太散，不利于管理，而且要真正创造收益也有一定的困难。
我们倾向投一些规模相对四五星级酒店规模会小一点的乡村度假酒店，比如说芳草地，房间数基本控制在两百个左右。
另外一种模式就是森泊度假村，我们已经准备五年之久，此前因为土地拆迁等原因一直未落地。现在有两个项目基本落地，一个是在德清，大概投资20个亿；一个则在湘湖，大概10个亿。
观点地产新媒体：上述提及的三个酒店规模如何？
陈妙林：芳草地的一个特色就是酒店土地面积很大，但实际建设面积很小。比如说，长兴芳草地占地达400多亩，但实际建筑面积只有70亩左右。
第二个芳草地项目将建在建德富春江边上，陆续在谈的项目还有桐庐、宁波（楼盘）、海宁等。
总的说来，芳草地的目标市场主要针对70、80后这种有小孩的家庭度假旅游，建造时间一般在一年左右，一个房间的投资成本大概是70万元，远低于五星级酒店的120万到150万标准。因此，平均房价水平也会低于五星级酒店，大概在500到600元。
德清的森泊度假村占地面积大概是1300亩，建设用地只有300多亩地，其他都是景观或室外探险旅游，这部分土地采用的是向农民租赁的模式。
算起来的话，芳草地大概七到八年能够回本，相比商务酒店要容易一点。如果这个模式做起来，还能保持每年7%到8%的回报率，应该会有很多投资者喜欢。
将来，我们的重点还是以第三方委托管理为主，但做轻资产就要有自己的模式，没有一个能创造盈利的模式，别人也不会跟着你做。
观点地产新媒体：针对中国经济下滑，国内高星级酒店投资过量、供大于求以及人工成本提高的现状，您提出了一个2%的“价值工程”和“5+3+4”策略，如何理解这些策略包含的具体内容？
陈妙林：2%价值工程实行了三年，取得的效果是比较好的。以我们五星级酒店来算，以前一个人劳动生产力大概是12万到14万，现在每个人的劳动生产力提到16万到20万。劳动生产力大大提高了，工资水平就相对下降了。
在营业收入没有增长情况下，如果要让员工工资增长，酒店肯定是承受不了的，这也就有了“5+3+4”策略，就是5个人的工作3个人干，发4个人的工资，借此来提高员工的积极性。
这三年实行下来，效果应该是比较好的，在营收没有大提高前提下现金流大幅增长，大概每年增长5%到6%。
实行了三年后，我们去年又提出了一个目标，这个目标就是不能无限制每年2%。第一年实行的时候就是4%，第二年是2.5%，今年估计不会超过1.5%，到明年也不可能保得住。无限制节省成本的话，肯定会降低其他服务质量。
2012年八项规定出台后，2013年公司营收出现断崖式下降，2014、2015年都略有增长，2016年的增长就可能更加明显一点，这个跟经济有一定的关系。
此外，餐饮比例的缩小也减少劳动工资跟其他成本，重点投入提高客房的收益。今年算来，我们的客房收益大概是比去年同期上升12%。
观点地产新媒体：作为一个先行者，您如何理解“酒店＋互联网”这一模式？
陈妙林：这个是逼出来的，没有办法。十年前，整个订房系统中很少有人用互联网订房，携程那会才刚刚起步。现在如果出行的话，特别是年轻人，肯定是事先在网上订好房间。
观点地产新媒体：上海迪士尼开业背景下，文化旅游地产受到更多企业青睐，在转型与多元化助推下，很多企业开始布局文旅地产，文旅地产的模式与产品创新方向是什么？
陈妙林：现在其实在探索的很多，但能够真正成为一个模式的也不多。我们能够取得成功的基础，一方面对酒店行业比较了解，另一方面则是运营管理上的专业性。
观点地产新媒体：作为中国最大民营酒店的掌门人，可以用“60多岁的年龄，40岁的身体，25岁的心态”来形容您现在的状态。运动这件事上，您是如何做到坚持不懈？对经营公司产生了哪些积极影响？
陈妙林：运动首先是习惯，长期坚持就养成了这个习惯。坏习惯养成可能改不掉，好习惯养成可能也改不掉，这个习惯是很重要的。当然，这个习惯也是由人的思想去主导的。
我为什么长期坚持运动？因为我知道锻炼对人的身体和精神状态会有一定的好处。虽然有一种“乌龟理论”的养生说法，就是不动可能寿命会更长。但我宁可寿命短一点，也要活得风风光光、快快乐乐、健健康康，在病床上躺到100岁又有什么意义。
第二，每个人的价格观可能也会不一样。运动其实是一种精神，有一部分是带给自己的，有一部分是带给家人的，还有一部分则是带给公司和员工的。
观点地产新媒体：作为一个“马拉松爱好者”，在您看来，这个过程最难的阶段在哪里？
陈妙林：跑全马最难的阶段就是最后十公里，是一种体力和毅力的考验。
一开始就不能跑得太快，到10公里以后可能要加速，而10公里到30公里这是跑得最好的一段时间，到30公里以后一定要减速，不可能坚持这样的速度。
企业跟运动有很多东西是相关的，参加铁人三项时，不同的阶段要分配好不同的体力。企业也是要分配好体力，该发展的时候要抓住机会去发展，不该发展的时候不要盲目发展。
观点地产新媒体：距离上次见到您已经过去一年，这期间公司最大的变化是什么？有没有一些印象深刻的事情？
陈妙林：公司层面没有什么大的变化，都是按照原来既定的战略和节奏在推进。如果说感受比较深的话，企业的发展还是跟不上社会快速发展节奏，要不断去创新，不断去学习。
虽然自觉有点跟不上社会的快速变化，我们还是在努力适应。可有很多人可能都还没意识到，那这个就很危险了。
