1、集中度保持高位运行
1-11月新增土地TOP30房企数据显示， 1-11月新增土地价值30强总价已达到去年全年的约1.5倍，新增土地建面30强总建面已达去年全年约1.3倍。在企业拿地集中度方面，房企新增土地规模集中度保持高位运行。具体而言，1-11月， TOP3拿地总量占到30强房企总量近一半，拿地总额也占到了30强房企的三成。此外，不论是新增土地金额还是新增土地建面，TOP5都达到30家房企近一半。
2、拿地方式更加多元化
房企拿地方式更加多元化，除了在招拍挂上进行，一些房企为了降低市场风险，选择以合作或收并购的方式获取土地储备。收并购能够以较低的资金成本，短期内获得大量优质土地，成为一些房企进行土地扩张的主要方式。
其中，融创最具典型。融创今年在公开市场鲜有拿地，今年以来已完成八起并购，共获得6673万平方米土储。从所得地块质量来看，企业收并购所得土储8成以上位于合肥（楼盘）、无锡、青岛（楼盘）等热点二线城市，平均收购成本仅为约1000元/平方米，极大降低了拿地成本。
在合作拿地方面，万科和保利表现抢眼。例如，根据企业公布数据显示，万科在17年1-11月新增土地储备权益不是100%的项目建面占比达到约60%，其中大部分项目便是合作取得。保利地产(600048,股吧)在1-11月新增土地储备权益不是100%的项目建面占比达到约58%，同样具有较大的合作比重。
3、拿地区域趋同
今年以来，在区域布局上，长三角区域最受房企青睐。今年以来，拿地规模最大的30家房企，在拿地金额区域分布上，长三角区域在四大区域中占比最高，超三成；而在新增土地建面上，长三角区域占比也上升最明显。显示出长三角区域仍然是房企最热衷投资的区域。房企青睐长三角的主要原因：2017年以来，一二线城市受到政策打压投资受限，核心城市周边成为企业投资新热点。
长三角区域作为一个多核心发展都市圈，拥有上海、南京、杭州和合肥多点带动，且交通路网发达、经济稳定、配套设施相对完善，整体城市圈发展活跃，更受到企业投资青睐。
此外，随着粤港澳大湾区上升为国家战略，粤港澳湾区也成为房企布局的热点区域。凭借先发优势，以保利、万科等为代表的粤派房企正不断深化湾区城市群布局，外来规模房企入驻湾区的节奏也明显加快。据统计，今年以来，TOP10房企已有9家对大湾区核心城市进行了布局。其中万科、保利、恒大、碧桂园、华润置地等这些深耕华南区域的大型房企已完成对大湾区的全面布局。
这些房企凭借着先发优势提前布局，往往占据了大本营城市的核心区位，同时因较好的口碑效应，已经提前享受了利好政策带来的诸多红利。外来房企中，一类为正处于高速扩张时期的闽系房企，出于地缘优势，以阳光城(000671,股吧)、泰禾、融信为代表的闽系房企都积极展开了粤港澳湾区的扩张。
另一类是大本营距离粤港澳大湾区较远的规模房企，在全国化扩张需求推动下，加上看好湾区未来的发展机遇，也开始积极的在广州、深圳、佛山等地频频落子，典型代表为融创、龙湖等。
2018展望
2017年的土地市场降温较为显著，第四季度各线城市的成交楼板价环比均有所回落，成交溢价率进一步降低，但土地成交量持续上行，整体处于“量涨价跌“的运行状态。
十九大会议中重申“房住不炒”的中心思想，对市场方面的管控从原本紧信贷、限价格的经济层面进一步落实到行业相关政策的领域，通过完善土地市场的政策以及加强监管来促使土地市场更加透明、规范化也是未来趋势。2018年的土地市场预计将持续在政策的约束下低价运行，整体楼市的降温将对土地市场有一定影响，未来项目的溢价能力普遍将被降低，进而房企拿地也受制回归理性。
一、土地供应途径增多，完善租购并举的住房制度
十九大中，关于房地产方面提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”2018年租赁用地的供给从总量和比例上都仍然有较大的上升空间，北京发布的2016-2035年城市总体规划中明确未来三成新建住房将用于租赁，一线城市在2017年已经全部出现租赁用地，租赁市场的发展在二线城市也将跟进，成都9月份已经发布《拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法》，此外，国土部在8月末出台的第一批租赁试点城市在2018年无疑将积极推进租赁市场的建设，2018年更多城市将出现租赁用地，进一步达到全民“住有所居”的目标。
同时2018年加强对土地二级市场的监管也将进一步加强，土地耳机市场中规避审批、私下交易的情况比较频繁，为避免企业炒卖土地、违法交易等行为，10月份海南（楼盘）已经率先暂停土地二级市场转让交易的办理。
二、供地放量与收紧因城施策，明确“五类“调控目标
2017年4月，国土部发布通知，明确供求矛盾突出、房价上行压力较大的城市要增加住宅用地供应规模，去库存任务重的城市要减少甚至暂停住宅用地的出让，土地市场采取“因城施策“的政策原则。
2017年一线城市北京、上海，二线城市杭州以及三线城市南通（楼盘）的库存量均急剧下降，上海的库存降至229万平方米，创历史新低，南通更是仅有不足20万平方米的库存可供销售，即将进入无房可售的局面，从消化周期来看，重庆、武汉（楼盘）均已经低于6个月的警戒线。
从这些城市2017年的土地成交情况来看，北京、重庆成交面积均有大幅上涨，南通成交建筑面积也超过500万平方米。2018年的土地市场供应将紧随房地产市场变化的影响，通过及时增加或者减少供应，维持市场供求的基本稳定，土地供应难以大幅增加的城市如上海、深圳则以大力推进旧改项目、城市更新的方式提供更多的居住用房，补充市场需求的缺口。
三、企业拿地集中度进一步提升，一线城市拿地需提升租赁运营能力
2017年房企在新增土地储备上达到一个新的历史高峰，主要源于销售额领先的大型房企和冲规模的中等房企的推动。而在年底三部委再次强调楼市调控政策的延续性和稳定性，2018年调控政策放松的可能性较小。我们预计明年房企在拿地上主要有三大趋势：
趋势一，整体上房企的拿地总量仍将保持较高的水平。主要由于一方面龙头房企销售规模还将继续扩张，市场占有率继续提升，预计对新增土地储备需求量还将继续增长；另一方面，部分中等规模房企提出了近一两年内实现千亿的计划，在三年内还提出了三千亿的目标，有的是为了上升到新的梯队，有的是为了防止出现掉队，这些在今年拿地较多的企业，明年仍将会是土地市场上的生猛力量。
趋势二，收并购仍将是部分房企的主要拿地方式。一方面，在目前土拍市场起拍价居高不下，有的地块的楼板价甚至已高过周边楼盘的销售价格，为了有效降低拿地成本，部分房企依然会在收并购市场上寻找机会。另一方面，在集中度加强和土拍价格较高的背景下，一些中小房企也面临被淘汰出局的危机，行业洗牌还将继续进行，这也给了规模较大的房企收并购的机会。
趋势三，一线城市拿地需提升租赁运营能力。2017年一线城市整体进入租赁时代，深圳于11月份成交第一宗纯租赁用房，2018年租赁用地将持续成为一线城市出让的主要宅地类型，房企希望拓充一线城市土储则不可避免的需要面对租赁地块的运营问题，长租公寓的运营能力以及盈利模式将成为房企继续深耕的新方向。
趋势四，集中度仍将进一步提升。大中型房企2017年销售业绩持续提升，对2018年的销售目标必将提出更高要求，土储需求增长；同时大中型房企的抗风险能力、融资能力以及现金流状况都有较大优势，在土地市场政策持续收紧的情况下，土地出让条件将更加严苛，小型房企更容易被拒之门外。特别在拿地金额和拿地面积TOP10这个梯队上，集中度或许还会进一步加强。
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